Коммерческая недвижимость в России

Илья Никитин Илья Никитин

Как развивается рынок коммерческой недвижимости в России после кризиса?

До кризиса рынок развивался довольно интенсивно. Появлялось много новых проектов. Но, к сожалению, не все проекты сейчас реализованы. И пока трудно предположить подойдут они к своему логическому завершению или нет. Сейчас рынок развивается постепенно. Появляется много  новых и интересных по концепции и местоположению проектов.

Одна из основных тенденций сейчас переход от «рынков с крышей» к более современным торговым центрам с тщательно продуманными коммуникациями, этажностью и  планировкой помещений. Наиболее востребованы среди девелоперов крупноформатные объекты площадью от 100 тыс. кв.м., в которых есть возможность не только совершить покупки, но и отдохнуть в выходные: сходить в кино, пообедать, посетить детский игровой центр.  

Торговых центров сейчас много. И степень популярности у них разная. От чего это зависит?

Главное – это генеральная идея. От нее зависит все:  зонирование,  наполнение площадей. Под генеральной идеей в первую очередь подразумевается направленность объекта и его специализация. Во-вторых, обязательно стоит обратить внимание на позиционирование объекта. То, какой объект и для кого он – должно прослеживаться во всем. В том числе и в инфраструктуре объекта. Грамотно продуманная и удобная для покупателей инфраструктура вкупе с ясной идеей и обоснованной спецификацией составят превосходную основу для успеха объекта.

Возьмем, к примеру, ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге.

Локация объекта: центр (первый фактор успеха)

Генеральная идея: самый большой ТРЦ в центре города (просто и понятно – второй фактор успеха)

Первоклассный с точки зрения попадания в ЦА пул арендаторов: определен сегмент – «средний» и «средний +». В объекте представлены лучшие операторы из этих ценовых сегментов (третий фактор успеха)

Архитектура объекта и эксплуатационные возможности: объект состоит из нескольких очередей, построенных относительно недавно. Он обладает интересными архитектурными решениями как  с внешней стороны, так и внутри самого СТЦ (привлекательная архитектура объекта – четвертый фактор успеха, хорошие условия в плане технических параметров для арендаторов – пятый фактор успеха)

Хорошо продуманная инфраструктура объекта: есть все важнейшие и необходимые зоны, начиная с фудкорта и кинотеатра, заканчивая большим количеством мест отдыха с фонтанами и детскими зонами. (шестой фактор успеха)

Парковка: было бы ошибочно делать ТЦ городского уровня, не позаботившись о парковке. В распоряжении покупателей ТРЦ «Гринвич» 3 парковки: наземная уличная, наземная многоярусная и несколько уровней подземной парковки (седьмой фактор успеха).

Грамотное и последовательное продвижение: ТЦ постоянно проводит акции, праздники и мероприятия. Этот региональный объект стал известен по всей России, постоянно мелькая в сериале «Счастливы вместе». (восьмой фактор успеха).

Торговый центр построен, сдан в эксплуатацию. Все учтено. Есть генеральная идея. Удобные подъездные пути. Но как теперь привлечь арендатора?

Пожалуй, самое главное – это учитывать планы арендатора. Вы можете потратить много времени и ресурсов, но не добиться успеха по одной простой причине: у ритейлера нет планов по выходу на ваш регион, либо он уже представлен в соседнем ТЦ. Такая ситуация больше характерна для федеральных компаний, нежели чем для региональных. У последних с планами проще. Им в любом случае необходимо развиваться в своем регионе. Так что ваше предложение об аренде имеет хорошие шансы.

В любом случае, все мы понимаем, что процесс брокериджа – дело непростое, которое всегда требует усилий. При подборе арендаторов в свой объект вы столкнетесь и со сбором информации, и с подготовкой предложений, и с длительными переговорами с выяснением взаимного интереса, а также с процессом согласования условий.  Некоторое время назад мы начали создание IT-сервиса (SmartArenda), который должен облегчить работу на этапе брокериджа. В рамках этой технологии мы объединили все важнейшие функции – crm-систему, бизнес-процесс, базу данных. Теперь можно осуществлять брокеридж он-лайн, всем вместе работать над одним документом, а также использовать уже готовую базу данных ритейлеров. Более того, у нас предусмотрен такой момент, если в базе нет нужной вам компании – вы можете внести ее самостоятельно либо позвонить в службу поддержки и эту компанию внесут за вас, предварительно узнав всю необходимую информацию. 

Залог успеха торгового центра – это хороший покупательский трафик. От чего это зависит?

Во-первых, грамотно подобранный пул арендаторов, в том числе список якорей, которые генерируют основной трафик. Не стоит говорить о том, что ТЦ, где представлены масс-бренды, люксовый бренд будет не востребован.

Мы сталкивались с несколькими примерами, когда при заведении в объект сильных федеральных операторов (бытовая техника и электроника), трафик вырастал в разы. Тут сыграла в первую очередь реальная потребность людей именно в этих товарах. Ну и во-вторых, эти операторы «забабахали» отличную рекламную кампанию, которая также помогла сгенерировать трафик.

Далее. Второе, от чего зависит трафик –  местоположение объекта.

Если ТЦ расположен в центре города – у него есть больше шансов стать «посещаемым» так как он может работать на сформированном трафике (в любом случае, концентрация людей в центральных районах города намного больше, чем в остальных), как на существующем, так и на транзитном (все дороги ведут в центр). Если объект построен в одном из городских районов, удаленных от центра, то он в первую очередь будет направлен именно на жителей данного района, чем на приезжих.  Если же он стоит на окраине города – проблему можно решить, пустив бесплатный автобус.

В-третьих, очень важна продуманная  концепция и функциональное зонирование. Все операторы должны находиться строго в определенном порядке (согласно концепции), с умом разводя по ТЦ входящий трафик. Следует исключить так называемые «мертвые зоны» - места, где покупательский поток минимален (тупики в конце лабиринта площадей, места под эскалаторами, лестницами). Что касается общей планировки, тот тут отдается предпочтение круговой, которая позволяет посетителю пройти по всей галереи без необходимости разворачиваться и идти в обратную сторону. При высокой этажности ТЦ, якорных арендаторов следует располагать пропорционально на всех этажах, для того, чтобы протянуть поток посетителей наверх (не следует концентрировать их только на первых этажах).

В-четвертых,  нужны продуманные зоны отдыха, фудкорт, комнаты личной гигиены. От этого  зависит настроение покупателя и время его пребывания в ТЦ, которые напрямую влияют на покупательскую способность. 

Не стоит недооценивать продвижение объекта. Продуманная и последовательная стратегия продвижения, включающая программу atl и btl активности, сыграет вам на руку и позволит сформировать яркий и привлекательный имидж среди покупателей.

Какие перспективы ожидают рынок недвижимости в 2012 году?

Про конец 2012 года нет смысла рассуждать в плане каких-то глобальных перспектив за исключением запланированных на этот период открытий крупных ТЦ, таких как «Радуга – парк» (Екатеринбург), «Сургут Сити Молл»  и «Аура» (Сургут), «Июнь» (Мытищи).  Что касается каких-то общих тенденций – мы не очень любим рассуждать на эту тему, поскольку считаем это достаточно «пустой» темой. Слишком много факторов, которые влияют на ситуацию, слишком разные процессы происходят на рынке недвижимости в регионах и столице. Надо всегда смотреть конкретные объекты или хотя бы конкретные города

Но если все же попытаться сформулировать, то наше видение такое. В следующем году будет наблюдаться тенденция активного развития регионов: в городах-миллионниках весьма возможен процесс перенасыщения рынка новыми объектами. В связи с этим девелоперы будут делать все бОльший упор на реконцепцию и редевелопмент уже существующих объектов. Что касается более мелких городов с численностью до 500 000 человек, то здесь будет идти активное освоение рынка. Интересные моменты будут происходить и с крупными ритейлерами. В 2012 году уже некоторые из них уже пошли в регионы. Эта тенденция сохранится и усилится в следующем году. Если раньше дальше Урала федералы шли достаточно неохотно, то сейчас, видя все перспективы, начинают пересматривать свою политику развития. К примеру, многие из ритейлеров уже присматриваются к Урало-Сибирскому региону. Очень наглядный пример в этом плане – Сургут. Как мы уже сказали, в конце этого года там откроется целых 2 объекта, в каждом из которых присутствуют федеральные сети. 


31 Октября 2012 17:10
Автор: Илья Никитин
Источник: SmartArenda