Привлекая инвесторов! Рязань может стать родиной нового формата промышленной недвижимости

Ореханов Сергей Ореханов Сергей

В последнее время в прессе стала появляться информация о создании под Рязанью Муниципальной индустриальной зоны «Турлатово». Журналисты ECRN.ru решили разобраться, что особенного в данном проекте, чем он отличается от проектов общепринятых индустриальных зон и действительно ли подобный формат может стать революционным в развитии индустриального сектора регионов России. Для обсуждения подобных вопросов журналисты ECRN.ru встретились с организатором проекта Орехановым Сергеем.

ECRN.ru - Итак, первый вопрос: Что такое Муниципальная индустриальная зона?

Ореханов С. - Другое название «Индустриальный инкубатор». Это место где фирме, которая желает построить производственное здание, склад или другой объект недвижимости предоставят в собственность или аренду необходимый по размерам и форме участок, переведут его в нужную категорию, помогут подключиться к коммуникациям, быстро получить разрешение на строительство, при необходимости, помогут с финансированием, предоставят налоговые льготы. По сути, это хорошо забытое старое возрождение промышленных зон советского периода, но в новых рыночных условиях. Это место, где у бизнеса будет минимальное количество «косвенных затрат», они будут оплачивать все коммунальные услуги напрямую поставщикам, минуя посредников. Построенные дороги, сети передадутся муниципальным образованиям и будут ими обслуживаться, в том числе и за счет тех налогов, которые будут поступать от резидентов Муниципальной зоны. Таким образом, удастся серьезно сократить издержки предприятий, поскольку расходы на организацию и содержание инфраструктурных объектов будут делиться между всеми собственниками участков. Т.е. каждый будет заниматься своим делом. В итоге, на одной площадке будет функционировать предприятия различных сфер деятельности, но при этом все они будут использовать единую инфраструктуру, включающую энергообъекты, электросети, теплосети, водозаборные узлы, канализацию и очистные сооружения. Несмотря на то, что мы используем все интересные наработки по созданию Индустриальных парков, бизнес-инкубаторов, других объектов промышленного девелопмента и greenfield-проектов ("гринфилд") можно с уверенностью утверждать, что Муниципальные индустриальные зоны - это новый формат промышленной недвижимости.

ECRN.ru - Что самое главное для создания Муниципальной индустриально зоны?

Ореханов С. - Самое главное-желание и взаимодействие бизнеса и власти.

Надо понимать, что это не чисто коммерческий проект и инвесторов для него найти очень трудно, Муниципальная индустриальная зона может быть реализована только при взаимодействии трех сторон: бизнеса, муниципального образования и собственников сетей (как правило, естественных монополий). При этом все получают свою выгоду: бизнес быстро запускает производство, муниципалитет получает налоги и рабочие места, собственники сетей - стабильных потребителей. Можно формально дать такое определение:

Муниципальная индустриальная зона – совместный продукт бизнеса и администрации муниципального образования, при участии естественных монополий (собственников сетей), с целью создания максимально комфортных условий для представителей малого и среднего бизнеса по строительству ими промышленных зданий и сооружений, налаживанию производственных и иных бизнес процессов в рамках локализованной земельной площадки.

ECRN.ru - А где возможно строительство Муниципальных индустриальных зон?

Ореханов С. – Везде, где в этом есть потребность у бизнеса: и в больших городах, и в небольших муниципальных образованиях. Необходимое условие – наличие участка, расположенного в подходящем месте. При этом размеры участка, форма собственности не имеют принципиального значения. Если где-то создается Муниципальная индустриальная зона, то должны действовать единые принципы и механизмы, правила подключения к коммуникациям, единые налоговые льготы, единые обязательства всех участников процесса. Между прочим, создание Муниципальных индустриальных зон для малого и среднего бизнеса – один из действующих механизмов спасения моногородов.

ECRN.ru - Как распределяются функции между участниками процесса создания Муниципальной индустриальной зоны?

Ореханов С. - Здесь тоже нет ничего принципиально нового. Бизнес - это организационные вопросы, подбор площадки, резидентов, внутриплощадочные коммуникации, оформление, межевание, выделение участков, строительство объектов недвижимости и запуск бизнес-процессов. Муниципальные и региональные власти - это система одного окна при всех оформлениях от приобретения участка до запуска бизнеса, готовность взять на баланс определенные коммуникации, внутриплощадочные дороги, функции вывоза бытовых отходов. Важнейшая роль властей - предоставление налоговых льгот, помощь и участие в строительство социальной и инженерной инфраструктуры. Собственники сетей (как правило, естественные монополии) - это готовность оказать помощь в подведении внешних коммуникаций и их дальнейшей эксплуатации, в том числе за счет собственных средств. Например, за счет включения этих объектов в свои инвестиционные программы.

ECRN.ru –Вернемся в Рязань. Как проходит создание пилотного проекта - Муниципальной индустриальной зоны «Турлатово» в Рязанской области?

Ореханов С. - Продвигается нормально. У нас полное взаимопонимание и поддержка администрации Муниципального образования Рязанского района, есть соответствующий Договор о сотрудничестве, поддерживает проект Губернатор Рязанской области. Заинтересованно сотрудничают банки, консалтинговые фирмы, организации предпринимателей. Муниципальная индустриальная зона «Турлатово» - это участок общей площадью около 200 га, к концу года количество резидентов, я думаю, перейдет первый десяток. Многие энергоемкие предприятия просто ждут, когда решаться вопросы по энергетике. Конкретные фирмы, которые уже являются резидентами Муниципальной индустриальной зоны «Турлатово» или выразили желание стать ими, я не хотел бы публично называть. Есть предприятия и с иностранным участием. Главное для нас сейчас – принципиально решить вопрос по присоединению к сетям и получению (резервированию) необходимых электрических мощностей.

ECRN.ru - Какие примерно планируются показатели эффективности проекта?

Ореханов С. - Было достаточно трудно их рассчитать, но нам помогли специалисты в этом вопросе, была изучена статистика по малым и средним предприятиям в ЦФО, опыт реализации проектов по созданию Индустриальных парков в регионах РФ и конечно наш опыт работы по другим проектам. Особо отмечу, что на строительство Муниципальной индустриальной зоны не планируется привлечения прямых бюджетных средств ни федерального, ни регионального уровня. В результате мы получили, что в первой очереди строительства на площадке в 40 га разместиться около13-17 предприятий, будет создано – 1500-18000 рабочих мест, общий объем инвестиций – около 100 млн. ЕВРО, объем налогов не менее 300 млн. руб. в год. Еще раз хочу отметить, что это приблизительные цифры и что мы не используем государственных средств! Мы говорим только о сотрудничестве и административной поддержке.

ECRN.ru - Предусмотрена ли какая-то обязательная инфраструктура, в том числе социальная при создании Муниципальной индустриальной зоны?

Ореханов С. – Естественно, существуют обязательные нормативы, в том числе градостроительные, и их необходимо выполнять. В целом, наша позиция такая: лишние обязательные обременения по инфраструктуре – дополнительная нагрузка на бизнес. Да, мы планируем во второй очереди строительство поселка для работников Муниципальной зоны и уже обкатали этот проект на другом участке. Знаем, что и как строить. Одна из фирм планирует строительство на территории индустриальной зоны строительство комплекса, в который войдут гостиница, кафе и магазин. Но в целом для нас главное - создать все условия для бизнеса, а он сам построит все, в чем будет потребность.

ECRN.ru - Предусмотрена ли возможность оказания помощи резидентам Муниципальной зоны непосредственно в процессе строительства объектов промышленной недвижимости?

Ореханов С. - Да, по нескольким направлениям:

- финансирование от банков-партнеров и лизинговых компаний, отсрочки по оплате за землю, в том числе до запуска бизнеса;

- помощь в проектировании и проведении всех согласований;

- строительство силами наших фирм партнеров, в том числе за счет их собственных средств, при условии гарантий выкупа объекта недвижимости заказчиком.

ECRN.ru – Какой поддержки Вы ждете от региональных властей?

Ореханов С. - Для нас главное - помощь по сетям и рассмотреть возможность предоставления налоговых льгот для резидентов, так как это делается для крупных инвесторов. Необходимо выделить одинаковые льготы для всех, кто будет строиться на территории Муниципальной индустриальной зоны, и тогда мы получим синергетический эффект. Остальное мы сделаем хорошо и быстро.

ECRN.ru – Как Вы считаете, насколько необходим подобный проект региону?

Для региона, на мой взгляд, очень важно использовать сам факт создания Муниципальной зоны, в целях улучшения инвестиционной привлекательности Рязанской области. Проект создания Муниципальной индустриальной зоны «Турлатово», как я уже говорил, это новый продукт на рынке коммерческой недвижимости России и его Родина – Рязанская область. Этот продукт уже оценили и им заинтересовались как на федеральном уровне, так и в ряде регионов РФ, откуда к нам поступают интересные предложения. С этим проектом мы приняли участие в работе экспертного форума «Экономика здравого смысла», проходившего 27-28 июля 2011 г. в Москве. В рамках Форума обсуждались наиболее перспективных промышленные Проекты федерального значения, способствующие созданию максимального числа современных рабочих мест и обеспечивающие наибольший мультипликативный эффект для развития экономики в целом. Проект «Создание Муниципальных индустриальных зон» получил высокую оценку и был поддержан присутствующими на Форуме экспертами. В отношении Проекта было принято решение о предварительном включении его в Стратегию социально-экономического развития России, которая получила название План «Новая индустриализация. Концепция 25Х25».

ECRN.ru – Кто, по Вашему мнению, будет основными резидентами Муниципальной индустриальной зоны «Турлатово», кроме местных предпринимателей? И почему Вы уверены, что поедут к Вам?

Ореханов С. - Естественно это московский бизнес и предприниматели из соседних регионов. Это уже сейчас ясно. Вы представьте, что какой-то бизнесмен решил перевести предприятие из столицы или создать новое. Допустим, он где-то нашел участок в нашем или другом регионе - куда идти дальше? Как перевести землю в нужную категорию? К кому идти за тех.условиями? Как проверить юридическую чистоту участка? Как согласовать съезд с трассы? Как объяснить банку, что место хорошее, ликвидное и «выпросить» кредит? Продолжать могу долго… И самое главное, где на все взять время или кому поручить? На данный момент оформление участка земли для нужд производства занимает не менее года. Приблизительно 1.5 года требуется для формирования проектно-строительной документации с целью получения разрешения на будущее строительство объекта. Помимо указанного, необходим широкий список документов (от 30 до 45) для введения в эксплуатацию готового объекта. А у нас – готовый участок в абсолютно конкурентном месте, оптимальные условия приобретения площадки, и все административные вопросы решаются в режиме «одного окна»! Так что пока очередь только организовывается, надо спешить….

Подобных условий нет ни в одном регионе. Это как раз то, о чем говорят со всех трибун про поддержку бизнеса, развитие местного предпринимательства!

ECRN.ru – Чем привлек этот проект экспертов и лиц, принимающих решения на федеральном уровне?

Ореханов С. - Возможностью на нашем опыте создать своего рода тиражируемую модель «дорожную карту» по созданию Муниципальных индустриальных зон а России. Инициировать необходимые поправки в действующие федеральные и региональные законы и подзаконные акты. Таким образом создать точки роста «новой экономики», экономики развития отечественных предприятий, в первую очередь, малого и среднего бизнеса. Вот почему с нами активно сотрудничают Экспертный совет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», эксперты Фонда «Центр стратегических разработок», Фонда «Институт экономики города», Высшей школы экономики, другие российские консультанты, работающими в том числе с проектом наукограда «Сколково». Есть очень серьезная заинтересованность и у исполнительной власти на федеральном уровне. Во многом это связано с крайне низкой эффективностью использования бюджетных средств федерального и региональных уровней на инфраструктурные проекты и проекты поддержки малого и среднего бизнеса, строительства бизнес-инкубаторов. А то, читая про технопарки и особые экономические зоны, мне порой кажется, что уже забыли, что и отечественный бизнес есть.

ECRN.ru – Вы сами уже упоминали: есть Индустриальные парки, которые активно создаются в регионах, существуют государственные механизмы поддержки их строительства. Стоит ли «городить огород»?

Ореханов С. - Я хорошо знаю эту тему, и мы Индустриальными парками также занимаемся. Индустриальные парки это совсем другой формат промышленной недвижимости, я не буду останавливаться на всех различиях, отмечу главное. Во-первых, их мало. Индустриальные парки рассчитаны на более крупных инвесторов, они расположены вблизи крупных промышленных городов, там есть целый ряд обязательных условий при создании (например, управляющая компания). Все это создает довольно серьезный «порог входа» для малого и среднего бизнеса. Там не всегда можно приобрести участок нужного размера в собственность, это во многом «элитная промышленная недвижимость» с вытекающими отсюда финансовыми обязательствами для резидентов. Трудно представить строительство Индустриального парка при небольшом муниципальном образовании на участке в несколько гектаров.

ECRN.ru - Что бы Вы хотели в заключении сказать пользователям нашего сайта ECRN.ru?

Ореханов С. - Сейчас очень хорошая возможность для тех, кто планирует строительство необходимых для своего бизнеса промышленных объектов, это относительно недорогая земля и поддержка государства. Такой возможностью надо воспользоваться.


23 Декабря 2011 15:27
Источник: Электронный каталог недвижимости Рязани