Новостройки без рисков или Обзор жилых комплексов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году

ЖК «Ривер Парк» ЖК «Ривер Парк»

Российскую экономику продолжает лихорадить: по итогам января инфляция составила 3,9%, достигнув максимального показателя за 16 лет. И несмотря на то, что Центробанк РФ снизил ключевую ставку до уровня 15% годовых, а правительство страны разработало меры по поддержке ипотеки, перспективы рынка недвижимости пока выглядят довольно туманно. На фоне этой неопределенности главный вопрос – в какие проекты вкладываться безопаснее всего? По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», это новостройки в высокой стадии готовности, вероятность завершения которых наиболее высока. Эксперты подготовили обзор жилых комплексов с заявленным сроком сдачи в 2015 году.

Одним из важных отличий текущего кризиса от 2008-2009 годов является высокая активность покупателей на первичном рынке. Если в прошлый период нестабильности продажи недвижимости падали, то сейчас фиксируется ажиотажный спрос. Пик его пришелся на декабрь 2014. Но и в январе 2015, даже несмотря на рост ставок по ипотеке, квартиры в новостройках в Москве продавались очень хорошо. По данным Росреестра, в первый месяц года в столице было заключено 1626 договоров долевого участия. Это почти на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Покупателями движет вполне естественное стремление спасти свои накопления от девальвации. Однако далеко не всегда вложения в недвижимость осуществляются обдумано. «В ситуации, когда многие девелоперские проекты рискуют быть «замороженными», выбирать для приобретения квартиры нужно только те новостройки, где этот риск минимален», - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Рынок первичного жилья сегодня можно разделить на три группы по степени риска:

· Минимальный риск – построенные жилые комплексы, уже введенные в эксплуатацию или ожидающие получения разрешения.

· Умеренный риск – проекты, до завершения которых осталось менее года.

· Высокий риск – новостройки, сдачи которых в эксплуатацию нужно ждать год и более.

«В условиях экономической нестабильности оптимальным выбором являются жилые комплексы, которые будут сданы до конца 2015 года, - комментирует Мария Литинецкая. – Большинство из них находится в высокой стадии строительства, поэтому риск "заморозки" проекта минимален. В то же время цены в них ниже, чем в уже сданных в эксплуатацию новостройках».

Элитный сегмент

В элитном сегменте доля строящихся новостроек крайне невелика. Специфика этого рынка такова, что здесь продажи нередко стартуют в тот момент, когда проект уже близок к завершению строительства. Доля построенных жилых комплексов на сегодняшний день здесь составляет 72,7% (32 ЖК). Еще 18,2% (8 ЖК) - это проекты, которые будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года. А на долю новостроек, которые будут завершены в 2016 году и позднее, приходится лишь 9,1% (4 ЖК).

В первом квартале 2015 года в столице запланированы к сдаче в эксплуатацию три элитных жилых комплекса: Barrin House, Knightsbridge Private park и «Кленовый DOM». На второй квартал приходятся сроки сдачи в эксплуатацию еще двух проектов: «Долина Сетунь» и клубный дом «Котельнический». Оставшиеся три новостройки будут сданы ближе к концу года. Это клубный дом «Советник», SNEGIRI ECO и Barkli Residence. Причем в последнем проекте к моменту сдачи в эксплуатацию уже будет выполнена дизайнерская отделка квартир. Таким образом собственники смогут въехать сразу после оформления собственности и получения ключей, тогда как во всех остальных новостройках владельцам квартир предстоят длительные отделочные и ремонтные работы.

Минимальная стоимость квадратного метра среди элитных проектов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году, зафиксирована в жилом комплексе «Долина Сетунь» - 425,4 тыс. рублей. С отставанием всего на тысячу рублей идет ЖК Barkli Residence, где стоимость «квадрата» начинается от 426,5 тыс. рублей. Замыкает тройку проект Barrin House с показателем 579,4 тыс. рублей за кв. м. Максимальная стоимость квадратного метра отмечена в ЖК Knightsbridge Private park – 1,26 млн рублей.

Стоимость самой доступной элитной квартиры (если так можно выразиться об этом сегменте) в почти готовой новостройке на сегодняшний день составляет 29,6 млн рублей. Именно столько будет стоить квартира с отделкой в ЖК Barkli Residence. Второе место занял ЖК «Долина Сетунь» с показателем 30,2 млн рублей. «Бронза» по этому показателю достается клубному дому «Советник» – 32,4 млн рублей. Максимальная же цена превышает миллиард рублей – в ЖК Knightsbridge Private park самая дорогая квартира обойдется в 1,07 млрд рублей.

Проекты элитного класса со сроком сдачи в 2015 году

Название

Ввод в эксплуатацию

Площадь квартир, кв. м

Цена кв. м, тыс. руб.

Бюджет, млн руб.


мин

макс

мин

макс

мин

макс

Barrin House

1 кв. 2015

70

240

579,4

989,4

48,3

193

«Кленовый DOM»

1 кв. 2015

219

530

1003,7

1213,7

219

718,5

Knightsbridge Private park

1 кв. 2015

180

678

1258

1578

257,3

1069,9

«Долина Сетунь»

2 кв. 2015

59,2

298,7

425,4

635,3

30,2

189,8

Barkli Residence

4 кв. 2015

43,7

253,2

426,5

851,1

29,6

215,5

КД «Котельнический»

4 кв. 2015

59,7

170

729,9

1277,2

58,3

217,7

КД «Советник»

4 кв. 2015

43,7

163,6

741,4

1154

32,4

188,9

SNEGIRI ECO

4 кв. 2015

107

365

790,7

1581,3

117,4

577,2

Итого: 8 ЖК


43,7

678

426,5

1581,3

29,6

1069,9

Источник: «Метриум Групп»

Бизнес-класс

В бизнес-классе на долю сданных или получивших разрешение на сдачу в эксплуатацию новостроек приходится ровно половина проектов – 32 ЖК. Еще 28,1% (18 ЖК) жилых комплексов запланированы к сдаче в 2016-18 годах. А вот сдающиеся в этом году новостройки в меньшинстве – 21,9% (14 ЖК).

Три жилых комплекса будут сданы уже в самом начале этого года: Sky House, Versis и ЖК «На Барклая». При этом еще в двух разные корпуса будут сдаваться в течение года начиная с первого квартала – Wellton Park (1-4 кварталы) и «Мосфильмовский» (1-2 кварталы). На второй квартал запланирован ввод еще трех ЖК. Это «Алые Паруса», «Кристалл» и жилой комплекс на улице Мельникова. Во втором полугодии сначала будут сданы ЖК «Соколиный форт» и «Утесов» (оба – третий квартал), а затем ЖК UNION PARK, «Дом на Самаринской» и «Крылатский» (все – четвертый квартал).

Самый доступный по цене квадратный метр в ЖК бизнес-класса, сдающемся в текущем году, зафиксирован в проекте «Крылатский» - 145 тыс. рублей. Несколько дороже – 162 тыс. рублей – обойдется «квадрат» в ЖК «Триколор». На третьей позиции расположился жилой комплекс «Кристалл» с показателем 176 тыс. рублей. Самый дорогой метр продается в ЖК Sky House и оценивается в 519,4 тыс. рублей.

Стоимость лотов в жилых комплексах бизнес-класса в завершающей стадии строительства начинается от 7,4 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в ЖК «Крылатский». За 8,7 млн рублей продаются квартиры в ЖК Wellton Park. А добавив еще двести тысяч рублей, можно поселиться в ЖК UNION PARK (от 8,9 млн рублей). Самая дорогая квартира в этом сегменте обойдется почти в 15 раз дороже, чем самая «дешевая» - 109 млн рублей в ЖК Versis.

Проекты бизнес-класса со сроком сдачи в 2015 году

Название

Ввод в эксплуатацию

Площадь квартир, кв. м

Цена кв. м, тыс. руб.

Бюджет, млн руб.


мин

макс

мин

макс

мин

макс

Versis

1 кв. 2015

52

364

243,2

300,7

14,6

109

Sky House

1 кв. 2015

53,4

172,3

244,4

519,4

22,5

80,5

«На Барклая»

1 кв. 2015

53,1

119,2

260

322,4

13,8

35,7

«Триколор» (2 корп.)

1-2 кв. 2015

47,6

204,4

162

240,2

11,1

39,3

«Мосфильмовский»

1-2 кв. 2015

45,9

140,3

248

386,7

13,8

41,7

«Кристалл»

2 кв. 2015

45,7

109,1

176

207

9,1

19,2

ЖК на ул. Мельникова (корп. 5)

2 кв. 2015

46,7

107,7

207

231

10,1

23,4

«Алые Паруса»

2 кв. 2015

52,7

242,9

303,1

406,2

21,2

75,2

Wellton Park (корп. 15-17)

2-4 кв. 2015

33,2

105,1

215

400

8,7

32,9

«Утесов»

3 кв. 2015

46

194,5

221

293,8

13

54

UNION PARK (дом 9)

3 кв. 2015

35,5

69,1

240

300

8,9

17,5

«Соколиный форт»

3 кв. 2015

44,6

129

248,9

288,4

12,9

34,5

«Крылатский» (корп. 1)

4 кв. 2015

49,9

148

145

155

7,4

21,9

«Дом на Самаринской»

4 кв. 2015

40,2

95,4

249

305,2

12,1

24,8

Итого: 14 ЖК


33,2

364

145

519,4

7,4

109

Источник: «Метриум Групп»

Эконом- и комфорт-класс

В наиболее доступной ценовой категории завершенных проектов меньше всего – 20,8% (5 ЖК). Как правило, в сегментах эконом- и комфорт-класса все квартиры раскупаются еще на этапе строительства. Зато сдающихся в эксплуатацию в этом году здесь большинство – 41,7% (10 ЖК). Оставшиеся 37,5% (9 ЖК) - это новостройки, возведение которых только началось и они будут завершены в 2016 году и позднее.

В первом квартале 2015 года в низшем ценовом сегменте будет сдан только один проект – ЖК «Life-Митинская». Во втором квартале – один корпус ЖК «Вершинино» (оставшиеся – в третьем квартале). Большинство же новостроек запланированы к вводу в эксплуатацию во второй половине года. В третьем квартале будет сдан ЖК «126 квартал» и часть корпусов в ЖК «Некрасовка-Парк» (еще часть – в четвертом квартале). А в четвертом квартале ожидается сдача сразу шести новостроек: «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Изумрудной», О7, «Некрасовка», Чертаново-Северное, микрорайон 7Б и «Ривер Парк». При этом ввод в эксплуатацию корпусов первой очереди ЖК «Ривер Парк» изначально был намечен на второй квартал 2016 года. Однако благодаря высокой скорости строительства сроки были скорректированы.

Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК «Некрасовка» - от 95,2 тыс. рублей. «Серебро» у соседнего проекта – ЖК «Некрасовка-Парк» (105 тыс. рублей). А замыкает тройку с существенным отставанием ЖК «Life-Митинская Ecopark» - от 133,3 тыс. рублей за «квадрат». Рядом продается и самый дорогой квадратный метр – в ЖК «Life-Митинская» этот показатель зафиксирован на уровне 241 тыс. рублей.

Цены на квартиры в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, сдающихся в эксплуатацию в этом году, начинаются от 4,9 млн рублей. Минимальный порог отмечен в двух соседних ЖК - «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». На втором месте расположился жилой комплекс «Дом на Изумрудной» - 7 млн рублей. «Бронза» досталась проекту 126 квартал, где цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей. Самый же дорогой лот представлен в ЖК О7 - 22,4 млн рублей.

Проекты эконом- и комфорт-класса со сроком сдачи в 2015 году

Название

Ввод в эксплуатацию

Площадь квартир, кв. м

Цена кв. м, тыс. руб.

Бюджет, млн руб.


мин

макс

мин

макс

мин

макс

ЖД «МПИ»

1 кв. 2015

43,7

109

204,8

220

9,6

21,8

«Life-Митинская» (корп. Б, В)

1 кв. 2015

43,8

75,6

210

241

10,4

15,9

«Вершинино» (корп. 2,3,4)

2-3 кв. 2015

59,1

79,6

214,5

240,0

13,5

17,9

126 квартал

3 кв. 2015

36,4

36,4

200

200

7,3

7,3

«Некрасовка-Парк» (кв-л 5, корп. 1-8)

3-4 кв. 2015

39,5

64

105

125

4,9

6,8

«Некрасовка»

(кв-л 10, корп. 5, кв-л 11, корп. 1, 2, 17)

4 кв. 2015

38,5

79,1

95,2

126,4

4,9

8,4

«Life-Митинская Ecopark» (корп. 1)

4 кв. 2015

42,8

100,0

133,3

95,2

7,6

19,2

«Дом на Изумрудной»

4 кв. 2015

39,5

87,3

158,6

198,2

7

14,6

О7

4 кв. 2015

44,7

111,9

170,8

205

8,3

22,4

Чертаново-Северное, мкрн 7Б

4 кв. 2015

42,6

67,9

180

205

7,7

13,9

«Ривер Парк»

4 кв. 2015

38,9

78,8

200

226,3

8,4

17,8

Итого: 11 ЖК


36,4

111,9

95,2

241

4,9

22,4

Источник: «Метриум Групп»

«Несмотря на сложную экономическую обстановку, к этому кризису большинство столичных девелоперов подошли в гораздо лучшей «финансовой форме», чем к прошлому, - резюмирует Мария Литинецкая. – Всплески спроса весной и в конце 2014 года позволили многим игрокам рынка получить достаточно большое количество денег от покупателей и потратить их на погашение текущих долгов перед банками и на развитие проектов. Однако кризис еще только начинается и вероятность того, что мы увидим и банкротства девелоперов, и заморозку проектов, довольно велика. Именно поэтому покупатели квартир на первичном рынке должны серьезно оценивать проект, прежде чем вложить в него свои сбережения. В текущей ситуации главными индикаторами надежности застройщика является высокая стадия готовности и быстрые темпы строительства».


12 Марта 2015 13:31
Источник: Метриум Групп

Читайте также:





Архив новостей