Компания: RB инвест: Развитие торговой недвижимости в регионах

Торговый центр Торговый центр

1. Расскажите о рынке недвижимости сегодня (состояние рынка,
перспективы развития)?


За последние годы рынок российской недвижимости практически восстановился и вернулся к докризисным показателям. Индекс стоимости квадратного метра жилья в Москве уже более $5000, и ведущие аналитики видят дальнейший рост до $6000 за метр уже в I-II квартале 2013 года. В данных условиях наш фонд прямых инвестиций «РБ Инвест» видит конец 2012 года наилучшим моментом для входа в сделки: покупки действующих объектов и начала новых девелоперских проектов.

Крупнейшие европейские инвестиционные рынки в 2011 году.

11111.jpg

Источник: Cushman&Wakefield

В первую очередь стоит обратить внимание на сектор торговой недвижимости. В кризис этот сектор имел самую низкую просадку. Ставки капитализации в Москве за последние пару месяцев откатились с 8-9% до 10-11%. Однако такое положение дел будет недолгим, и уже в начале 2013 года ожидается возвращение к уровням 9-10%. Исходя из этих факторов, московский рынок недвижимости является одним из наиболее приоритетных направлений для инвесторов. Возможность заработать на росте рынка, изменении ставок капитализации при соотношении Loan-to-value 70/30 позволяет демонстрировать доходности на уровне 30% IRR.


2. Каковы принципиальные различия регионального и столичного рынка
торговой недвижимости?

В Москве катастрофически не хватает площадей под новую застройку (ТРЦ). Да и рынок приближается к оптимальному насыщению торговыми и развлекательными центрами. Иная картина в Подмосковье и в России. Огромный потенциал для развития и роста, который продлиться еще ближайшие 5-6 лет.

На данный момент банки активно предоставляют проектное финансирование объектов розничной торговли, крупнейшими игроками являются ВТБ, Сбербанк, Альфа-банк и другие. Однако, не смотря на все позитивные факторы, есть одна существенная проблема – низкая ликвидность активов. Особенно это касается региональных объектов. Западные фонды активны в основном только на рынке Москвы и Московской области, в других регионах они практически не представлены. Более того, в последние несколько лет западные фонды закрывают деятельность в России вообще. Вызвано это в первую очередь последствиями кризиса, но не только и не столько в их странах, сколько в России. Из-за падения цен и общего уровня спроса и роста безработицы в кризисный период ставки капитализации достигли уровней 13-14% в Москве и около 16-19% в регионах.

Ставки капитализации в разных сегментах рынка московской недвижимости.

1111.jpg

Источник: Cushman & Wakefield

Уход западного капитала ведет к цепной реакции: уход средств банков и фондов – удорожание денежных средств – уменьшение объемов и ухудшение условий кредитования – падение привлекательности рынка и инвестиций в недвижимость России в целом – еще больший уход капитала на запад. Замкнутый круг до конца еще не разорван, об этом как раз и говорят увеличения ставок капитализации до 10-11% в Москве. Ввиду этого крупные российские игроки нацелены на покупку и продажу только московских и подмосковных объектов, не смотря на то, что инвестиции в хороший региональный ТРЦ могут окупиться за 6-8 лет (при текущих темпах роста экономики страны). Исходя из всех вышеперечисленных факторов, стратегия РБ Инвест на российском рынке недвижимости по своей сути состоит в следующем: покупка ТРЦ в Москве, площадь которого более 10 000 кв.м., в близи жилого массива, желательна хорошая транспортная доступность (близость метро, остановок наземного транспорта), набор качественных, обязательно федеральных арендаторов, наличие 2-3 якорей и развлекательной части, оптимизация потоков за 1 год, продажа еще за 1 год, соотношение заемных и собственных средств 70/30, доходность на собственные средства более 30%. Наиболее ярким примером такой удачной сделки является покупка трех торговых центров «МетроМаркет» у CapitalGroup.


2222.jpg


Объекты находятся прямо на выходах из метро, с плотной жилой застройкой поблизости, качественным набором арендаторов и в приемлемом техническом состоянии. Приобретались объекты по схеме LBOс 70% долей кредитных средств от Альфа-Банка. Приобретенные объекты были переданы на усовершенствование нашей управляющей компании AdmittoProperties. Увеличив арендный поток и чистый операционный доход путем привлечения более качественных арендаторов и оптимизации издержек, 2 из трех объектов были проданы с доходность более 100% годовых. Третий объект – «МетроМаркет» на ст. м. Сокол уже подготовлен к продаже, ожидаемая доходность также очень велика. Именно такие сделки наиболее интересны на российском рынке realestate и именно они привлекают большую часть наших партнеров и со-инвесторов.


3. Есть ли сейчас интерес у столичных инвестиционных компаний,
ритейлеров к региональному рынку торговой недвижимости? Какие
регионы, по Вашему мнению, наиболее перспективны и привлекательны дляинвестора?

Есть у других, есть и у нас. Наиболее перспективным для нас кажется зона в 1000 км вокруг Москвы. ЦФО и СЗФО – это основные точки развития для компании РБ ИНВЕСТ. Мы активно рассматриваем готовые новые объекты в регионах и площадки под строительство новых ТРЦ. И это не обязательно должны быть города миллионики. Это должны быть интересные объекты и места под их строительство.


4. По Вашим прогнозам, что ждет региональный рынок в 2013? Будет ли он
активно развиваться или игроки рынка сейчас осторожны?

Он будет развиваться. Но развиваться не так активно, как хотелось бы. Нехватка кредитных средств будет сказываться на темпах строительства новых объектов. Но, безусловно, рост будет.


5. Если средняя численность населения в городе в районе 1 000 000,
сколько крупных ТЦ обслужат потребности рынка? И позволит продавцам
вести успешный бизнес?

Есть уже расчитанные цифры. Это 740 кв.м. на 1000 городского населения. Следовательно, должно быть 740 000 кв.м. торговых центров в городе – миллионике. А разбивка может быть от 5000-8000 кв.м. до 40 000 кв.м. Это будут эффективные инфраструктурные торгово-развлекательные городские объекты. Это оптимальное соотношение торговых площадей на душу городского населения. Конечно же, многое зависит от городской географии и распределения плотности населения, наличия подъездных коммуникаций и развития собственной городской инфраструктуры.

6. Есть ли принципиальное различие в расположении, наличии кинозалов,
зонировании, фудкорте в ТЦ в Москве и регионах?

Принципиального различия нет. Вот наличие на фудкорте тех или иных представителей сетей – оказывает значительное влияние на эффективность как самих фудкортов, так и на ТРЦ в целом. Естественно, наличие кинозалов повышает привлекательность ТРЦ. Огромное значение имеет наличие удобной парковки, эффективное распределение площадей для арендаторов, эргономичное зонирование торговых и развлекательных зон. И, естественно, наличие конкурентной среды в ближайшем окружении. Все это надо исследовать и после тщательных маркетинговых изысканий и положительных оценок потенциального объекта можно приступать к его проектированию и строительству, либо к покупке оного.

Комментировали - Управляющий директор УК РБ ИНВЕСТ - Михаил Девятов

Директор по маркетингу УК РБ ИНВЕСТ – Владимир Андреев


06 Декабря 2012 10:16
Автор: Владимир Андреев
Источник: RB инвест