Инвестиционный потенциал регионов России для развития складской недвижимости

Инвестиционный потенциал регионов Р... Инвестиционный потенциал регионов Р...

Особенности инвестирования и строительства сети складских помещений, управление этими объектами – обо всем этом говорилось на конференции «Складская недвижимость России», проходившей в гостинице «Балчуг Кемпински». Особенное внимание уделялось регионам РФ.

Об инвестиционном потенциале регионов России рассказал Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.

По его словам, складской бизнес достаточно молод. Он начал активно развиваться с конца 2004 года, но при этом довольно большими темпами, его называют одним из самых перспективных. Последние два года этот бизнес был сосредоточен на Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. С конца 2006 года – наблюдается активный рост интереса основных игроков рынка к регионам, это объясняется тем, что в стране логистическая цепочка длинная, и склады, сосредоточенные в центральном регионе, не спасут ситуацию.

М.Шакиров выделил следующие предпосылки для бурного инвестирования в складскую региональную недвижимость:

• повышение благосостояния населения РФ,

• бурный рост рынка потребительских услуг,

• гиперактивная экспансия международных и российских сетевых торговых компаний и операторов (Metro Cash and Carry, Ашан, Эльдорадо, Перекресток, Пятерочка, М-видео, Техносила и др.),

• развитие малого и среднего бизнеса в регионах,

• увеличение оптовых грузовых перевозок.

По данным Росстата на конец октября 2007 года, грузооборот транспортных перевозок составил 4055 млрд т/км, из них железная дорога - 1720 млрд т/км, автотранспорт - 175 млрд т/км, морской – 52 млрдр т/км, воздушный – 2,7 млрд т/км. По сравнению с прошлым годом морские перевозки увеличились на 50%, авиаперевозки на 22%, железнодорожные на 6%, автомобильные на 2,5%. Слабая инфраструктура – причина медленного развития последних, поэтому сегодня большие инвестиции идут в ее развитие.

Для инвестирования важны:

1. Экономические показатели:

 численность населения города и окружающего региона,

 малый региональный продукт,

 оборот розничной торговли, как самого города, так и региона,

 емкость потребительского рынка,

 доходы населения,

 наличие необходимой транспортной инфраструктуры,

 заинтересованность и поддержка локальных администраций,

 спрос со стороны крупнейших игроков рынка.

2. Транспортно-логистичесие показатели:

 расположение относительно основных транспортных артерий, крупных автомобильных дорог, ж/д путей,

 возможность обслуживания соседних областей, территорий и обработка транзитных грузов,

 возможность создания накопителных распределительных логистических центров).

Наиболее интересные города в плане инвестирования в складскую и логистическую составляющую: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, в них уже присутствуют крупные инвесторы. Затем можно выделить Красноярск, Иркутск, Хабаровск, Омск, Уфа и Челябинск.

Характеристика региональных складских рынков:

• складские рынки не отвечают растущим потребностям бизнеса,

• 90-95% - складские комплексы класса C, D,

• малая доля современных складских комплексов, что является барьером для прихода в регионы крупных международных сетей,

• малая доля квалифицированных логистов собственных эксплуатаций.

Как отметил М.Шакиров, существенной проблемой остается то, что из заявленных проектов реализовываются 30-35%, в лучшем случае.

Обеспеченность складскими помещениями класса «А» на тысячу жителей: Москва – 274 кв. м, Берлин – 333, в городах США, особенно в припортовых может превышать 1000 кв. м. Среди регионов первые позиции имеют Самара (161 кв. м) и Екатеринбург (107 кв. м), главным образом благодаря тому, что они имеют собственных девелоперов и локальные логистические компании, строящих склады для себя.

Чтобы добиться повышения инвестиционного потенциала складского проекта, необходимо правильно сделать:

1. Выбор партнеров.

2. Выбор правильного земельного участка (расположение, наличие коммуникации, технические и юридические аспекты, цена).

3. Разработка эффективной концепции развития участка.

4. Выбор опытного и профессионального генерального подрядчика и субподрядчика.

5. Разработка эффективной финансовой модели.

6. Создание профессионального маркетинга компании (формируется образ и имидж).

7. Правильный выбор качественных арендаторов.

8. Договор аренды.

Специфика развития складских рынков регионов:

• рост активности профессиональных инвесторов в складском секторе, в основном – западные структуры, у них есть доступ к более дешевым деньгам,

• сотрудничество инвестиционных и девелоперских структур,

• наличие хорошего партнера,

• наличие хороших отношений с локальными администрациями,

• необходимость наличия развитой инфраструктуры,

• спрос на качественные помещения.

Основные тенденции:

• увеличение сроков аренды (7-10 лет),

• заинтересованность в качественных арендаторов, которые гарантируют выплату на протяжении всех сроков,

• увеличение себестоимости строительства,

• ставки на региональные складские помещения будут такие же, как и в Москве, незначительный ежегодный рост (2-3%), рост операционных услуг,

• рост спроса на профессиональные логистические услуги,

• использование большого формата,

• склады с различными температурными режимами.


07 Декабря 2007 11:38
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей