Современная инженерия: что нужно арендатору

Офисная недвижимость Офисная недвижимость

При реализации высококлассных бизнес-центров большое внимание уделяется вопросам качества отделки, будущего уровня сервиса, а главное – созданию максимально комфортной рабочей среды. Что хочет получить современный арендатор и что готовы предложить ему качественные бизнес-центры, разбирались специалисты NAI Becar.

Для достижения этих целей девелоперы «укомплектовывают» объекты классов «А» и «В+» наиболее современной и функциональной инженерией, но это не всегда приводит к снижению затрат на эксплуатацию здания.

Что сегодня выбирают арендаторы?

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что в бизнес-центрах класса «А» и «B+» арендаторы даже небольших блоков в 150-200 квадратных метров стремятся к разграничению зон на:

  • рабочую – кабинеты, openspace;
  • общую – кухня, столовая, туалеты;
  • переговорную – место для проведения встреч, приема посетителей, которое должно быть изолировано от первых двух зон.

«Крупные арендаторы предпочитают иметь пусть и небольшой, но собственный ресепшн и директорскую зону – кабинет и приемную одного-двух ТОП-руководителей», - говорит эксперт.

С ним соглашается руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест» Луиза Улановская. «Крупные арендаторы стремятся быть максимально обособленными и автономными: иметь свою кухню, санузел и офисный блок, отгороженные от других помещений. Именно поэтому при реализации бизнес-центра класса «В+» MEZONPLAZA особое внимание мы уделили созданию продуманной планировки этажей, которая дает возможность адаптировать офисные площади в зависимости от индивидуальных потребностей арендатора».

С учётом современных тенденций зонирования офисных пространств отличительной особенностью, например, систем кондиционирования в высококлассных офисах является возможность установки разных режимов работы в рамках одного помещения. Георгий Доденгефт, управляющий директор FM NAI Becar, добавляет, что системы кондиционирования в бизнес-центрах класса «А» и «В+» эксплуатируются круглый год в отличие от офисов более низких классов. Вместо обычного прогона воздуха с улицы принцип работы кондиционеров в высококлассных бизнес-центрах построен на фильтрации воздуха.

Общими пожеланиями арендаторов сегодня также являются: возможность отделить свой офисный блок от соседей и иметь доступ в помещение по магнитному ключу, наличие современных лифтов в достаточном количестве, а также собственной открытой или закрытой парковки.

Сегодня инженерия высококлассных офисных объектов отличается большей функциональностью всех этих систем. Георгий Доденгефт приводит следующие примеры: вместо классических кранов на раковинах устанавливают автоматические с датчиком движения, лифты выглядят современно и бесшумно перемещаются, внутренняя отделка выполняется с применением новых дорогостоящих материалов, подземные паркинги оснащаются указателями свободных мест и т.д.

Стоит отметить, что в бизнес-центрах класса «А» и «В+» большое внимание уделяется входной группе на первом этаже, которая является своеобразным «лицом» бизнес-центра для посетителей. «Поэтому сегодня, кроме установки традиционных диванчиков и ресепшн, холлы украшают живыми или искусственными растениями, скульптурами, фонтанами и т.д., – говорит Михаил Рожко. – Иногда в холлах выделяют зону под кафе, где арендаторы могут встретиться с партнерами, провести переговоры».

Затраты на эксплуатацию в высококлассных бизнес-центрах

Существует три типа управления инженерными системами объектов: ручное, полуавтоматическое и автоматическое. В первом случае, к примеру, для отключения подачи горячей воды требуется просто повернуть вентиль, во втором – подача воды отключается путем нажатия специальной кнопки техником. В третьем случае программа автоматической системы управления инженерными системами здания самостоятельно выявляет и устраняет неполадки. Георгий Доденгефт отмечает, что, поскольку автоматическая система является наиболее дорогостоящим способом управления объектами, ее внедрение имеет место только в бизнес-центрах классов «А» и «В+». «Зачастую введенные в эксплуатацию офисные объекты и их «начинка» не соответствуют первоначальным планам. Например, на стадии проектирования инженер может закладывать в проект различные энергосберегающие технологии, но на этапе строительства застройщик, стремящийся сэкономить, может сократить расходы, отказавшись от установки дорогостоящей инженерии», - отмечает специалист.

Стоит также отметить, что современное и, соответственно, более сложное с точки зрения эксплуатации оборудование требует работы высококвалифицированных специалистов, применения дорогостоящих расходных материалов, а также повышенного внимания ко всем системам здания, что влечет за собой повышение стоимости эксплуатации здания. «Например, состояние простой системы отопления в бизнес-центрах классов «В» и «С» необходимо проверять всего раз в месяц, а оценивать состояние современной системы требуется ежедневно, поэтому в этом случае важно постоянное присутствие техника на объекте, что в конечном итоге приводит к увеличению затрат на эксплуатацию»,- говорит Георгий Доденгефт.


27 Апреля 2015 19:33
Источник: NAI Becar

Читайте также:





Архив новостей