Рынок жилой недвижимости Северо-Запада объединяет одна тенденция

Рынок жилой недвижимости Северо-Зап... Рынок жилой недвижимости Северо-Зап...

Цены на региональную недвижимость растут неравномерно, разными темпами и существенно различаются по величине, об этом пишет, Эксперт. Даже на территории одной и той же области или республики большой разброс цен, а в Петербурге средняя стоимость 1 кв. м жилья выше, чем в некоторых регионах, более чем в два раза.

В Сыктывкаре в третьем квартале цены на квартиры в новостройках составляли 36−54 тыс. руб. за 1 кв. м, на вторичном рынке – 37−63 тыс. руб. В Ухте разброс цен составил 40−48 и 42−59 тыс. руб. соответственно. В Воркуте цены на вторичное жилье колебались в диапазоне 4−12 тыс. руб. При этом повсеместно цены растут. Причина везде одна –в регионах строится мало нового жилья.

Количество домов аварийного фонда перманентно увеличивается, и их едва успевают замещать новостройками. Вице-президент, председатель исполнительного комитета Ассоциации "Северо-Запад" Елена Хазова сетует: "Изношенность жилого фонда по Северо-Западу составляет более 60%. Нам никак не удается расселить ветхое жилье".

По словам начальника отдела строительства и ЖКХ Мурманской области Владимира Кудрявцева, весь жилой фонд области – 20 млн. кв. м. При этом более 2 тыс. семей живут в аварийных домах. До 2015 года в области нужно построить 1,38 млн. кв. м жилья – для этого требуется нарастить ежегодный объем ввода до 150 тыс. кв. м. Между тем за первое полугодие 2007 года в области введено всего 9 тыс. кв. м. Причем это почти в два раза больше, чем в прошлом году.

Рост жилищного строительства по Северо-Западу в целом составил 46%. Все без исключения субъекты показали прирост. В большинстве случаев – в полтора раза и больше. Лидер процесса – Вологда – нарастила объем ввода в 2,3 раза. В 2007 году ожидается сдача в эксплуатацию 400 тыс. кв. м – больше прогнозируемого объема. При таких объемах строительства по показателю ввода жилья на душу населения (0,4 кв. м) Вологда входит в первую пятерку по России. Между тем в Вологде и Череповце потребность в жилье оценивается примерно в 3,3 млн. кв. м.

Ввод жилья в Новгородской области за девять месяцев 2007 года составил 101,2 тыс. кв. м, 128,7% к соответствующему периоду прошлого года. План по вводу жилья в Калининградской области уже сейчас выполнен более чем на 70%. Запланировано 750 тыс. кв. м, а к концу октября введено уже 546,24 тыс. кв. м. В настоящее время объем рынка строящегося жилья в Калининграде составляет 500−550 тыс. кв. м в год.

Чиновники во многих регионах уверены, что секрет доступности жилья кроется в малоэтажном домостроении. Правда, для этого нужно обеспечить инженерными сетями пригодные под застройку земельные участки и привнести дешевые малоэтажные технологии. Но даже при дешевых массовых технологиях стоимость 1 кв. м коттеджной застройки может достигать $4−5 тыс., как это происходит сегодня в пригородах Петербурга. По данным "Петербургской недвижимости", сейчас на рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 147 коттеджных поселков. Минимальная цена 1 кв. м – $1,3 тыс. Дешевизна технологий нивелируется стоимостью земли и инженерных сетей. Например, в Сыктывкаре 70% цены жилья – стоимость земли, строительных материалов, конструкций и услуг, на что застройщики повлиять не могут.

В Калининграде застройщики жалуются на сокращение числа свободных участков под строительство жилья. Они вынуждены все чаще искать счастья за городской чертой, где земля пока несколько дешевле и возможна малоэтажная застройка, но где никто не приготовил для них свободных территорий.

По данным общества землепользователей "Прогаль", сегодня в радиусе 30−40 км от Петербурга цены на сопоставимые по качеству квартиры приблизительно равны, что в городе, что за городом. Как только в Петербурге цены пошли в рост, некоторое количество покупателей переместилось на загородный рынок, что, в свою очередь, спровоцировало рост стоимости недвижимости в Ленобласти. В некоторых местах это привело к тому, что при высоком спросе на загородную недвижимость и удорожании земли индивидуальные дома стали дороже квартир.

По словам Ольги Михеевой, руководителя отдела городской недвижимости компании "Прогаль", "спрос на квартиры в городах Ленобласти и цены сильно зависят от социально-экономического положения в данной местности, наличия стабильной хорошо оплачиваемой работы. Там, где активизируется производство или возникают новые предприятия, начинается рост цен на квартиры, так как повышается платежеспособность жителей, у них появляется возможность улучшить жилищные условия, происходит миграция из соседних поселений или даже других регионов".

Не беря в расчет чиновные переживания, жители региона поддерживают идею малоэтажного строительства, сооружая индивидуальные дома. В большинстве областей Северо-Запада доля индивидуального строительства составляет от четверти до половины в общем объеме ввода. Основной материал – дерево, которое оказывается более доступным по цене, чем прочие. В Псковской области можно не только самостоятельно поставить дом, но даже самому заготовить бревна, приобретя на аукционе лесной участок. Такой механизм делает стоимость деревянного дома ниже, чем кирпичного, и примерно половина индивидуальных домов в Псковской области сооружается из дерева.

Аналитики утверждают, что большинству населения Северо-Западного региона доходы не позволяют купить жилье даже с использованием ипотечного кредита. Но даже те немногие, кому это по средствам, в условиях слаборазвитого жилищного строительства своим спросом стимулируют рост цен.

Например, в Новгородской области цены в прошлом году выросли на 60−70% и рост продолжился в 2007 году. В Калининграде цены растут в 3 раза интенсивнее, чем в Петербурге, – на 5% в месяц. По данным "Петербургской недвижимости", с 2003 года до середины 2006−го рост составлял 30% в год. Но за второе полугодие этого года цены увеличились на 80−100%. На сегодняшний момент по сравнению с началом 2006 года они выросли в четыре раза. В Вологде в нынешнем году наблюдается тенденция, характерная для периода высокого спроса и интенсивного роста цен, – обилие спекулятивных сделок. На перепродаже можно заработать до 60%.

Петербург несколько опережает прочие области в продвижении к цивилизованному рынку. Здесь все заметнее расслоение рынка жилья. Это проявляется в различных тенденциях, которые сопутствуют росту цен. В частности, цены на элитное жилье растут более высокими темпами – прирост составляет не менее 1,5% в месяц, тогда как в сегменте типового жилья в отдельные месяцы наблюдался не только застой, но даже небольшое снижение. По словам заместителя директора департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская Недвижимость" Сергея Себелева, на начало ноября стоимость 1 кв. м в сегменте жилья массового спроса составляла 60 тыс. рублей, в классе "комфорт" – около 85 тыс., а в элитном сегменте – 180 тыс. "В дальнейшем продолжится рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где сегодня мало качественного предложения и отсутствуют масштабные проекты застройки", – говорит он. Рост обещан всему рынку петербургского жилья и также разными темпами – в зависимости от класса объектов.

В будущем году регионы собираются нарастить строительные объемы. В Коми инвестиции в жилищное строительство в 2008 году предполагается увеличить на 20%, хотя в предыдущие годы рост составлял 9−16%. В Калининграде планируется построить на 30% больше жилья, чем в нынешнем году, – 13 тыс. 278 квартир и 980 индивидуальных домов общей площадью 1 млн. кв. м. В Новгороде разработан проект детальной планировки "Деревяницкий жилой район Великого Новгорода", к которому прилагается бизнес-план (стоимость инженерной инфраструктуры – 4 млрд. 430 млн. руб., транспортной инфраструктуры – 1 млрд. 850 млн. руб., ввод общей площади жилья – 1 млн. 51,2 тыс. кв. м). Теперь идет поиск инвесторов.

Несмотря на увеличение строительных объемов, специалисты обещают дальнейший рост цен. Причем интенсивный рост пророчат уже весной. По мнению специалистов агентства недвижимости "Адвекс", особенно заметно цены поднимутся после выборов.

В ближайшее время к существующим в регионах проблемам добавится отсутствие градостроительной документации (генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки). Пока только Карелия представила полный набор документов в Минрегион и получила одобрение министерства, а Архангельск приступил в разработке пакета.

Между тем без документации нельзя будет ни выделять земли, ни переводить их из одной категории в другую, а с 2010 года начнет действовать запрет на строительство в отсутствие градостроительных планов территорий. У вторичного рынка есть шансы подорожать в разы.


03 Декабря 2007 11:49
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей