О нюансах и рисках при покупке квартиры рассказывает Шаранов Юрий Алексеевич, генеральный директор ГЦН – групп

ГЦН, Шаранов Юрий ГЦН, Шаранов Юрий

Юрий Алексеевич, расскажите об оформляемых документах при сделке купли-продажи квартиры. Можно ли самостоятельно оформить все документы или, в любом случае, необходимо обратиться к профессиональному риэлтору?

Самостоятельно документы оформить можно, но нужно знать, как это правильно сделать. Для этого необходимо располагать свободным временем и иметь соответствующий опыт. В нашей стране, к сожалению, самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту невозможно. Сделать это лучше при помощи профессионального риэлтора, поскольку ошибки при оформлении документов могут обойтись очень дорого обеим сторонам, - как покупателю, так и продавцу.

Как следует действовать, если покупатель принял решение о приобретении квартиры и хочет быть уверенным, что она не будет продана кому-то другому? Как ее забронировать?

В таком случае необходимо произвести авансирование квартиры – передачу определенной суммы денег продавцу. Минимум, - это 50 000 – 100 0000 руб, максимум – до 10% от стоимости квартиры. При этом может быть передан как задаток, так и аванс. Разница в том, что задаток регламентирован гражданским кодексом, где прописано, что в случае срыва сделки по вине покупателя задаток остается у продавца; если же сделка сорвалась по вине продавца, - он возвращает задаток в двойном размере. Аванс же регламентируется договором, - все условия по возврату аванса прописаны там.

Разумеется, для покупателей квартиры лучше вносить задаток. Однако на российском рынке довольно редко встречается внесение задатка, - чаще вносится аванс.

Форм внесения аванса существует много. Например, он может быть внесен по договору с агентством недвижимости, по договору с продавцом объекта. Договор может называться по-разному: авансовое соглашение, предварительный договор купли – продажи; также это могут быть различные формы договоров услуг или поручений с агентствами недвижимости.

Название здесь не столь важно. Важно другое – внимательное изучение договора, - в нем обязательно должны быть указаны:

  • стороны, участвующие в сделке;
  • объект недвижимости, являющийся предметом сделки; его стоимость; из договора также должно быть очевидно, что эта стоимость не включает в себя никаких дополнительных платежей, например, за услуги агентства;
  • сумма, которую вносит покупатель;
  • сроки выхода на сделку и ответственность каждой стороны в случае, если сторона в эти сроки на сделку не выйдет.

Если сделка сопровождается дополнительными нюансами, например, квартира приобретается по ипотеке, - все эти моменты также должны быть прописаны в договоре.

Что подразумевает понятие «юридическая чистота»? В каких случаях сделка, через некоторое время, может быть признана недействительной?

Юридическая чистота подразумевает проверку объекта с целью минимализации рисков для покупателя квартиры, а именно, исключения вероятности потери им права собственности на это объект в будущем. Произойти лишение прав на собственность может в случае заявления в дальнейшем какого-либо ранее не участвующего в переговорах сделки лица своих прав собственности на объект.

Если в суде сделку признают недействительной, покупатель может лишиться квартиры. Такие ситуации случаются, поскольку, как было сказано выше, самостоятельно юридическую чистоту объекта проверить невозможно, однако некоторые покупатели пренебрегают этой истиной.

При проверке юридической чистоты внимание следует обращать на следующие моменты:

  • кто был прописан в квартире с момента постройки дома, куда эти люди выписались (например, может быть так, что кто-то был выписан в места, как говорится, «не столь отдаленные», а при возвращении такого жильца могут начаться проблемы);
  • особенное внимание следует уделить факту, что в квартире были прописаны несовершеннолетние;
  • изучить все переходы прав собственности на эту квартиру (например, как она передавалась в наследство), как была приватизирована.
  • нужно изучить личность продавца, не стоит ли он на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере.

Некоторые люди покупатели заблуждаются, считая, что для проверки квартиры достаточно взять 2 документа: выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и выписку из домовой книги на настоящий момент. К сожалению, это не так. Грамотная проверка включает комплекс всех вышеуказанных мер.

Какие существуют риски при покупке квартиры через ипотеку?

При покупке объекта недвижимости через ипотеку его проверку осуществляет банк. Однако этот факт не говорит об избавлении от необходимости дополнительной проверки объекта при помощи профессионального риэлтора, юриста.

Причина в том, что банки зачастую проверяют квартиру только по стандартным документам, никаких архивных выписок банк обычно не запрашивает, историю не изучает, - то есть банком обычно проверяются только те документы, которые имеются на данный момент.

Квартиры страхуются в большинстве случаев, - но это не всегда гарантия абсолютной безопасности для покупателя, поскольку встречаются и такие ситуации: человек приобрел квартиру в ипотеку, квартира продавалась по доверенности. Затем оказывается, что за месяц до совершения сделки бывший собственник квартиры умер. Доверенность, а, соответственно, и сделка, признаются недействительными. Покупатель более не имеет на эту квартиру никаких прав. Страховая компания признала эту ситуацию нестраховым случаем.

Поэтому при покупке квартиры через ипотеку нужно при передаче аванса прописать в договоре, что в случае, если банк эту квартиру в качестве залога не примет, деньги будут возвращены обратно.

При использовании ипотеки, кроме стандартных для сделки купли – продажи документов, необходимо получить выписку из ЕГРП и отчет оценщика (проводится обязательная оценка квартиры).

Расскажите о договоре купли-продажи.

Для договора купли – продажи существует общепринятая стандартная форма. Договор должен содержать: полные данные продавца и покупателя, все данные об объекте сделки, его стоимость.

Если в квартире кто-то прописан на момент заключения договора, это также обязательно должно быть указано в договоре, как и срок, в течение которого этот человек (люди) обязан выписаться из квартиры.

В договоре также должна быть прописана оплата стоимости приобретаемого объекта. В стандартных договорах указывается, что эта сумма оплачена на момент подписания договора. Если же в договоре написано, что оплата произойдет после регистрации договора, - данная сделка, по закону, признается ипотечной, регистрируется она быстро, однако квартира будет находиться в залоге у продавца до момента, пока покупателем не будет оплачена полная стоимость квартиры.

В некоторых договорах иногда прописывают нестандартный пункт: если в будущем покупатель, по каким- либо причинам, лишится права собственности на квартиру, - продавец обязуется предоставить ему аналогичную. Однако, надо иметь ввиду, что полагаться всецело на это положение не стоит, поскольку реализовать в жизнь его не всегда просто: бывший владелец квартиры может отказаться от его выполнения или же сам договор может, в силу каких-то обстоятельств, быть признан недействительным.

Поэтому самой серьезной гарантией защиты от рисков для покупателя является страхование от потери права собственности на квартиру. Такая страховка будет стоить от 0,2 до нескольких процентов от стоимости квартиры.

Договор купли-продажи вступает в силу только после обязательной государственной регистрации, которая осуществляется после его подписания. Регистрация занимает 2 недели, регистрация ипотечной сделки – 5 дней.

Что касается подписания договоров по доверенности, таких вариантов лучше избегать. Для начала, покупатель должен выяснить причину, по которой проведение сделки предполагается по доверенности. Стандартная причина – состояние здоровья, пожилой возраст, физическое отсутствие собственника в городе, где проводится сделка. В таких случаях ее проведение делегируется родственнику, близкому человеку или доверенному лицу, что подтверждается доверенностью. Здесь хочется дать совет покупателю: не поленитесь, не пожалейте денег, - купите билет страну, город, где прибывает собственник квартиры, и встретьтесь с ним для подписания договора. В 90 % случаев вопрос с подписанием документа лично собственником решить можно. А денег на это жалеть нельзя. Это достаточно важный вопрос, поскольку могут возникнуть следующие ситуации:

1. Как было сказано выше, выяснится, что собственник умер до проведения сделки и доверенность, как и сделка, объявляются недействительными.

2. Доверенность может оказаться поддельной.

3. Доверенность можно отозвать у нотариуса. Проверить, отозвана доверенность или нет, достаточно сложно.

Поэтому, лучше всеми возможными способами препятствовать фигурированию в оформлении сделки такого документа, как доверенность. Однако при обращении к риэлтору все эти риски сводятся к минимуму, если не к нулю, - поскольку профессионал полностью информирован и не раз сталкивался в своей деятельности со всеми подводными камнями данного процесса.

Какие еще риски не были названы? Можете ли Вы что-то добавить сюда?

В случае, если продавец квартиры - человек в преклонном возрасте, или при общении с ним возникает сомнение в его вменяемости, дееспособности, необходимо попросить его предоставить справки из наркологического, психиатрического диспансеров о том, что он не стоит там на учете. Если эти документы все же не развеяли сомнения, нужно пригласить на сделку врача (специалиста с лицензией на освидетельствование), который напишет заключение, что на момент совершения сделки продавец находился в здравом уме. Эту процедуру нужно провести и в случае, если Вы знаете, что продавец стоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, и все же хотите приобрести в собственность его квартиру. Стоит такое освидетельствование специалистом около 5 000 рублей. У врача, кроме заключения, необходимо попросить копию его лицензии, и все его данные.

Также следует обратить внимание на следующий момент: при покупке квартиры необходимо согласие супруга/супруга продавца. И здесь может возникнуть такая ситуация: брак мог быть зарегистрирован в другом городе, а продавец, потеряв паспорт, восстановил его уже в том городе, где проживает на данный момент. И в какой-то момент после совершения сделки появляется супруг/супруга продавца с претензией на квартиру. Однако существует способ подстраховаться от возникновения подобной ситуации, и как это сделать, знает любой профессиональный риэлтор. 


13 Августа 2012 16:06