Глобальному сектору инвестиций в недвижимость грозит кризис на фоне увеличения спроса, финансирования и ужесточения законодательства

Компания EY         Компания EY

Несмотря на высокие показатели роста и спроса, глобальный сектор недвижимости переживает один из сложнейших периодов за последние годы. Такой вывод содержится в отчете «Перспективы развития глобального рынка в 2015 году: тенденции сектора прямых инвестиций в недвижимость» (EY Global market outlook 2015: trends in real estate private equity). Экономические и социальные изменения коренным образом преобразуют уровень спроса на рынках недвижимости, вследствие чего инвесторы призывают к заключению новых сделок и повышают цены.

Стремясь сократить затраты и оптимизировать деятельность, компании арендуют небольшие офисные помещения с целью снижения накладных расходов. Однако крупные розничные компании и интернет-магазины все чаще строят большие распределительные центры на территории США, чтобы обеспечить покупателям удобное расположение и сократить сроки поставки продукции.

Обе эти тенденции сопровождаются стремительным ростом городского населения. Он объясняется тем, что представители нескольких поколений – от поколения бэби-бумеров до поколения Y, которые хотят жить, работать и отдыхать в одном месте, – переезжают из маленьких городов и пригородов в растущие мегаполисы.

Вслед за капиталом

На фоне этих изменений наблюдается приток иностранного капитала в сектор недвижимости США вследствие более высоких темпов восстановления экономики страны по сравнению с другими рынками. Однако резкий рост интереса к данному классу активов вызывает озабоченность в связи с возможностью повторения сценария «финансового пузыря», который с треском лопнул в результате крупных инвестиций в Японию в 1980-е годы. Тем не менее, специалисты EY уверены, что нынешняя ситуация принципиально иная.

Марк Грайнис, руководитель международной практики EY по оказанию услуг инвестиционным фондам недвижимости, считает: «Исторически краху рынка всегда предшествует ухудшение экономической ситуации и появление таких стресс-факторов, как чрезмерная застройка и увеличение доли свободных площадей. Однако на данный момент такие признаки практически не наблюдаются. Более того, отраслевые игроки действуют крайне осторожно, что объясняет отсутствие чрезмерной застройки и экономически неоправданных изменений на рынке».

Рост значимости слияний и поглощений

Наряду с растущим спросом на привлекательные для инвестирования сегменты объем сделок остается значительным, несмотря на то что после финансового кризиса их стоимость существенно возросла.

Недавний всплеск активности на рынке слияний и поглощений напоминает ситуацию 2007 года, которой предшествовали несколько лет, в течение которых доверие к мировой экономике постепенно укреплялось. В целом повышение активности на рынке M&A связано со следующими факторами:

1. Стремление к постепенному росту

2. Стратегическое обоснование сделок

3. Доступность заемного и долевого финансирования на выгодных условиях

Марк Грайнис утверждает: «Все основные факторы, определяющие динамику рынка слияний и поглощений, стимулируют создание более благоприятных условий для заключения сделок. Неизвестно, превысит ли количество сделок M&A в конечном итоге наивысший показатель 2007 года, но главное отличие заключается в жестком подходе к управлению капиталом на новых рынках. Выделенный для рынков недвижимости капитал может снова оказаться избыточным, но подход к его распределению свидетельствует о том, что мы учли опыт, полученный вследствие финансового кризиса».

Новые правила

Европейская организация по ценным бумагам и рынкам и другие регулирующие органы ЕС настаивают на строгом определении критериев оценки эффективности деятельности и отражении справедливой стоимости в отчетности. Однако в секторе инвестиций в недвижимость существует опасение, что это негативно отразится на прибыли.

Согласно отчету EY, Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) при поддержке большинства министров финансов стран «Большой двадцатки» уделяет повышенное внимание проблеме размывания налогооблагаемой базы и переносу прибыли в рамках так называемого плана BEPS. Основными задачами ОЭСР являются противодействие уклонению от уплаты налогов и использованию лазеек в налоговом законодательстве, а также обеспечение соблюдения компаниями налоговых режимов их стран.

Марк Грайнис считает: «В большинстве случаев компании вынуждены преодолевать трудности, связанные с новыми законодательными требованиями. Наиболее дальновидные компании понимают, что со временем эти проблемы будут решены, особенно если привлечь руководителя отдела по соблюдению законодательных требований».

Актуальность аутсорсинга

Управление деятельностью фондов прямых инвестиций также подвергается значительным изменениям. С целью поддержки деятельности бэк- и мидл-офисов некоторые управляющие фондов переходят на такие платформы, которые предполагают аутсорсинг администрирования. Многие из этих платформ созданы по модели хедж-фондов или паевых инвестиционных фондов, но растущий к ним интерес свидетельствует о том, что они приобретают все большее значение в управлении фондами.

Говард Рот, руководитель международной практики EY по оказанию услуг организациям в секторе недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства, отмечает: «Наилучших результатов в этой сфере достигают компании, которые могут предложить клиентам профессиональные услуги наивысшего качества, лучшие технологии, широкий спектр услуг, возможность адаптировать сервис под потребности клиентов и работать со сложными инвестиционными структурами».

Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ, комментирует ситуацию в России: «Глобальные тенденции рынка недвижимости, описанные в исследовании, интересны, однако в настоящее время их применение в России ограничено. Тем не менее, изложенные результаты будут полезны тем инвесторам, которые рассматривают зарубежные рынки. Сейчас российский рынок достиг определенного баланса, игроки решили наиболее острые вопросы и заняли выжидательную позицию. Дальнейшее развитие будет напрямую зависеть от политической и экономической ситуации, но уже сейчас можно сказать, что общий настрой игроков остается позитивным».


01 Апреля 2015 13:27
Источник: EY

Читайте также:





Архив новостей