Апарт-отели как объекты для инвестиций

Апарт-отель Апарт-отель

Андрей Бойков, Партнер Rusland SP, рассказывает о рынке апарт-отелей на петербургском рынке недвижимости.

Апартамент - отели можно условно разделить на три категории:   

1. Апартамент–отель – «замена» жилому объекту. В этом случае объемно-планировочные решения «апартаментов» приближены к характеристикам жилья в выбранном сегменте, инженерные решения соответствуют решениям в объектах жилой недвижимости аналогичного класса.

2. В случае реализации проекта гостиничным оператором, объекты по сути представляют собой гостиницы для длительного проживания. Подобные проекты в Москве реализованы, например, на базе старых советских гостиниц: «Останкино», «Международная-2», «Волга», «Орехово», «Колос», «Ярославская» и т.д. На рынке средств размещения в Санкт-Петербурге представлен проект, управляемый гостиничным оператором InterContinental Hotels Group (IHG), который реализует «гостиничную» стратегию, не предусматривающую первичную реализацию юнитов сторонним инвесторам.

3. Сервисные апартаменты. Стратегия подразумевает продажу всех апартаментов сторонним лицам с предложением услуг по последующему управлению. Последующим управлением и тех.эксплуатацией может заниматься либо сетевой гостиничный оператор, либо специально создаваемая для этих целей девелопером Управляющая Компания. При реализации данных проектов собственниками апартаментов могут выступать как физические лица, так и компании. Арендаторами подобных юнитов являются, как правило, представители бизнес-аудитории. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге этот сегмент только зарождается. Реализованных проектов в Санкт-Петербурге не более 10 (Вертикаль, YES, Салют, Монферран, Stay bridge, Пятый элемент, др), еще несколько в стадии реализации. Стоит отметить, что в Москве их в разы больше, но вектор развития там несколько другой. В основной это альтернатива жилья, которая продается с дисконтом в 15-25%.   В Петербурге, в отличие от Москвы, апартаменты больше продаются как инвестиционный продукт, нежели обычное жилье. То есть как доходный актив с целью извлечения арендной прибыли. Ряд девелоперов формируют различные доходные программы, в т.ч. схему с обратным выкупом, как например делала компания «Пионер» в проекте “YES”.   Стоимость покупки номера в апарт-отеле очень разнится в зависимости от самого проекта, локации, политики продаж - от 90 – 100 000 р за кв.м до 300 000 руб. и даже выше. Стоимость проживания в апартаментах в среднем составляет 40 000 – 70 000 руб. в месяц. Это дешевле проживания в гостиничных номерах, но дороже сопоставимых жилых помещений. Некая золотая середина, при этом постоялец получает должный состав внутренней инфраструктуры и хорошее сервисное обслуживание.  

Средняя площадь номеров в апарт-отелях, как правило, 30 - 50 кв.м. Самым популярным форматом среди покупателей являются студии, площадью 25 – 40 кв.м с целью дальнейшей сдачи в аренду. В основном продаются с готовой отделкой и предлагаются стандартные пакеты меблировки, рекомендуемые управляющей компанией.

Доходность таких проектов составляет 8-15%, в зависимости доходной программы управляющей компании. Практика реализации первых комплексов уже показала свою успешность и ликвидность. В Петербурге апарт-отели для собственного проживания покупают не более 30% (в отличие от московского рынка, где соответствующая доля превышает 50%).

Основная целевая аудитория – люди со средним (и выше) достатком, инвесторы, либо приобретающие апартамент для себя в качестве резервного места пребывания. На наш взгляд, если оценивать апартаменты, как инвестиционный продукт, то потенциал у данного сегмента огромен. Это очень хороший инструмент для инвестиций, при этом сумма «входа» относительно комфортная даже для небольшого частного инвестора. 

Многие девелоперы, также как и рядовые покупатели до сих пор с опаской смотрят на этот рынок и не планируют с этим сталкиваться в ближайшей перспективе. Тем не менее, первые проекты показали свою успешность и востребованность. Сегмент однозначно будет развиваться дальше, но в каком формате и статусе пока остается под вопросом. С учетом частого недовольства властей касательно строительства «псевдожилья» с отсутствием должной социальной инфраструктуры, в данный момент активно обсуждается, какие нормативы должны быть соблюдены при строительстве апартаментов. Московские власти, например, сейчас рассматривают возможность принятия закона о смене статуса апартаментов в пользу жилья с нагрузкой социальных норм. Думаю, в течение года – двух дальнейший вектор развития будет более четко определен.


12 Ноября 2015 14:37
Автор: PR-агентство "Медиатор"
Источник: Rusland SP

Читайте также:





Архив новостей