Кризис на рынке недвижимости: готовы ли управляющие компании идти на уступки арендаторам

Конференция «Управление недвижимост... Конференция «Управление недвижимост...

24 марта в деловом квартале «Невская Ратуша» состоялась обучающая конференция ARE «Управление недвижимостью». Эксперты собрались, чтобы обсудить арендные отношения и антикризисные меры. В ходе дискуссии участники пришли к выводу, что на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости преобладают в основном негативные тенденции - количество вакантных площадей растет, в то время как спрос падает.

Организатор - Учебный центр Academy of Real Estate (ARE). Мероприятие прошло при поддержке форума PROESTATE и Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнерами мероприятия выступили административный и общественный деловой комплекс «Невская Ратуша» (ЗАО «ВТБ Девелопмент»), компания Solo Office Interiors.

По словам модератора семинара «Управление бизнес-центром» Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации CBRE, по итогам 2014 года спрос на вакантные площади в бизнес-центрах упал на 30 %. Арендные ставки в классе А сегодня составляют от 1400 до 1900 р за кв. м, а в классе В – от 900 до 1300 р. По мнению участников дискуссии, в нынешней ситуации проблема не столько привлечь арендаторов, сколько удержать их. Юлия Серебрякова, директор по продажам коммерческой недвижимости проекта «Невская Ратуша», считает, что в работе с арендаторами прежде всего важен индивидуальный подход и способность арендодателя проявлять гибкость и быстро адаптироваться к потребностям клиента. «Поддержание позитивного эмоционального фона в отношениях девелопера с клиентом имеет долгосрочный эффект, воплощающейся в будущем в коммерческой выгоде для обеих сторон. Сегодня рынок коммерческой недвижимости – это рынок арендатора, где основным конкурентным преимуществом может стать именно способность собственника проявлять гибкость», - уверена Юлия Серебрякова. Такого же мнения придерживается и финансовый директор УК «Сенатор» Андрей Ростовцев. «Главное учитывать интересы клиента, проявлять гибкость в отношении с ним в индивидуально порядке, конечно. Идти на уступки в мелочах - то качество управляющей компании, которое должно присутствовать, потому что, какой бы железобетонный контракт у Вас не был, и в какой бы валюте Вы его не заключали, это не значит, что он не может быть расторгнут», - считает Андрей Ростовцев. Альберт Харченко, генеральный директор East Real, согласен, что необходимо идти навстречу арендаторам, но за счет изменения цен. «Конечно, приятно слышать об эмоциональной составляющей, о гибкости, как будто у нас идеальный рынок, где все друг друга слышат, но уровень вакантных площадей говорит об обратном», - считает Альберт Харченко.

Алексей Никитин, советник практики по недвижимости, строительству и девелопменту «Борениус», рассказал о тех изменениях в законодательстве, которые ожидаются в ближайшее время. По словам Алексея Никитина, одним из важнейших изменений станет внесение поправок в подраздел «вещные права», к которым на сегодняшний день относятся права аренды. Суть поправок в том, что такого понятия, как аренда в данном подразделе не будет, а это значит, что аренда перестанет иметь вещно-правовые элементы и станет чистым обязательством. «С точки зрения практики, это важно, так как вещное право имеет ряд признаков, которые сегодня активно используются, например, право следования, - пояснил Алексей Никитин. – Сейчас, если вы продаете бизнес-центр, то все арендаторы переходят к новому собственнику. Если аренда перестает быть вещным правом, право следования исчезает - вы продаете бизнес-центр, все ваши договора аренды прекращаются».

Как обстоят дела в сегменте торговой недвижимости, обсуждали участники семинара «Управление торговым центром». По словам Дмитрия Атопшева, партнера, управляющего директора Knight Frank PM, наблюдается серьезный рост вакантных площадей, что становится следствием снижения ставки аренды. Этот факт, а также ослабление рубля и снижение доходов населения ведут к приостановке развития ритейла. «Делать прогнозы сейчас – дело неблагодарное, очень много факторов влияет на рынок. Но мы все же надеемся, что этот год станет переломным, а в 2016-м вектор изменится в положительную сторону и восстановление ритейла будет идти большими темпами», - сказал Дмитрий Атопшев.

Марат Манасян, генеральный директор M1 Solution, отметил, что, несмотря на кризис, потребительский спрос в нашей стране не упал, а только переместился. «Люди начинают искать выход для негативных эмоций, поэтому резко поднялся спрос на развлекательную составляющую. И именно эта составляющая помогает торговым комплексам выживать, а в отдельных случаях даже процветать в это непростое время», - уверен Марат Манасян.

О том, какие арендаторы на сегодняшний день являются наиболее уязвимыми, а какие наиболее доходными, рассказала Индира Шафикова, директор по реализации арендных программ Retail Profile Russia. К числу уязвимых относятся такие операторы островной торговли, как сервисы и детские концепции. Наиболее востребованными же являются операторы, представляющие ювелирную продукцию, косметику и органические продукты.

На круглом столе «Территория гостеприимства/территория жизни: апарт-отели и доходные дома – как удержать доходность во время кризиса» своим опытом в управлении апарт-отелем поделились Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar; Анна Панова, начальник отдела франчайзинга и консалтинга ГК «Пионер»; Игорь Внуков, руководитель гостиничных проектов ГК «Банк готового Бизнеса»; Ирина Новикова, руководитель гостиничного направления в ГК «Волгатрансстрой»; Максим Мидзяев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости ЗАО «УК «ВТС-АКТИВ» (входит в структуру Балтийской строительной компании); Ангелина Егорова, генеральный директор ООО «Внешстройпроект».

Также в рамках конференции состоялся рroperty-тур по БЦ «Невская ратуша». Участники оценили архитектурные и инженерные особенности здания, осмотрели атриум, паркинг и арендную зону с панорамным видом на город.


26 Марта 2015 12:34
Источник: Academy of Real Estate (ARE)

Читайте также:





Архив новостей