RE4 FORUM: ведущие консультанты рынка недвижимости раскрыли свои «антикризисные» секреты

Рынок недвижимости Рынок недвижимости

В минувший вторник, 15 декабря 2015 года, в гостинице Corinthia уже в третий раз прошло мероприятие «Большой четверки» - компаний-лидеров в сфере консалтинговых услуг на рынке недвижимости. Эксперты отрасли рассмотрели основные тенденции и результаты развития таких сегментов, как ритейл, офисы, складская и индустриальная недвижимость и апартаменты. Партнером мероприятия выступила юридическая фирма «Борениус».

Участники обсудили последние тренды и потенциал развития ключевых секторов коммерческой недвижимости и обозначили антикризисные инструменты сохранения доходности девелоперских объектов. Основная деловая программа Форума, где каждому сегменту рынка посвятили отдельную сессию, завершилась уникальной дискуссией между девелоперами, целью которой было определить роль консультанта в условиях кризиса и неблагоприятной рыночной конъюнктуры.

Согласно формату мероприятия, каждая сессия была представлена выступлениями консультантов и девелоперов из соответствующих секторов рынка коммерческой недвижимости.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге: ««В 2015 году экспансия девелоперов торговой недвижимости и ритейлеров замедлилась, и ключевой тенденцией уходящего года стала оптимизация бизнес-процессов. Например, ряд операторов сегмента fashion уменьшили объемы новых коллекций или сделали их более универсальными, продуктовые сети увеличили долю товаров под собственными торговыми марками (private labels) и сузили ассортимент продуктовой линейки, магазины бытовой техники и электроники сократили площади торговых залов и взяли курс на on-line продажи. Сегодня нельзя быть чрезмерно оптимистичными и закладывать в новые проекты большое количество площадей под будущий рост экономики и приход новых сетей – это, пожалуй, основной антикризисный рецепт для девелоперов торговых центров. Крупным проектам нужно сделать правильный выбор операторов, которые остаются успешными и находят эффективные методы стимулирования спроса. Некоторым торговым центрам уже сегодня нужно задуматься о тотальной или легкой реконцепции.

2015 год стал рекордным с точки зрения появления в торговых центрах новых форматов развлечений – батутных и веревочных парков, мультимедийных выставок, городов-профессий. Проекты, которые недавно открылись с большим количеством вакансий, могут генерировать дополнительный траффик за счет такой нестандартной развлекательной составляющей».».

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге: "На текущий момент ситуация на рынке офисной недвижимости Петербурга характеризуется практически равной долей вакантных площадей в классах А и В, тогда как арендные ставки в целом по сегменту стабилизировались. Основной спрос сейчас наблюдается со стороны арендаторов, готовых к переезду; новыми игроками рынок не насыщен. Что касается перспектив сегмента в отношении дальнейшего строительства, то в классе А оно возможно и оправдано только с точки зрения фазирования существующих объектов, а в классе В может быть реализовано за счёт редевелопмента промышленных зданий в отдельных локациях".

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:

«2015 год для индустриального сегмента был нестабильным. Некоторые крупные производственные компании заявили о сокращении производства или закрытии заводов в Санкт-Петербурге. Многие отрасли промышленности столкнулись с подорожанием импортного сырья. При этом политика эмбарго, импортозамещения, а также девальвация рубля спровоцировала развитие небольших российских компаний. Именно они и будут в ближайшей перспективе формировать спрос на индустриальную недвижимость. Основные, внушительные результаты политики импортозамещения мы увидим еще не скоро, для этого потребуется не год и не два, однако, уже в 2015 году в ряде сегментов мы отметили неплохой рост и развитие. Это в частности относится к фармацевтике, дорожному строительству, пищевому и мебельному производству.

Стоит отметить, что с изменениями, происходящими в экономике, изменился и портрет потенциального промышленного арендатора. Основной спрос ориентирован на поиск промышленной недвижимости в аренду и покупку площадью до 5 000 кв.м и небольшими земельными участками. Арендаторы ищут помещения в аренду не дороже 350 руб./кв.м/месяц (triple net), в покупку - от 30 000 до 40 000 руб/кв.м. В складском сегменте спрос ориентирован на объекты площадью до 2 000 кв.м. Участились запросы на аренду с последующим выкупом объекта недвижимости. В 2015 году рынок производственной и складской недвижимости стал полностью рублевым. Стоит также отметить, что в ближайшее время мы не увидим существенного прироста нового спекулятивного предложения по складам, что негативно скажется на рынке в перспективе. На высоком уровне остается доля сделок по схеме built-to-suit, которая составила в 2015 году 38%.».

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg:

«Появление проектов апартаментов в низком ценовом классе ознаменовало собой новый этап развития рынка недвижимости. Теперь данный формат конкурирует с жилыми проектами класса С, где определяющую роль играет ограниченный бюджет покупки. Серьезным преимуществом таких апартаментов является наличие полной отделки и меблировки. В среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться в двух основных направлениях: в сегменте «сервисных апартаментов для сдачи в аренду» и в сегменте «постоянного проживания».

В период с 2016 г. по 2018 г. на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: заявлено около 20 новых проектов (не включая премиальные объекты). При этом стоит обратить внимание на ужесточение требований и введение норм по инфраструктуре и парковочным местам. Согласно новым сводам правил СНИП к апарт-отелям планируют предъявлять такие же требования по обеспечению социальными объектами и зелеными зонами, как и к жилым зданиям».

Майя Петрова, партнер, юридическая фирма «Борениус»:

«Согласно доступной информации на текущий момент на рынке запущено около 26 проектов апарт-отелей, в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Думаю, что в будущем году сегмент апартаментов может столкнуться с определенными правовыми сложностями в реализации. С одной стороны, проекты, позиционирующие себя как гостиничные апартаменты, должны будут учитывать увеличивающиеся требования, предъявляемые к гостиницам (в том числе санитарные, пожарные требования, требования, связанные с регистрацией лиц и т.п.), с другой стороны, проекты, позиционирующие себя как альтернатива жилью (квартирам), могут столкнуться с новыми требованиями органов государственной власти по созданию социальной инфраструктуры, аналогичной в жилых проектах. Это не может не сказаться отрицательно на экономике проектов и уменьшении их доходности. Для того, чтобы такая ситуация не развивалась по негативному сценарию, профессиональному сообществу необходимо уже сейчас объединиться, сформировать предложения и пролоббировать изменения законодательства (как регионального, так и федерального), для формирования специальных правовых и технических требований к апарт-отелям как принципиально новому сегменту на российском рынке недвижимости».

В качестве приглашенных экспертов выступали: Наталья Борец, директор отдела аренды SRV, Лилия Еременко, директор проекта «Мурманск Молл», Александр Москвитин, коммерческий директор УК «Адамант», Александр Векслер, и.о. директора СПб ГКУ «Дирекция по сопровождению промышленных проектов», Андрей Хитров, региональный директор EKE Group, Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group, Озгюр Эйридже, заместитель генерального директора Renaissance Development, Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема» .


22 Декабря 2015 21:01
Источник: Knight Frank Russia & CIS

Читайте также:





Архив новостей