Антикризисные меры: бизнес-центры перепрофилируют в апартаменты

Апарт-отель «Вертикаль» Апарт-отель «Вертикаль»

Несмотря на нестабильность экономики, офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами. Девелоперы продолжают анонсировать новые проекты, многие из них не снижают объемы застройки несмотря на то, что рынок с каждым кварталом становится все ближе к перенасыщению. Избежать убытков владельцам строящихся БЦ, считают эксперты NAI Becar Apartments, можно и нужно, перепрофилируя объекты в апартаменты или гостиницы.

К концу 2015 года общий объем рынка офисной недвижимости Москвы может составить порядка 16 млн кв. м и предложение, очевидно, уже сегодня значительно превышает спрос. Однако собственники вынуждены достраивать объекты, к реализации которых они приступили в 2013-2014 гг., несмотря на то, что ставки аренды падают, а уровень вакансии растет (в настоящее время он составляет 25-30% в зависимости от класса офисов).

Тренд на перепрофилирование бизнес-центров именно в апарт-проекты или гостиницы набирает в Москве обороты и дело не только в том, что кризисный рынок не сможет переварить новые офисные площади. Причин сразу несколько и одна из главных проблем собственников БЦ заключается в отсутствии финансирования. Проект нужно либо достраивать, в то время, когда банки значительно сузили свои кредитные линейки, либо продавать. Однако продажи на фоне общего падения инвестиционной активности практически остановились. Особенно неохотно потенциальные инвесторы рассматривают офисные проекты, если речь не идет о ликвидных объектах. По словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, многие бизнес-центры сегодня невозможно реализовать и за половину от их цены еще пару лет назад. Между тем, собственники закредитованы, а кредиты как рублевые, так и валютные сложно рефинансировать. Очевидно, что неустойчивость валютного курса является главной проблемой для девелоперов именно коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга. Надеяться, что рынок вырастет после временного падения также сложно – эксперты отмечают тенденцию сокращения спроса на офисные помещения во всем мире, включая США и Европу. Этот мировой тренд был сформирован в связи с развитием интернета, онлайн-коммуникаций, использование которых позволяет работать удаленно, без необходимости сидеть в офисе.

Политика Правительства Москвы заключается в снижении деловой нагрузки на центр Москвы для улучшения транспортной ситуации. Перепрофилирование офисов в апартаменты как раз и решает эту задачу. Говоря о мировом опыте, можно привести пример, когда гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House, расположенное в Лондоне, в апарт-отель Adagio.

Перепрофилирование бизнес-центров в апартаменты и гостиницы решает сразу несколько проблем собственника. Во-первых, оно позволяет ему вывести объект с перегруженного рынка и перевести его в достаточно свободную нишу индустрии гостеприимства и временного проживания. Во-вторых, перевод именно в отели и апарт-проекты технически самый безболезненный, т.к. юридический статус нежилых помещений не меняется. В-третьих, перепрофилирование позволяет обеспечить приток инвестиций на завершение объекта без привлечения банковского финансирования.

Частные инвестиции для редевелопмента

До последнего времени вход на рынок организованной профессиональной коммерческой недвижимости для частных инвесторов, располагающих сравнительно небольшими суммами от 5-10 млн рублей, был фактически закрыт. Между тем, статистика российских банков показывает, что за последние полтора года, в связи с валютными колебаниями больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов и так и не вернулось в банковскую систему. То есть эти деньги осели на руках потенциальных «малых» инвесторов. Не учитывать эту денежную массу при общей экономической ситуации, отсутствии кредитных линий и институциональных инвесторов, большая, иногда непоправимая ошибка, считают в NAI Becar Apartments. Тем более, что люди не стремятся закопать свои деньги, они хотят инвестировать их в надежные активы, а московская недвижимость – один из самых стабильных активов в России. Раньше порог входа в гостиничный бизнес был слишком высок, сегодня же, благодаря появлению апарт-отелей c моделью buy-to-let инвесторы готовы вкладывать в него суммы начиная с 5 млн рублей. Получается, что перепрофилирование для частных инвесторов – это альтернатива банковскому депозиту, вместо которого инвестор получает понятный инвестиционный продукт с возможностью роста капитализации базового актива и доходом от сдачи в аренду, если мы говорим об инвесторах, приобретающих недвижимость для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. В итоге, средства частного инвестора становятся для девелопера реальной альтернативой банковским займам. Причем цены для розничных покупателей, разумеется, выше, чем в том случае, если бы здание было продано одному лицу. В итоге, общий доход от продажи объекта вырастает. Розничная стоимость апартаментов на 20-40% выше, чем стоимость офисных площадей в сравнимых проектах, темпы продаж выше.

Легкий выход из проекта

Смена назначения объектов недвижимости сегодня поддерживается Правительством Москвы в рамках стабилизации кризисного рынка. Поэтому вопрос только в воле собственника и технической возможности редевелопмента. «Технически это вполне возможно, - отмечает Александр Самодуров. - Для апарт-проектов нужна, в первую очередь, нарезка на небольшие помещения площадью от 20 до 90 кв. м и обеспечение их инженерными коммуникациями».

Для создания успешной, востребованной покупателями концепции, собственнику необходима помощь профессиональной управляющей компании, которая потом возьмет на себя и управление объектом. По завершении редевелопмента владелец может выйти из проекта, если он не хочет участвовать в управлении, а планирует продать здание и уйти со своей долей прибыли. Это также несомненный плюс для многих владельцев БЦ.

Доходность для инвестора

Осталось ответить, почему частные инвесторы захотят вкладываться именно в апарт-проекты, а, например, не в жилье. В первую очередь, потому что доходность таких проектов выше. При входе на старте продаж можно сэкономить до 20% от конечной стоимости продукта, а при последующей сдаче в аренду доход составит от 7% до 11% годовых. Во-вторых, в апарт-проектах инвестору не нужно заниматься подбором арендаторов. Эту функцию берет на себя управляющая компания, которая в таких проектах, как «Вертикаль» компании NAI Becar или Y’ES ГК «Пионер» предоставляет программы гарантированной доходности. Кроме того, и это важный фактор, формат апартаментов набирает обороты. По данным аналитического отдела NAI Becar Apartments, на сегодня на рынке Москвы представлено 68 проектов, то есть около 10 тыс. апартаментов. Это значит, что покупатели и арендаторы понимают, какой продукт они покупают и осознанно отдают предпочтение именно ему. Спрос и предложение растет, то есть инвестор вкладывает деньги в гарантированно растущий, пользующийся популярностью актив. При этом сегмент апарт-отелей с моделью buy-to-let - пока новинка в России, но эта ниша будет заполняться, так как арендное жилье с профессиональным управлением и высококачественной отделкой и оборудованием будет востребовано в Москве и других крупных городах России на многие годы вперед. 


09 Декабря 2015 15:10
Источник: NAI Becar

Читайте также:





Архив новостей