На чем строится оценка инвестиционного потенциала?

Инвестиции в недвижимость Инвестиции в недвижимость

Рыночные показатели

Первое, на что должен обратить внимание инвестор – это то, о каких цифрах совокупной доходности идет речь. Совокупная доходность высчитывается путем сложения показателя капитализации и годовой доходности объекта. В идеале этот индикатор должен находиться на уровне 11-20% годовых, хотя многое в этом отношении зависит от типа недвижимости. Прирост капитала на 5-10% является свидетельством здорового тренда как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости, но чистая доходность без учета роста себестоимости объекта в 10% для апартаментов – это уже из области фантастики. В таком случае инвестору, скорее всего, хотят предложить чересчур рискованный актив. С другой стороны, гостиничные номера, склады самообслуживания, офисы и другие коммерческие объекты действительно способны демонстрировать подобную доходность, однако тут в игру вступают и другие элементы. Любому инвестору, желающему включить в свой портфель гостиничную недвижимость, необходимо обращать внимание на средний процент заполняемости гостиницы, сезонные перепады стоимости проживания в номере (ADR) и суточной выручки в расчете на один номер (RevPAR). В Европе бесспорным лидером индустрии гостиничных услуг остается Великобритания: заполняемость в пределах 75-80% и ADR выше среднего по ЕС на 6-8%.

Макроэкономические данные

Корректная оценка перспективности инвестиций в недвижимость должна включать упоминания об экономическом положении того или иного государства. Рост или снижение внутреннего валового продукта, базовых ставок кредитования, инфляции, безработицы, госдолга и прочих данных играют важную роль в понимании того, насколько стабилен рынок недвижимости, есть ли у него внутренний спрос и какова политика властей по отношению к иностранному капиталу. Тем не менее, хорошие макроэкономические показатели далеко не всегда являются определяющими.

Локальные особенности

Потенциал инвестиций в недвижимость определяется и менее масштабными критериями, так как зачастую развитие рынка зависит не только от высших эшелонов власти, но и от позиции самоуправлений. Проекты инфраструктуры, охраняемые зоны, естественная ограниченность пространства под застройку и прочие особенности локального рынка недвижимости могут стать подспорьем как для роста доходности, так и для и для снижения числа арендаторов и клиентов. Поэтому прежде чем приобретать домик на первой береговой линии или в непосредственной близости от метро, стоит пристальнее присмотреться к тому или иному рынку жилья.

Инвестиции – это не игра в рулетку

Профессиональный подход к инвестициям подразумевает ответственность и взвешенные решения, основанные не на симпатии к объекту, а на фактах, говорящих в пользу определенного актива. Идеальным вариантом для новичка, делающего свои первые шаги в мире реальных инвестиций, является вложение средств в коммерческую недвижимость Великобритании. Во-первых, жесткий государственный контроль на британском рынке не допускает слишком сильного падения или роста цен: стоимость коммерческих объектов растет довольно уверенно, позволяя инвестору получать устойчивую доходность. Во-вторых, благодаря низких ипотечным ставкам спрос на подобные объекты не ослабевает на протяжении долгих лет, сохраняя за британским коммерческим рынком статус одного из самых ликвидных инвестиционных направлений в Европе. В-третьих, непоколебимый фунт стерлингов в данном случае оказывается гарантом финансовой стабильности инвестора: на фоне девальвации рубля и других катаклизмов, происходящих сегодня в российской экономике, капитал, вложенный в британские коммерческие объекты, окажется надежно защищен. 


26 Января 2016 21:25
Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru
Источник: Indriksons.ru

Читайте также:





Архив новостей