Проверяй и покупай. Надежность застройщика — ключевой критерий выбора недвижимости в 2015 году

Пресс-завтрак  Пресс-завтрак

2 апреля 2015 года в г. Екатеринбурге в БЦ «Президент» состоялся пресс-завтрак «Надёжность застройщика – ключевой критерий выбора покупателя 2015 года». Организатором мероприятия выступил журнал «Мегаполис. Все о недвижимости».

В пресс-завтраке приняли участие представители Администрации г. Екатеринбурга, ведущие застройщики и девелоперы региона, Федеральное агентство недвижимости «Этажи».

Несмотря на то, что текущий кризис не был для застройщиков неожиданностью, и подготовку к нему они начали загодя, сегодняшняя ситуация объективно вызывает тревогу.

«Прогноз от трех крупнейших федеральных банков, которые образовывали первичную ипотеку как рынок, – сокращение объемов кредитования на 50-60 %. При этом объем незавершенного строительства на рынке г. Екатеринбурга составляет 3 млн кв. м — и он начнет стремительно «тухнуть», если его не достраивать. А проектного финансирования на эти объекты нет или оно носит спорадический характер, - обрисовал состояние рынка Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала». - Программа ипотеки, которая с большой помпой была анонсирована и заработала вроде бы недели две с половиной назад, де-факто сегодня не заработала. Заявки по ней принимаются, обсуждения идут, но ни одного рубля по программе субсидированной ипотеки пока не выдано.

Очень тревожный сигнал мы получили буквально вчера – первое официальное заявление о том, что в Екатеринбурге остановлено строительство дома.

На 20-30 % выросла себестоимость строительного производства.

И еще один существенный пункт, о которой пока не говорят - на балансах многих компаний серьезным грузом «повисли» инвестиции, которые активно вкладывались в освоение перспективных территорий за последние два-три года. Очевидно, что в этом году они не начнут приносить встречный денежный поток, возможно, и в следующем тоже.

Что мы будем делать в этих условиях? Чем будем гарантировать выполнение обязательств перед нашими дольщиками?»

Очевидно, что первоочередной задачей для застройщиков является поддержка уровня продаж на достаточном уровне.

«На наш взгляд, сейчас самое важное для застройщика в тактическом смысле – подготовиться к новому характеру продаж, - считает Александр Скорин, руководитель отдела маркетинга девелоперской компании «Уралобувь». - Вместо скоростных продаж сегодня появилось больше длительных, вязких продаж. И переформатирование, перенастройка отделов продаж застройщика – один из главных вызовов. И второй пункт, наверное, покажется банальным: продолжать повышать качество. Ситуация, когда можно было работать по стратегии «Следуй за лидером, делай как все», мне кажется, становится опасной. Изменение стратегии – одно из действий, которое может сделать застройщик сейчас».

С этим мнением согласен и Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»: «Главное - правильно запроектировать, чтобы объект попал в рынок, чтобы нашел покупателя, чтобы был удобным. Кризис – это достаточно неплохо, он отсекает бездумные проекты, когда застройщик становится просто производителем сотен тысяч квадратных метров, просто чтобы больше денег заработать. Благодаря кризису проекты застройщиков становятся более продуманными».

Стратегия «ЛСР. Недвижимость-Урал» заключается в том, чтобы строить быстро и на свои деньги, средства дольщиков привлекать только ближе к концу стройки — покупатели хорошо на это реагируют, отмечает Руслан Музафаров, коммерческий директор компании. «Наше финансовое состояние позволяет нам давать шикарные рассрочки на конкурентоспособных, я бы даже сказал, бронебойных условиях. 30% составляет первый взнос для трехкомнатной квартиры, 40% - для «двушки», 50% - для «однушки». Первый взнос без удорожания, дальше просто по 20 тыс. рублей в месяц, вся остальная сумма вносится в конце строительства — либо осенью, либо даже летом следующего года, - объясняет господин Музафаров - «В целом же выход из кризисной ситуации мы видим в продукте, в том, чтобы квартиры и дома строились в срок или даже раньше и передавались с качеством, которое восхищает клиентов».

«Мы столкнулись с новой для нас потребностью – необходимостью более тесного сотрудничества с агентствами недвижимости, – рассказывает заместитель гендиректора УК «AVS Девелопмент» Анастасия Дударева. – Большее внимание уделяем бюджетированию проекта, для этого в конце 2014 были сформированы несколько планов развития ситуации. Один из них заключался в том, чтобы в случае снижения продаж мы смогли за счет генерирования своего финансирования завершить строительство проекта. Наша компания имеет такую возможность, так как мы входим в крупный холдинг.

Директор по развитию федерального агентства недвижимости «Этажи-Екатеринбург» Алексей Осинцев уверен, что сегодня застройщики должны в тесной связи работать с девелоперами, не ограничиваясь только одним каналом реализации квартир — собственными отделами продаж: «Основной объем работы с девелоперами у нас формируется на программах trade-in. Мы берем квартиры и обязуемся их продать за 60 дней. Нам это удается в 67 — 83% случаев. Продав вторичку за указанный период, мы обеспечиваем застройщика теми деньгами, которые необходимы для строительства. 35-40 % людей приходит к покупке новостройки со вторичными квартирами. Если до конца 2014 года конвертация в реальные сделки составляла 10-12%, то при уменьшении возможности использовать ипотеку с начала этого года, каждый месяц дает прирост 2-3% к доле конвертации в сделки. По нашим прогнозам эта доля вырастет до 25%. А что такое четверть денег, которые с вероятностью 83 % будут поступать в казну застройщика? Это значит, что на эту сумму может быть уменьшен объем тех рассрочек, которые застройщик предлагает сделать. Более 52% населения сегодня покупает новостройки. Мы видим, что около 30% наших клиентов, которые изначально надеялись купить надежную вторичку, в итоге переключались на новостройки».

Все эксперты едины во мнении, что сегодня, выбирая объект и застройщика, необходимо быть предельно внимательным.

«На мой взгляд, у органов власти эффективных инструментов по предвосхищению ситуации обманутых дольщиков нет. Только наблюдать и информировать», - считает Вячеслав Трапезников. Это подтверждает и Сергей Патко, начальник отдела выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию Администрации г. Екатеринбурга. «Не нужно заключать договоры без предварительной проверки. Не нужно идти на поводу низких цен, которые не соответствуют рынку. Мы об этом говорим постоянно. В конечном счете, заключая договор, физическое лицо становится участником гражданско-правовых отношений и в соответствии с законодательством несет ответственность самостоятельно».

Однако, как самостоятельно определить, надежен ли данный застройщик и можно ли вкладывать свои сбережения в его проект?

«Первый совет покупателю – в период турбулентности при выборе нового жилья нужно ориентироваться на степень готовности, - считает Александр Скорин. - Введенный в эксплуатацию дом – самая лучшая степень защита от рисков. Большие гарантии также дает договор долевого участия». «Обращать внимание на документы, есть ли у застройщика собственность или право аренды на земельный участок, где строится дом», - добавляет Анастасия Дударева. «Эту работу можно не делать — ведь ее за вас уже проделали банки с госучастием, - напоминает Руслан Музафаров. - Достаточно посмотреть, аккредитован ли объект в Сбербанке или другом банке с господдержкой, чтобы понять — все ли в порядке у него с документами».

«Однозначно не надо покупать те объекты, которые строятся с нарушениями выданных разрешений или иной документации. Проверить элементарно: попросить разрешение на строительство, посмотреть этажность и сверить данные. Если есть расхождения, лучше не вступать ни в какие отношения с таким застройщиком. Проверка информации, общение в интернете, проверка сайтов федеральной налоговой службы, службы судебных приставов, сайтов арбитражных судов – все это нужно учитывать. К сожалению, все эти способы не дают 100 % гарантии, все равно остается риск, который можно либо минимизировать, либо увеличить» - резюмирует Сергей Патко.

Соблюдая осторожность сегодня можно не только решить квартирный вопрос, но и выгодно инвестировать сбережения. «Для этого стоит покупать квартиру на стадии котлована (но только у надежного застройщика!), за минимальные деньги, а потом совершенно спокойно использовать этот ресурс. Можно выйти в кэш перед завершением строительства и вступить в новый проект, расположенный ближе к центру», - считает Борис Шварц, директор ГК «Виктория».

С этим соглашается и Виктор Ананьев: «Мы не знаем, когда у нас возобновится экономический рост. Однако абсолютно точно известно, что когда это произойдет, будет скачок цен. Мой прогноз — цены на недвижимость вырастут на 30-50%. Поэтому покупать сегодня у надежных застройщиков, фиксируя цены и используя длинную рассрочку — это действительно выгодно».


06 Апреля 2015 11:32
Источник: Мегаполис.Все о недвижимости

Читайте также:





Архив новостей