Купить свой офис. Мечта или реальность?

Купить свой офис. Мечта или реально... Купить свой офис. Мечта или реально...

Ипотека становится не только способом решения жилищных проблем, но и финансовым инструментом. Действительно, ипотечные процентные ставки всегда ниже, чем ставки по кредитам для малого бизнеса или по потребительским кредитам.

За первые 8 месяцев 2007 года УФРС по РТ было зарегистрировано на 81% ипотечных договоров больше чем за тот же период 2006 года, в эти договоры входят как сделки по жилой недвижимости, так и сделки по покупке нежилой коммерческой недвижимости. Однако, у ипотечного кредитования есть большой нереализованный потенциал. В настоящее время большинство ипотечных сделок заключается для покупки жилой недвижимости.

А в сфере коммерческой нежилой недвижимости ипотека пока не стала финансовым инструментом. Причиной тому – отсутствие возможности оформить залог на нежилую недвижимость до заключения сделки купли-продажи. Получается, что коммерческую недвижимость сначала надо приобрести, а затем заложить. Очевидно, что если есть деньги на приобретение недвижимости, то необходимости закладывать ее нет. В данной ситуации (как, впрочем, и всегда) ипотечный кредит, собственно, и нужен для того, чтобы приобрести недвижимость.

«Относительно ипотеки на жилые помещения такой проблемы не существует, так как на практике реализуется так называемая «ипотека в силу закона». Если Вы приобрели квартиру или другую жилую недвижимость на средства, полученные в банке или другой кредитной организации, при регистрации права собственности на недвижимость автоматически будет оформлен залог в пользу банка. На данный момент ипотеки в силу закона в отношении коммерческой недвижимости нет, отсюда и проблемы, возникающие при покупке нежилой коммерческой недвижимости по ипотеке», - объясняет Константин Исаенков, генеральный директор компании Финэксперт.

На практике предприниматели пользуются обходными путями. Пути эти вполне законны, но некоторые из них не учитывают интересы какой-либо из сторон, как правило, продавца или покупателя. Рассмотрим некоторые их них.

Вариант 1:

Есть возможность приобрести по ипотеке коммерческую недвижимость, если у продавца и покупателя хорошие доверительные отношения. В таком случае продавец недвижимости может обратиться в банк за кредитом для себя, заложить недвижимость банку, а затем переуступить этот кредит покупателю. Понятно, что незнакомый продавец вряд ли согласится на такую сделку.

К тому же у заемщиков часто возникает проблема с подтверждением платежеспособности. Да и количество банков, кредитующих на покупку коммерческой недвижимости – невелико. Например, если Вы желаете приобрести помещение для, скажем, салона красоты в Казани стоимостью в 2 млн. руб., в лучшем случае вы сможете взять в ипотечный кредит 70% от этой суммы – 1 400 000. Банкиры хотят быть уверены в том, что вы вкладываете в покупку не только их деньги, но и свои.

Ваш ежемесячный доход при этом должен составлять от 58 до 60 тыс. руб. Доход можно подтверждать справкой по форме 2-НДФЛ, справкой по форме банка (если вы работаете по найму) или справкой 3-НДФЛ или управленческой отчетностью (если вы владелец бизнеса).

Вариант 2:

Если описанный вариант Вам в силу каких-то причин не подходит, Вы можете взять ипотечный кредит под залог имеющейся жилой недвижимости.

Такой кредит предлагают почти все банки в Казани, у которых есть ипотечные программы. Ставки колеблются от 11% до 15,5% в зависимости от способа подтверждения дохода, от того, какую часть от стоимости квартиры Вы берете в кредит и от срока кредита. В некоторых казанских банках ставка по такому кредиту доходит до 18%.

Рассмотрим на примере:

Вариант 2.1:

Вам нужно 2 млн. руб. для того, чтобы открыть салон красоты, которым будет управлять наемный директор, так как Вы работаете у другого работодателя и Ваш доход в размере 98 500 руб. подтверждает Ваш работодатель по справке 2-НДФЛ. У Вас также имеется квартира в Казани стоимостью не менее 3,5 млн. рублей, которую Вы предоставляете в залог банку.

В таком случае Вы можете получить кредит под 11% годовых на 5 лет и Ваш ежемесячный платеж будет составлять 43 485 руб.

Вариант 2.2:

Вам нужны те же 2 млн. рублей, но свои доходы Вы официально подтвердить не можете, хотя стабильный доход есть и он составляет те же 98 500 руб. В таком случае Вы можете получить ипотечный кредит под 14% на 7 лет и платить 37 480 руб. ежемесячно. В залоге в таком случае должна быть квартира стоимостью не менее тех же 3 - 3,5 млн. рублей. Процент может быть снижен до 13% в том случае, если Вы предоставляете в залог более дорогую квартиру.

В любом случае, следует провести тщательный анализ банковских ипотечных программ самостоятельно либо обратиться к ипотечному брокеру, т.к. некоторые банки предлагают ставку 17-18% при кредитовании под залог имеющейся жилой недвижимости. При ставке 18% вместо 14% Вы будете ежемесячно платить 42 036 руб. вместо 37 480 руб. из предыдущего примера. (42 036 – 37 480 = 4 556 руб.) То есть ежемесячно Вы будете платить на 4 556 рубля больше, а за 7 лет разница между 13% и 18% составит 382 704 руб.

Думается нам, этой сумме можно найти лучшее применение, нежели отдавать ее банку, при том, что в Казани есть более щедрые кредиторы.

Финэксперт - участник Всероссийской ипотечной сети, образован в мае 2007 г. и является одной из первых независимых компаний, занимающихся ипотечным брокериджем на территории республики Татарстан.


09 Января 2008 13:44
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей