«Золотой квадрат» нашел «Пятый элемент»

Клубный дом Waves Клубный дом Waves

В коттеджном поселке de luxe «Медовое» во Всеволожском районе Ленинградской области состоялось очередное заседание Клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат». Главной темой мероприятия, организованного компаниями Colliers International в Санкт-Петербурге и «ПетроСтиль», стал поиск «Пятого элемента девелоперского проекта», без которого невозможны успешные продажи.

Первые четыре элемента, которые необходимы для успешной реализации проекта, это (1) выбор участка, (2) мастер-план, (3) архитектура и инфраструктура, (4) портрет покупателя. Нередко случается, что два проекта, одинаково безупречные с точки зрения локации, квартирографии и планировок, архитектурного и дизайнерского решения, сбалансированной инфраструктуры, совершенно различаются по степени популярности у покупателей. Причина этого – наличие или отсутствие в проекте особого «Пятого элемента».

Для его поиска в коттеджном поселке «Медовое» собрались практики рынка - руководители девелоперских компаний городской и загородной жилой недвижимости, ведущие архитекторы и дизайнеры города, консультанты в сфере элитного жилья. Среди них представители компаний «ПетроСтиль», «ЛенСпецСМУ», YIT, «Империя», ПАН, Honka, Richness Realty, Diadema Club House, АБР Менеджмент, City Agency, Rysev Realty, О2 Development. В заседании приняли участие специалисты Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), ведущих архитектурных мастерских Петербурга, включая «Студия 17», «Витрувий и сыновья», МК Интерио, «Студия 44», Z&K «Земцов, Кондиайн и партнеры», а также представители дизайнерских и ландшафтных студий.

Первый элемент. Выбор участка девелопером

Участникам рынка известно, что при выборе участка успешность проекта определяют его локация, форма, вид, окружение и ландшафт. Но рассматривая эти параметры, важно расставить приоритеты и выбрать оптимальные направления для инвестиций. Так, в проекте городского жилого комплекса на первое место могут выходить, в зависимости от его класса и концепции, близость к центру города или парку, вид на Неву либо пешеходная доступность метро, магазинов, школ и детских садов. В загородном проекте девелоперу иногда приходится выбирать между транспортной доступностью и живописностью, близостью к заливу и уединенностью леса. Поэтому, помимо правильных инвестиций в достоинства выбранного объекта, девелоперу нередко приходится решать, каким образом компенсировать отсутствие того или иного преимущества земельного участка.

Михаил Беленицкий, компания «ПетроСтиль»:

«Выбирая участок для поселка «Медовое», мы заранее исходили из приоритетов потенциальных покупателей, известных по нашему предыдущему проекту «Горки СПб». Это поселок максимум на 18-25 домов, с площадью участков не менее 40-45 соток. Данный участок привлек расположением рядом с новой трассой, лесным окружением и безупречной экологией – это место просто гудело от пчел. Что, кстати, и определило название поселка».

Второй элемент. Мастер-план

При разработке мастер-плана также необходимо определить его ключевые составляющие, требующие основных вложений. Участник заседания обсудили, каким должен быть оптимальный размер дома и участка, насколько оправдываются инвестиции во внешнее оформление поселка, сколько места стоит отводить под парки и аллеи, нужно ли вкладывать средства в искусственный водоем, а также выяснили, за архитектором или девелопером остается последнее слово в проекте.

Арина Черняева, компания Honka:

«К благоустройству наших поселков мы всегда относимся тщательно, стараясь создать полностью завершенный облик проекта, включая и озеленение. На наш взгляд, проекты премиум-класса должны иметь обширные и благоустроенные общественные зоны, и инвестиции в это всегда оправданы».

Святослав Гайкович, архитектурное бюро «Студия 17»:

«За архитектором или девелопером остается последнее слово в разработке проекта – это вопрос об эффективности использования территории. Нет различия между девелоперами и архитекторами – есть разница между людьми дальновидными и не очень. С точки зрения экономической эффективности выгоднее застроить участок на 100%, но ни один девелопер на такое не пойдет. Поиск компромисса и сбалансированности в этом отношении – это предмет профессионализма архитектора и культуры девелопера».

Третий элемент. Покупатель

Не менее важным элементом является портрет потенциального покупателя, выбирающего то или иное направление жилой недвижимости. Участники заседания выяснили, учитывают ли девелоперы менталитет покупателя при выборе архитектурного стиля проекта и как они заботятся о его комфорте после покупки. Портрет покупателя элитной загородной недвижимости сегодня особенно интересен. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, общее количество предложения в этом сегменте на протяжении 2014 года и первого полугодия 2015 практически не меняется (около 22 проектов в экспозиции), и не менее стабильным (около 250 домовладений) остается количество непроданных объектов к концу полугодия. Это говорит о том, что выход новых объектов на рынок и темп продаж фактически синхронизировались.

Дмитрий Сперанский, Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН):

«Элитные проекты всегда живут своей жизнью, существуя в противофазе с остальным рынком. Так, если в 2014 году по всем сегментам рынка жилой недвижимости показатели спроса росли на фоне ажиотажа, то элитная загородная недвижимость демонстрировала обратные результаты. Но в первом полугодии 2015 года, когда спрос на жилье в целом снижается, в элитной загородной недвижимости мы наблюдаем рост продаж».

Михаил Фуксман, компания «ПетроСтиль»:

«Продукт, который мы создаем, безусловно, ориентирован на вкус потребителей, мы стараемся максимально отразить их запросы. Тех, кому по душе архитектурный стиль поселка «Медовое», можно в полном смысле этого слова назвать единомышленниками, что создает особую атмосферу поселка. Не менее важную роль в создании этой атмосферы играет качество обслуживания поселка. Так, наш Клубный дом Waves не является коммерчески доходный проектом, но при этом он – важнейший элемент сервиса, востребованный покупателями».

Екатерина Гуртовая, компания YIT:

«Для комфортной жизни в построенном проекте необходима профессиональная работа управляющей компании. Именно она обеспечивает взаимодействие и между покупателями и застройщиками, и между самими жителями. Это не просто бесперебойное качественное обслуживание, но и создание уникальной среды дома, которая объединяет покупателей и помогает им жить как добрые соседи».

Четвертый элемент. Архитектура и инфраструктура проекта

Архитектура и инфраструктура проектов постоянно меняются – немало элементов появляется, не меньше их уходит в прошлое. Участники заседания выяснили, зачем нужно приглашать в проект западного архитектора, переносить ли городскую инфраструктуру за черту города, в какой степени архитектура и инфраструктура проекта должны учитывать не только актуальные мировые тренды, но и конкретные потребности и желания будущих жителей.

Екатерина Гуртовая, компания YIT:

«Прозвучит неожиданно, но приоритеты покупателей элитного жилья и жилья комфорт-класса во многом схожи. Главное – чтобы в доме было тепло, сухо и ничего не ломалось. Но есть и ряд требований, обязательных для реализации в элитном сегменте и требующих соответствующих инвестиций: современные инженерные системы, удобный паркинг, актуальный дизайн мест общего пользования, включая двор, а также безопасность. В «пятерку» приоритетов вошло и архитектурное решение проекта – сегодня клиенты отдают предпочтению не просто хорошим квартирам, но красивым домам, оптимально вписывающимся в окружающую городскую среду».

Леонид Рысев, компания «Rysev Realty. Элитные квартиры»:

«На мой взгляд, сейчас наступило время брендов. Покупатель стремится приобрести то, о чем он уже хорошо знает или имеет вполне четкое представление. Здесь важно и имя застройщика, и бренд самого проекта. Очень важно реализовать проект «от и до». По нашему опыту, наиболее сложно после реализации «живут» бывшие долгострои – нет общей философии, духа дома, и все распадается. Созданием бренда и самим проектом необходимо профессионально управлять».

Пятый элемент. Репутация девелопера, эффективное управление, уникальная атмосфера жилого комплекса.

Подводя итоги обсуждения, участники клуба «Золотой квадрат» пришли к выводу, что главным признаком наличия в проекте «Пятого элемента» является желание покупателя жить в квартире или коттеджном поселке как можно дольше и, как следствие, минимальное число перепродаж. А тем самым элементом, формирующим это желание, является особая атмосфера жилого комплекса, которая отражает репутацию девелопера и поддерживается эффективным управлением.

В качестве примера материальной составляющей этой атмосферы можно привести Клубный дом Waves – архитектурную доминанту коттеджного поселка «Медовое», презентация которого прошла в рамках заседания клуба. Участники обсуждения – петербургские архитекторы и дизайнеры – оценили объект по 4 параметрам (архитектурный облик здания, планировочные решения, видовые характеристики, материалы и отделка), поставив в большинстве случаев наивысшую оценку.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

«Что формирует репутацию проекта, побуждая клиентов приходить вновь и вновь и рекомендовать его своим близким? Именно «пятый элемент» хранит в себе идеологию проекта. Его невозможно оценить - это не окупаемые инвестиции девелопера, инвестиции в легенду проекта и его философию. Это незримый подарок покупателю, дополнительная ценность проекта, которая материализуется в общественных зонах и в клубном доме, в профессиональном управлении и предусмотренном перечне сервисов, в том комфорте проживания и атмосфере, которые останутся в пользовании у жителей проекта навсегда».  


16 Июля 2015 18:29
Источник: Colliers International FM

Читайте также:





Архив новостей