Адвокат Олег Сухов: Обратная ипотека - обман или помощь старикам?

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Российское законодательство активно впитывает опыт западных правотворцев в сфере урегулирования кредитных отношений. Многочисленные банковские ипотечные кредиты для многих граждан стран оказались непосильной ношей, часть населения не в силах выплачивать заемные средства оказалась и без денег и без жилья. Урегулировать этот конфликт призвана «обратная ипотека» - американская схема, позволяющая превратить стоимость залогового имущества в деньги, без потери права собственности на него. О преимуществах и недостатках новой схемы на российском рынке ипотечного кредитования,, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Что это такое, обратная ипотека?

Обратная ипотека предусматривает залог недвижимости и выдачу Банком кредита владельцу квартиры с условием его погашения через последующую продажу предмета залога. Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться единовременно или ежемесячными платежами.

На кого рассчитана?

Ипотека рассчитана на владельцев квартир, которые не располагают иным имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма или ренты. Обратная ипотека актуальна - когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, и заемщик не имеет детей, близких родственников, способных оказать материальную помощь.

Минусы обратной ипотеки

Привлекательная "обратная ипотека" не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения от кредитных учреждений - Банков.

«Принятие данного закона может привести и к тому, что старики рискуют лишиться своих квартир, воспользовавшись обратной ипотекой. По условиям данной программы, - поясняет адвокат Олег Сухов. - Жилое помещение как бы остается в собственности гражданина, но только на определенный срок, и если ипотечный заемщик, выплачивая ежемесячные проценты, приближает день, когда может быть снято введенное обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в "обратную ипотеку" с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка».

Следует учитывать, что основная цель банков - получение прибыли, а это значит, что процент за пользование таким "последним в жизни займом-помощью" буде гораздо выше расценок на и без того недешевые потребительские кредиты плюс сопутствующие расходы.

Плюсы обратной ипотеки

Отношения, вытекающие из обратной ипотеки, безусловно, имеют потенциальный интерес, как для лиц, готовых передать банку свою недвижимость в счет получения денежных средств, необходимых для поддержания достойного существования, так и для кредитных организаций, ориентирующихся на получение прибыли, составляющую разницу, между стоимостью квартиры и выплаченного пенсионеру размера ипотеки. Главное, чтобы предполагаемые потенциальные обоюдные интересы были грамотно учтены в договоре и надлежащим образом исполнены.

«Обратная ипотека» напоминает ренту.

Т.е. собственник как бы продает квартиру в обмен на постоянные платежи, например, в течение 5-10 лет. По ренте – до момента смерти. Таким образом, владелец получает от банка денежную помощь в обмен на отчуждаемое жилье. Сумма платежа при «обратной ипотеке» зависит от срока и рыночной стоимости квартиры, от доходов собственника в данном случае ничего не зависит. Продается недвижимость либо банку, либо государственной структуре. После оформления сделки или после полной выплаты стоимости квартиры она отходит плательщику – к примеру, банку.

Другой вариант ипотеки: государство – кредитор

Было бы лучше, если бы закон предусматривал в качестве кредитора, т.е. лица, обеспечивающего денежное обеспечение – именно государство, а не банк. Государство путем обратной ипотеки может не просто поддержать пенсионеров, но и получать в итоге квартиры в муниципальные фонды жилья для дальнейшего социального распределения. Не секрет, что пенсионеры больше доверяют государству, чем кредитным учреждениям. Поэтому обратную ипотеку, в отличие от ренты с иждивением, старики воспримут гораздо лояльнее. Открытым остается вопрос выделение бюджета на данную инициативу.

Еще один нюанс: Существенное обстоятельство - процедура оформления участия в программе обратной ипотеки. Если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше, чтобы успеть погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес у банка совсем иной. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома, а значит, и отбор участников по рассматриваемой программе и их последующее обслуживание будут весьма специфичными, причем вряд ли такая специфика добавит оптимизма и жизненных сил пожилым людям.

Риски

Олег Сухов: Никто не даст гарантии, что банк сам не разорится или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам. 

______________________________________________

Адвокат Олег Сухов – успешный профессионал, нашедший признание со стороны профессионального сообщества и многочисленных благодарных клиентов.

С 2001 года адвокат Олег Сухов провел более 1 000 гражданских процессов в первой, апелляционной и кассационной инстанциях Арбитражных судов Москвы и области, районных судах Москвы, городских судах Московской области, Московском городском и областном судах, Верховном суде РФ.