Бахчев явил нам чудо

Бахчев явил нам чудо Бахчев явил нам чудо

Через два с половиной года после того, как Градостроительный кодекс узаконил тендеры в качестве главного способа выделения земельных участков под строительство, в Самаре состоится первый аукцион. На него будут выставлены семь площадок. Долгожданное событие омрачается тем, что строителям и инвесторам придется самостоятельно проводить подготовку участков: муниципалитет делегирует полномочия по отселению и подготовке техусловий победителям тендера. Фактически это означает, что, помимо тех расходов, которые застройщики несли и раньше, добавятся расходы по выкупу площадки. Если себестоимость проектов при этом существенно возрастет, это соответствующим образом отразится на цене готового квадратного метра. Либо аукционы не состоятся.

Департамент строительства и архитектуры Самары готовится к первым аукционам по заключению договоров по развитию застроенных территорий. По словам руководителя департамента строительства и архитектуры Самары Сергея Бахчева, скорее всего, торги по семи площадкам пройдут уже в феврале.

В 2007 году департамент строительства и архитектуры представил общественности адресную программу развития застроенных территорий. Тогда же начали активно проводить публичные слушания по 57 площадкам. Сейчас их количество возросло до 63, и Сергей Бахчев не исключает, что появятся новые площадки для развития застроенных территорий.

«Я считаю, что публичные слушания проектов планировок территорий мы провели успешно. Только один проект не получил положительного заключения жителей – в районе Кабельного завода Железнодорожного района. Мы его сняли с рассмотрения. По всем остальным проектам мы работаем, уже подготовили график проведения аукциона по семи площадкам, которые прошли публичные слушания», - рассказал Сергей Бахчев.

Точные границы улиц, которые будут выставлены на аукцион, специалисты департамента не называют, ссылаясь на то, что эта информация закрыта до официального опубликования. Сергей Бахчев отметил, что одна из площадок находится в Красноглинском районе (ул. С. Лазо), еще одна – в районе улицы Галактионовской. Также еще во время обсуждения генплана Самары говорилось, что одним из первых на аукцион будет выставлен земельный участок в районе Сухой Самарки.

Выкрутились

Одной из самых «больных» обещает стать тема отселения с этой самой «застроенной территории», развитием которой займется победитель муниципальных торгов. У участников рынка недвижимости и потребителей сложилось четкое убеждение, что, согласно Градостроительному кодексу, отселением с площадки, которая выставляется на тендер, должен заниматься муниципалитет. Но в Самаре, судя по всему, освобождением площадки по-прежнему будут заниматься застройщики.

«Аукцион проводится без отселения, это начальная стадия работы. Победитель аукциона должен предложить проект застройки данной территории, комитет по градостроительству будет его рассматривать, дальше будут идти согласования. Если мы в феврале проведем первые аукционы, то в лучшем случае застройка начнется в следующем году. И вот тогда застройщик выйдет на эту территорию, и будет решаться вопрос с отселением различными путями. Администрация заключит договор с застройщиком, который будет осваивать эту территорию. Департамент строительства по уставу не имеет полномочий на снос и отселение», - пояснил ситуацию Сергей Бахчев.

Самарские строительные компании разочарованы этим известием. Ряд респондентов «Советника» подчеркнул, что строители ждали аукционов по земле с вполне понятным нетерпением именно из-за того, что по-хорошему на тендер должны выставляться полностью подготовленные площадки, отселенные, с готовыми техусловиями. Но, как поясняют юристы, Градостроительный кодекс предусматривает три варианта проведения тендеров. Первый: на аукцион, предметом которого является предоставление земли в аренду для строительства, можно выставлять площадку, отселенную и с подготовленными техусловиями (схема, которая стала своеобразным «Отче наш» для строителей). Второй вариант - комплексное освоение земельного участка, для него аукцион можно проводить и в отношении неотселенной земли. Эти два вида тендеров проводит субъект федерации. Наконец, третий вариант - аукцион на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Площадку тоже расселять не надо, этот аукцион проводит город. И именно эта схема будет применяться для тендеров в Самаре. Законно, но крайне досадно.

Сколько стоит отселение

Отселение – одна из самых затратных статей расходов в строительстве. По словам генерального директора строительной компании «Портал» Игоря Михеева, на сегодня отселение, в среднем, в зависимости от района города занимает от 10 до 20% в себестоимости будущего строительства. По другим данным, эта цифра может доходить до 25%, а при затратах на отселение свыше 30% строительство становится нерентабельным. При этом, уточняет Михеев, так как на общую сумму отселения влияет огромное количество факторов, к каждой отселяемой площадке необходимо подходить индивидуально.

Принято считать, что в отдаленных районах стоимость очистки площадки от ветхого жилья ниже, чем в центре города, учитывая то, что жилье любого типа тем дороже, чем ближе расположено к центру. Это отчасти так, но проблема заключается в том, что цену выкупа ветхого жилья определяют фактически не застройщик, а граждане, прописанные в «избушках» или имеющие их в собственности. А их аппетиты не зависят от географии. И тут строительной компании приходится либо платить, либо идти в суд, чтобы заставить отселенцев согласиться на рыночную стоимость жилья, и тем самым затягивая процесс отселения. Учитывая высокую ценность площадок в центре города, владельцы ветхого жилья запрашивают более высокую цену. К примеру, в 2007 году при скупке земель на территории Постникова оврага некоторые собственники требовали за свои старые деревянные дома до $100 тысяч и еще до $100 тысяч за сотку земли. В 2005 году на расселение небольшой площадки под ТРК «Рубин» в районе пл. Кирова было потрачено порядка $5 млн, что составило около 15% от общей суммы инвестиций в проект ($33 млн). Но тогда стоимость жилья была примерно в три раза ниже нынешней, если бы отселение проводилось сегодня, инвесторы могли бы и не уложиться в $15 млн.

За чей счет банкет?

В связи с тем, что на аукцион будут выставляться не чистые площадки, возникает очень интересный вопрос: будут ли строители отселять их за счет собственных средств, как и раньше, или департамент лишь делегирует выигравшим тендер свои полномочия, но средства будут выделены из бюджета. В департаменте строительства на этот вопрос не отвечают. А между тем от ответа на него зависит, насколько успешными будут аукционы, и состоятся ли они вообще.

Дело в следующем. Если компания, выигравшая тендер, должна будет провести подготовку площадки за свой счет, то она фактически оплатит ее дважды. Участники рынка недвижимости затрудняются однозначно пояснить, за какую сумму может быть продано право освоение земли, выставляемой на тендер. По мнению Игоря Михеева, цена продажи площадки под строительство зависит от многих факторов. «Это площадь земельного участка, его местонахождение, общая площадь предполагаемого строения, затраты на подключение объекта к коммуникациям и т.п. Не имея этой информации определить стоимость площадки под строительство, невозможно», - утверждает Михеев.

Генеральный директор агентства недвижимости «Визит» Михаил Минаев предположил, что начальная цена лотов может быть относительно невысокой. «Причина, по которой город выставляет неотселенные площадки, понятна: у него на это нет средств. Но, с экономической точки зрения, для муниципалитета гораздо выгоднее проводить аукцион по земле без обременений: ее стоимость существенно выше. И с точки зрения здравого смысла, начальная цена участков без отселения должна быть далека от рыночной, приблизиться к ней или превысить ее она может лишь в ходе аукциона», - считает Минаев.

По некоторым прогнозам, итоговая цена земли может исчисляться в десятках миллионов долларов. Добавим к этому сумму на отселение, которая исчисляется примерно такой же суммой, и начнем понимать строителей, энтузиазм которых резко поубавился после сообщения, что на аукцион будут выставлены не готовые к освоению территории. «В таком случае теряется смысл проведения тендера», - заметил один из строителей.

Если же компаниям, выигравшим тендер, будут предоставлены бюджетные средства для покрытия расходов на отселение, то велика вероятность того, что их будет недостаточно: скорее всего, чиновники не будут исходить из рыночных реалий. В этом случае расчистка площадок будет длиться долго и неэффективно, компании погрязнут в судах, убеждая собственников и квартиросъемщиков в том, что им положена именно такая компенсация. Либо строителям придется расходовать собственные средства.

По мнению респондентов «Советника», также весьма существенной представляется вопрос старых коммуникаций. По словам декана СамГАСА Михаила Шувалова, проблема с коммуникациями для города системная и касается не только старой части Самары. Например, для того, чтобы подключать какие-либо новые энергетические мощности необходимо построить еще одну крупную подстанцию (а это произойдет лишь в 2010 году). Что касается коммуникаций именно в старой части Самары, то в нынешнем виде справиться с жизнеобеспечением новых микрорайонов сможет разве что канализационная система. Мощностей же по электроэнергии и водоснабжению явно недостаточно.

Нелакомый кусок

Учитывая, что в теме первых в Самаре тендеров по земле вопросов пока больше, чем ответов, прогнозировать их результат достаточно сложно. Безусловно, сам факт аукционов привлечет внимание компаний, которые планируют дальнейшее развитие своего бизнеса. Как считает Игорь Михеев, в тендерах будут участвовать те застройщики, которым интересна та или иная площадка, и которые на данный момент располагают необходимой суммой денежных средств. По результатам опроса, проведенного «Советником», наибольший интерес вызывает площадка на ул. Галактионовской,

Сухая Самарка и п. Красная Глинка (ул. С. Лазо) оказались мало интересны самарским застройщикам.

В связи с этим можно предположить, что если аукцион состоится, то за землю на ул. Галактионовской будет выплачена наибольшая сумма.

Не исключено, что в тендерах будут участвовать и иногородние компании из числа тех, что уже проявляли интерес к Самаре. Одной из главных проблем, тормозящих приход инорегиональных игроков, является непрозрачность получения земельных участков. Представители некоторых московских и питерских застройщиков неоднократно говорили об этом, подчеркивая то, что вернутся к вопросу инвестирования и строительства в Самаре после того, как в городе начнут проводить тендеры, то есть создадут цивилизованные условия получения земли. Успеют ли инорегиональные игроки к первым тендерам, неизвестно, но если они появятся в качестве претендентов, возможно, что вследствие этого стоимость земли, особенно в районе ул. Галактионовской, будет серьезно подогрета и может даже превысить рыночную, которая сегодня колеблется в пределах $40-50 тысяч за сотку.

Впрочем, каждая компания, как заметил Михаил Минаев, определяет для себя планку себестоимости проекта и смысл участия в нем. «Если себестоимость будущих проектов будет существенно отличаться от изначально планируемой, то строителям придется либо сокращать собственную маржу, что вряд ли произойдет, либо выставлять объекты на продажу по цене, которая будет выше среднерыночной в аналогичном сегменте», - говорит Минаев.

Бегут впереди паровоза

Несмотря на то, что первые аукционы состоятся совсем скоро, реализацию программы может приостановить тот факт, что она, собственно, еще не принята депутатами думы городского округа Самара, как и генеральный план развития областного центра. Ориентировочно это должно состояться в конце февраля, но препятствия могут возникнуть неожиданно (генплан, например, собирались принять до конца 2007 года, но самарские парламентарии посчитали необходимым согласовать его с новым областным руководством).

По словам главного архитектора Самары Андрея Смирнова, генплан был направлен во все губернские министерства. Сделано это было для того, чтобы потом генплан никто не мог оспорить, поскольку ранее документ согласовывался министрами, работавшими при экс-губернаторе Константине Титове. Дал свое согласование и лично губернатор Владимир Артяков.

«Все замечания касались не самого документа как генерального плана, а последующих действий, которые комитет градостроительства должен произвести после принятия генплана: это разработка правил застройки и землепользования, первоочередные мероприятия реализации генплана. Областной минтранс предложил внести в первоочередные мероприятия разработку комплексной транспортной схемы городского округа, имеется в виду транспортная схема с маршрутами, трафиком движения транспорта, увязанная с пассажиропотоком. Это должно быть связано с потоками внешними, которые приходят к нам из области. На специальном совещании мы решили, что в первоочередных мероприятиях до июня эти планы будут выполнены. Сейчас генплан находится в департаменте, 11 февраля мы передадим его в думу», - рассказал Андрей Смирнов.

В итоге, генеральный план Самары не будет утвержден ранее конца февраля. Возможно, тогда же будет принята адресная программа развития застроенных территорий, для реализации которой и проводятся аукционы. В департаменте считают, что эти два документа можно было принять независимо друг от друга. Но депутаты заняли принципиальную позицию: сначала принять общий градостроительный документ – генплан, а затем уже адресную программу.

Специалисты департамента не видят ничего страшного в том, что аукционы проводятся по еще непринятой программе. Главный архитектор Андрей Смирнов отметил, что проект планировки территорий разрабатывался на основании заданий, а задания - на основании нового генерального плана.

Особое мнение

Сергей БАХЧЕВ,

руководитель департамента строительства и архитектуры городского округа Самара:

- Градостроительная политика Самары очень простая: необходимо увеличивать количество объектов строительства на территории городского округа, нужно их упорядочить, свести к нулю количество объектов, которые возводятся без разрешения на строительство, и выйти на параметры, установленные федеральной программой «Жилище» - введение в эксплуатацию одного квадратного метра на душу населения городского округа в год. В частности, реализовывать эти нормативы будут с помощью программы развития застроенных территорий. Сделать это будет сложно, но опыт прошлого года показал, что такая возможность есть. 2007 год был очень успешным для департамента. Введено в эксплуатацию 63 жилых дома (всего 83 объекта). Общая площадь введенных в прошлом году объектов недвижимости составила 1,09 млн кв. м., из них жилья - 809 тысяч кв. м. В последние 10-15 лет таких показателей по вводу жилья в эксплуатацию в городе не было.

Что такое адресная программа развития застроенных территорий

Адресная программа развития застроенных территорий предполагает снос ветхого жилья кварталами в течение ближайших 15 лет. В адресную программу попали 3459 объекта, расположенные на 34 территориях, определенных для развития. Всего планируется освоить 2200 га земли. Из бюджета будет выделено 252 млн рублей на весь срок действия программы. Более 300 млрд рублей должны будут вложить сторонние инвесторы. При успешной реализации программы прирост жилого фонда составит 7,9 млн квадратных метров, а точечная застройка, по идее, отомрет совсем.


31 Января 2008 17:32
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей