Адвокат Олег Сухов: Кто и как может выкупить арендованную муниципальную коммерческую недвижимость?

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Для ведения предпринимательской деятельности компании чаще всего заключают договор аренды недвижимости с правом выкупа. Речь идет о недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Объясняется это тем, что для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными финансовыми ресурсами, которые у той или иной организации не всегда имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании причинам. Например, в связи наличием помещений, ориентированных только под сдачу в аренду. О том, с какими проблемами могут столкнуться арендаторы при реализации своего права на выкуп, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Законодательная база

Среди льгот, предоставленных малому и среднему бизнесу, следует выделить такую, как преимущественное право выкупа арендуемой недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Данное право предоставлено «малышам» в соответствии с Законом 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Основные проблемы выкупа

C какими проблемами могут столкнуться арендаторы при реализации своего права на выкуп?

Проблема № 1: Несогласие с ценой выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком.

Интересен тот факт, что выбирает оценочную компанию именно уполномоченный орган, принимающий заявления от предпринимателей, который может очень долго затягивать проведение оценки и получение отчета и, соответственно, «на законных» основаниях не принимать решения о выкупе объекта недвижимости неугодным ему предпринимателям, имеющим на это преимущественное право. «Исходя из судебной практики, - поясняет адвокат Олег Сухов. - Если предприниматель не согласен с оценкой, он может обратиться в арбитражный суд с иском об оспаривании отчёта об определении рыночной стоимости имущества». Однако чаще арендатору проще согласиться даже с непомерно завышенной ценой на выкупаемое помещение, нежели затевать долгую «судебную разборку». Причина? - спросите Вы. Все просто: в законе нет ни одной пресекательной нормы, обеспечивающей сохранение за предпринимателем преимущественного права приобретения объекта недвижимости в период судебного разбирательства по делу об оспаривании оценки объекта недвижимости, что приводит к риску отчуждения арендованного имущества третьим лицам.

Проблема № 2: Не определена процедура включения арендуемой недвижимости в план приватизации.

Зачастую, на практике возникает вопрос: возможна ли реализация преимущественного права выкупа в отношении недвижимости, которая не включена его собственником в прогнозный план приватизации государственного и муниципального имущества?

Пример: Общество просило признать незаконным непринятие решения об отчуждении арендуемого помещения и не совершении юридически значимых действий по заявлению общества, а также обязать администрацию совершить эти действия. Суды всех инстанций в удовлетворении исковых требований отказали. Однако Судьи ВАС РФ (Высший Арбитражный суд) пришли к выводу, что решения судов по возникшему спору не могут быть признаны обоснованными и соответствующими законодательству. Реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого им имущества не зависит от того, включено данное имущество в прогнозный план приватизации или нет (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 № 337/11).

Проблема № 3: В законе не указано, что возможность выкупа распространяется и на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.

В этой части закон не доработан, так как фактически индивидуальный предприниматель не может выкупить здание без одновременной приватизации участка. Возникает вопрос: так как быть с земельным участком, на котором находится выкупаемая недвижимость? Ответ дает судебная практика: по мнению судей, если действие закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, то это не исключает право приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Проблема № 4: Арендодатели умышленно не желают засчитывать стоимость неотделимых улучшений, осуществленных с их же согласия, в счет оплаты приобретаемого имущества. К том же остается не урегулированным вопрос о правах субарендатора.

В соответствии с ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Это означает, что субарендатор, если он является субъектом малого и среднего бизнеса, также вправе (естественно, при соблюдении остальных установленных законом условий) претендовать на преимущественный выкуп арендуемого им по договору субаренды помещения по нормам Закона 2008 года. Государственное (муниципальное) имущество достаточно часто сдается в субаренду, при этом, как арендатор (по основному договору), так и субарендатор (по договору субаренды) могут быть субъектом малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда таким субъектом является только одно из указанных лиц, конкуренции права на преимущественный выкуп не возникает, однако, возможна и ситуация, когда субъектами малого и среднего предпринимательства являются и арендатор, и субарендатор. К сожалению, закон 2008-го года не содержит норм, с помощью которых может быть разрешена данная коллизия.

Сколько проблем - столько исков в суд!

«Несовершенство рассматриваемого закона и огромное множество проблем порождают немалое количество исков от «недовольных» предпринимателей. В Москве, к примеру, долго складывалась отрицательная для бизнеса судебная практика по спорам о выкупе арендуемых помещений. Длительное время большое число отказов по выкупу мотивировалось уполномоченным органом тем, что выбранные объекты недвижимости включены в перечень помещений, приватизация которых не допускается. Вместе с тем, в декабре 2011 года, указанная практика была изменена на уровне ВАС РФ (Высший Арбитражный Суд РФ). Теперь в рассматриваемых спорах суды должны занимать сторону предпринимателей! Согласно позиции ВАС РФ, включение имущества в такой перечень после даты публикации закона 2008-го года незаконно и направлено на искусственное ограничение права предпринимателя на выкуп. Поскольку перечень, не подлежащих приватизации помещений в г. Москве, был принят после публикации закона, то он применению не подлежит и основанием для отказа в выкупе помещений являться не может», - резюмирует адвокат Олег Сухов..

5 исключительных условий выкупа

Условие № 1: Только субъекты малого и среднего бизнеса

Правом выкупа могут воспользоваться только арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства. Все, кроме нерезидентов РФ, организаций игорного бизнеса, кредитных организаций и участников соглашений о разделе продукции. Кроме того, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу вышеуказанного закона 2008-го года. При этом закон 2008-го года предоставил право на выкуп арендуемых площадей в четко обозначенный срок, который не раз продлялся, - теперь до 1 июля 2013 года. К сожалению, арендаторы, заключившие договор аренды в конце 2011 – начале 2012 года, не успеют воспользоваться своим правом, учитывая, что общий срок аренды должен быть непрерывным в течение 2-х лет.

Условие № 2: Отсутствие задолженности по арендной плате

Отсутствие задолженности по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в отдельных случаях - на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Условие № 3: Соблюдение требования об определении предельного значения площади арендуемого помещения

Соблюдение требования об определении предельного значения площади арендуемого помещения, установленного субъектом РФ. Например, закон г. Москвы устанавливает предельную площадь, на которую распространяется преимущественное право выкупа субъектов малого и среднего бизнеса, в размере не более 300 кв.м. (ранее было не более 100 кв.м.), а Закон Московской области - не более 500 кв.м.

Условие № 4: Недвижимость не должна быть включена в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества

Арендуемая недвижимость не должна быть включена в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Имущество, включенное в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (см. ФЗ 2007 года «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»). То есть, муниципалитетам предоставлено право не продавать часть имущества арендаторам, а вносить его в перечень специально образуемого имущественного фонда - чтобы затем предоставлять помещения в долгосрочную аренду малому и среднему бизнесу по льготным ставкам.Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, утвержден Постановлением Правительства г. Москвы. Ежегодно Правительство г. Москвы и Департамент имущества г. Москвы выносят распоряжения о внесении изменений в перечень, тем самым, включая в него все новые и новые объекты.