Адвокат Олег Сухов: Как оформить право собственности на земельный участок, где домовладение принадлежит нескольким собственникам

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

В России, и в Подмосковье в частности, существует достаточное количество неприватизированных (не оформленных в собственность) земельных участков, причем с уже возведенными на них объектами индивидуального жилищного строительства. Если Вы с соседями проживаете в жилом доме, расположенном на неоформленной земле, есть риск того, что участок под постройкой выкупят, а взамен предложат баснословную арендную плату. Пока у земли нет официального собственника - на неё может претендовать кто угодно! Выход один - приватизировать землю под жилым строением – убежден адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)

Главное условие – совместная приватизация

Если земля под жилым строением никогда не оформлялась, а из правоустанавливающих документов сохранилась лишь прошлого века выписка из хозяйственной книги или договор о выделении участка под строительство, полученные в архиве администрации, то жители дома, расположенного на земельном участке, должны совместно и одновременно заниматься процессом приватизации.

Шаг 1: проводим межевание

Чтобы сформировать земельный участок, учитывая, что его границы не определены, всем сособственникам необходимо обратиться в орган межевания (геодезисты), который выполнит необходимые геодезические работы по определению местоположения границ земельного участка на местности. Специалисты же составят их описание, т.е. проведут межевание земельного участка и подготовят документ, в котором будет приведено однозначное описание его границ.

После межевания, при проведении которого оповещаются все заинтересованные лица (сособственники, в том числе соседних участков), подписывается акт согласования границ. Однако, если между соседями, пользующимися участком по устной договоренности, при проведении межевых работ возникнет спор - несогласные вправе обратиться в суд.

Шаг 2: ставим участок на кадастровый учёт

В соответствии с действующим законодательством для государственной регистрации прав на образованные земельные участки, обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта таких участков.

«В случае образования двух и более земельных «наделов», - уточняет адвокат Олег Сухов. -Представляется одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы: копия проекта межевания, копия решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении данного плана, а также копия списка перечня собственников образующихся земельных участков и размеры их долей».

Шаг 3: получаем кадастровый паспорт и оформляем участок в собственность

Наличие такого документа, как кадастровый паспорт, является бесспорным подтверждением имущественных прав, которые закреплены в законодательстве РФ. В кадастровом паспорте содержится самая полная информация о земельном участке. Именно этот документ потребуется для прохождения последующей процедуры регистрации в государственных органах права общей долевой собственности на землю. На заключительном этапе происходит государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домовладением.

Спорные моменты

Среди всех известных причин отказа в выдаче кадастрового паспорта при обращении заявителя в орган кадастрового учета наиболее распространенной является наложение границ спорного земельного участка на участок улично-дорожной сети (УДС), принадлежащий городу (населенному пункту). Что делать в таком случае?

Прежде всего, до начала процесса приватизации все будущие сособственники земельного участка должны обратиться в орган местной администрации по земельным отношениям (в Москве - ТУ Департамента земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением и приложенным к нему комплектом документов о выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане).

В свою очередь местные органы власти обязаны оформить и выдать заявителям распоряжение об утверждении схемы расположения указанного земельного участка. После того, как распоряжение будет получено, можно приступать к землеустроительным работам.

Стоит отметить, что довольно часто встречаются случаи, когда орган местной администрации по земельным отношениям отказывает заявителям в выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок и здание, находящееся на нем, имеют пересечение с участком улично-дорожной сети. Поэтому заявителям необходимо обращаться в другие отделения местной администрации, например, по утверждению планирования застройки территории (ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы) для корректировки красных линий, ограничивающих границы участка улично-дорожной сети. Однако данный отказ незаконен. При указанных обстоятельствах следует обращаться в суд и обжаловать отказ местной власти.

К примеру, в Москве действует Положение о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденное постановлением Правительства г. Москвы, в котором четко сказано: обеспечение утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане земельного участка - обязанность Департамента земельных ресурсов.