"В Москве зафиксирован резкий рост цен на жилье"

"В Москве зафиксирован резкий рост ... "В Москве зафиксирован резкий рост ...

"За последние полгода многие российские банки подняли ставки по ипотечным кредитам, ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и вовсе отказались от данного вида кредитования.

Ситуация стабилизируется ближе к осени, обещают участники рынка, хотя и признают, что столь лояльными к "серым" доходам заемщиков, как раньше, банкиры уже не будут", - пишет "Профиль" в материале "Ипотечный кризис: русская версия".

"В конце января российский Центробанк наконец признал, что американский ипотечный кризис все же сказался на отечественном кредитном рынке. Первый зампред ЦБ Алексей Упюкаев, выступая на закрытом совещании, отметил, что в российском банковском секторе существуют определенные проблемы с ликвидностью.

Кризисом сложившуюся ситуацию чиновники стараются не называть, но и без этого понятно, что проблемы американской ипотеки не обошли нас стороной. "Если одна из голов пьянствует, а остальные ведут здоровый образ жизни, последствия почувствуют все три головы, ведь финансовая система одна", - прокомментировал влияние американского ипотечного кризиса на отечественный банковский сектор экс-министр экономического развития, а ныне председатель правления Сбербанка Герман Греф.

"Мы часть мировой экономики, в определенной степени все, что происходит в мире, имеет влияние на экономику России. Влияние начало ощущаться в октябре-ноябре прошлого года, когда возникли проблемы с долгосрочным фондированием у банков: сначала в валюте, а потом и в рублях", - отмечает управляющий директор блока "Розничный бизнес" ОАО "Банк Москвы" Алла Цытович".

"В первую очередь кризис ликвидности затронул отрасль долгосрочного кредитования, прежде всего ипотечного. "Ситуация с ограниченной ликвидностью на рынке США сказывается прежде всего на доступности традиционно западного длинного фондирования для российских банков, в частности работающих на рынке ипотеки", - подтверждает старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк Елена Шилина", пишет ИА «РосФинКом» .

"Когда аналогичная проблема возникла в США, американская Федеральная резервная система (ФРС) приняла решение выделить средства банкам для повышения ликвидности, в общей сложности было выдано кредитов на почти полтриллиона долларов.

Для закрепления "лечебного эффекта" монетарные власти США пошли на беспрецедентный шаг: в течение десяти дней в январе ФРС дважды понижала учетную ставку, делая заемные средства для кредитных организаций более дешевыми. В общей сложности за полгода ставка была понижена на 2,5%. Такими темпами стоимость денег снижалась лишь после финансового кризиса конца 1990-х годов. Российские чиновники от ЦБ, как и их американские коллеги, признав существование проблем в кредитной отрасли, тем не менее пошли по совершенно иному пути: Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых.

Тем самым он отказал коммерческим банкам в дешевом фондировании, отмечают участники рынка, и сделал ставку на борьбу с инфляцией. В этих условиях эксперты не исключают дальнейшего роста ставок по кредитам, которые (по ипотеке) за последние полгода увеличились в среднем по рынку на 1 - 2%. Если ЦБ пойдет на дальнейшее ужесточение монетарной политики, то кризис ликвидности с ипотечной отрасли может перекинуться уже на автокредиты и потребительское кредитование, признают участники рынка".

"Новая ставка рефинансирования ЦБ подталкивает к повышению стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках, заявил на встрече с журналистами, проходившей в первых числах февраля, член правления "ВТБ 24" Анатолий Печатников. Большинству средних и мелких российских банков западное фондирование недоступно, поэтому они вынуждены будут повышать ставку по ипотечным кредитам вслед за решениями ЦБ и удорожанием денег от частных клиентов (ставки по вкладам выросли на 2 - 3% за последние полгода), признают участники рынка.

Тем же, кто может себе позволить перекредитовываться на иностранных площадках, также не стоит ожидать скорого удешевления займов: если до начала кризиса, летом 2007 года, банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,5 - 3%. Эксперты не ожидают, что в ближайшее время этот показатель снизится, поэтому ставки, по прогнозам, будут неуклонно расти... "В основном это (проблемы с ликвидностью. - "Профиль") коснулось региональных и небольших банков.

У них отказов стало больше на 15%. Примерно такому же числу потенциальных клиентов здесь уменьшают запрашиваемую сумму кредита, - рассказывает Алла Цытович. - В Банке Москвы в этом смысле ничего не изменилось... В этом году у крупных игроков рынка ипотеки будет расти и объем, и количество выданных кредитов, а вот мелкие и средние банки, скорее всего, свернут программы или притормозят их".

"Условия предоставления ипотечных кредитов и требования к заемщикам банком не менялись", - утверждает директор департамента розничного кредитования банка "Союз" Алексей Любченко. Правда, он признает, что в наступившем году его кредитная организация все же планирует незначительный пересмотр процентных ставок по отдельным продуктам программы ипотечного кредитования.

"В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами", - отмечает эксперт".

"...Эксперты не исключают, что со временем, если ситуация с банковской ликвидностью будет ухудшаться, могут возникнуть проблемы с другими видами кредитования, в первую очередь под удар попадут автокредиты... Вслед за автокредитованием под ударом окажется и потребительское кредитование.

Кстати, вследствие значительной доли так называемых плохих долгов в этом секторе многие кредитные организации еще с середины прошлого года начали ужесточать требования к потенциальным заемщикам. "Конечно, все будет зависеть от того, как будет развиваться макроэкономическая ситуация в стране. Мы будем следовать этой ситуации. Но сокращение объемов кредитования и темпов роста потребительских кредитов в следующем году мы предполагаем", - сказал Герман Греф.

Основной тенденцией рынка потребительского кредитования в ближайшем будущем, по мнению председателя правления банка "Русский стандарт" Дмитрия Левина, станет постепенное сокращение доходности, притом что ставки по кредитам будут незначительно расти, также характерным для этого сектора станет и более взвешенный подход банков к оценке финансовых рисков".

"Я не специалист в фондовых рынках, но нужно приготовиться к тому, что ситуация не стабилизируется до лета", - констатирует Алла Цытович. С ней согласна и Елена Шилина: "Я считаю, что ситуация должны стабилизироваться в пределах 6 - 9 месяцев, и ставки по фондированию вернутся к уровню, близкому к началу 2007 года, в конце 2008 года".

Однако далеко не все так оптимистичны в своих прогнозах: многие западные эксперты ожидают наступления рецессии в американской экономике. В этом случае ожидать скорого выздоровления кредитного рынка как в России, так и в США не приходится...".

О намерении внести на рассмотрение в Госдуму законопроект об обратной ипотеке не так давно заявил член Совета федерации Александр Починок, пишет "Финанс". "Новая услуга позволит пожилым людям заложить квартиру банку в обмен на разовую компенсацию (75-80% от стоимости жилья) или ежемесячные выплаты, размер которых прописывается в договоре.

После того как собственник жилья уйдет из жизни, кредитная организация сможет выставить квартиру на продажу. По словам сенатора, принятие законопроекта позволит малоимущим владельцам недвижимости решить финансовые проблемы и получить солидную прибавку к пенсии, которая может составить более 30 тыс. рублей в месяц (если квартира находится в центре Москвы)".

Сразу несколько российских изданий затрагивают в своих публикациях тему роста цен на жилье. "В Москве зафиксирован резкий рост цен на жилье. Квартиры эконом- и бизнес-класса за месяц подорожали на 5-10%, - пишет "Эксперт". - Риэлтеры уже проводят параллели с зимой 2006 года, когда недвижимость росла в цене сопоставимыми темпами, и будоражат публику рассказами о том, как "сметают" квартиры.

Относительное спокойствие царит лишь на рынке элитного жилья. "В том сегменте пока тишь да гладь. Цены в этом году не изменялись, какого-то ажиотажного спроса нет", - говорит директор по проектам Kirsanova Realty Ирина Егорова. Ценовой скачок в очередной раз оказался полной неожиданностью для участников рынка: никто не смог его спрогнозировать".

"Нынешний всплеск интереса к недвижимости риэлтеры объясняют нестабильностью, царящей на валютном и фондовом рынках, а также слухами о возможной денежной реформе. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко полагает, что в ближайшее время жилье будет дорожать на 3-5% ежемесячно, однако потом цены остановятся.

Возможно, охлаждению рынка поспособствует непростая ситуация, сложившаяся в ипотечном кредитовании. Из-за повышения стоимости иностранного капитала (а львиная доля ипотечных программ финансируется из зарубежных источников) банки повышают ставки и ужесточают условия выдачи кредитов.

Кроме того, во втором полугодии в ближнем Подмосковье должно значительно вырасти предложение новостроек - запускается сразу несколько больших проектов...". "...Активно покупается жилье эконом-класса. После астрономического удорожания столичной недвижимости в 2005-2006 гг. это один из немногих сегментов, соотносимый с финансовыми возможностями населения, - заявил, в свою очередь, SmartMoney управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский. - Если ситуация на финансовых рынках успокоится, то тенденция удорожания продолжится, но вряд ли более высокими темпами, чем в январе.

При сохранении в банковской системе кризиса ликвидности может повториться сценарий 2004 г., когда из-за проблем с кредитованием часть строек оказалась заморожена, а цены медленно снижались".

"Новый год начался с бурного роста всех основных показателей рынка, - заявил изданию "Коммерсантъ-Деньги" Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость". - Продолжался прирост объемов предложения, который к настоящему времени вышел на уровень середины декабря 2007 года.

В январе произошел всплеск активности покупателей - этот месяц стал рекордсменом по уровню спроса, большинство показателей оказались одними из самых высоких с начала прошлого года и остаются на стабильно высоком уровне. При этом и средние цены предложения продолжали прирастать достаточно средними темпами".

"Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений не преминуло отразиться на увеличении стоимостных характеристик жилья: в Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках и 3,6% - на вторичное жилье, - уточняет Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН-агентство недвижимости". - В Подмосковье аналогичные показатели составили 2 и 2,3% соответственно.

Отчасти на росте цен сказалось и снижение предложений, фиксируемое нами как в Москве, так и в Подмосковье. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир от 1 - 2 до 18% по сравнению с декабрем 2007 года". Наблюдатели единодушно отмечают крен рынка в сторону продавца: прежде всего это выражается в уменьшении сроков экспозиции квартир.

"На вторичном рынке жилья основной тенденцией декабря-января стало значительное сокращение срока экспозиции квартир: с 4 - 6 месяцев до 1 - 3 месяцев, - говорит заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. - На рынке наметились тенденции, позволяющие говорить о наступлении рынка продавца.

Даже низколиквидные квартиры вторичного рынка, которые в 2007 году могли экспонироваться 8 - 9 месяцев, стали пользоваться спросом. Покупатели стали более активными, а продавцы спокойными. Цены на вторичном рынке также начали расти, но несколько медленнее, чем цены на новостройки".

"Объем предложения весьма существенно снизился, - соглашается Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). - Если осенью прошлого года на рынке экспонировалось 16 - 19 тыс. квартир, то на сегодняшний день - не более 12 - 13 тыс.

Основная причина такой ситуации - рост спроса. Сказался так называемый отложенный спрос: те, кто выжидал дальнейшего удешевления квартир, осознали, что цены начали расти и тянуть с покупкой больше не стоит". Таким образом, в начале года ситуация явно изменилась по сравнению с относительным затишьем, которое наблюдалось во второй половине минувшего года. Попытаемся разобраться в причинах изменения вектора".

"В принципе рост цен в городском сегменте - на 3 - 4% - не так велик, чтобы можно было говорить о всплеске рынка. Однако надо иметь в виду, что фактически цены повышались только в течение второй половины месяца - во время долгих новогодних каникул ни о какой активности рынка говорить не приходилось.

А для двух недель 3 - 4% - это все-таки значительный рост, хотя и не беспрецедентный. Падение мировых фондовых рынков эксперты оценивают как фактор, способствующий повышению активности частных инвесторов в сфере недвижимости. "В течение последней декады января публикуемые в СМИ данные о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на российские ценные бумаги, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость повлекли за собой существенное для начала года увеличение интереса к рынку городского жилья - на 30 - 35% по сравнению с декабрем прошлого года", - отмечает Нина Кузнецова".

"Впрочем, говорить о прямом влиянии финансового кризиса на ситуацию с московской недвижимостью вряд ли корректно. Вот как видит ситуацию директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: "Я не исключаю возможности перевода активов в недвижимость в том случае, если кризис на рынке фондовых бумаг будет затяжным и с рынка начнут уходить крупные участники. Играть на фондовом рынке можно, имея всего несколько тысяч долларов, а порог входа на рынок недвижимости куда выше.

Кроме того, совершить сделку на фондовом рынке можно в течение нескольких минут, а на рынке недвижимости сделка занимает намного больше времени. Поэтому говорить о существенном влиянии кризиса фондового рынка на увеличение спроса на московскую недвижимость пока несколько преждевременно".

Возможного негативного влияния фондового кризиса на рынок недвижимости наблюдатели не отмечают. "Январские события на фондовом рынке, вопреки прогнозам значительного числа участников, пока не оказали негативного влияния на рынок недвижимости.

Происходящее воспринимается участниками несколько настороженно, но на сегодняшний день статистически значимых изменений мы не зафиксировали, - говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. - Рынок элитной недвижимости в целом по-прежнему вполне стабилен и лишь в незначительной степени зависит от внешних событий: данный тезис подтверждает январский рост спроса в сегменте, динамика которого превысила даже показатели декабря".

"А вот предвыборные ожидания наблюдатели относят к факторам, тормозящим рынок. "В целом наблюдается некоторая нервозность покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, основной причиной которой является так называемый фактор выборов.

Причем многие покупатели пытаются принимать решение о покупке с учетом выборов не только в России, но и в США и их влияния на курс доллара и макроэкономику", - утверждает Татьяна Пальчикова".

"По-видимому, январский рост цен и соответствующие ожидания на ближайшую перспективу связаны в большей мере с внутренними, а не с внешними факторами. "Я оцениваю январский рост цен в 5%, - говорит генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова. - Прежде всего это связано с тем, что именно сейчас начинается освоение площадок, которые застройщики получили на аукционах два-три года назад.

А аукционная система значительно удорожает стоимость земли. Если до этого доля города составляла в среднем 35%, то теперь - примерно 45%. Поэтому застройщики закладывают разницу в цену новостроек, а уже строящиеся дома подтягиваются по уровню цен к новым проектам".

"Второй очевидной причиной роста инвестиционных цен является прекращение точечной застройки и начало реализации программы реконструкции микрорайонов. Вот как описывает этот процесс руководитель ГУЛ "Управление перспективных застроек" Владимир Хайкин: "После активизации борьбы с точечной застройкой в Москве комплексная реконструкция кварталов стала едва ли не единственным резервом для жилищного строительства в российской столице.

При этом произошло смещение акцентов от строительства за счет инвестора к строительству за счет средств городского бюджета. При принятии решения о реконструкции того или иного квартала за счет средств городского бюджета принимается во внимание такой показатель, как коэффициент реконструкции, который представляет собой отношение площади нового строительства к площади сноса.

Город берется за те кварталы, коэффициент реконструкции которых больше двух. Кварталы с коэффициентом реконструкции меньше двух выставляются на инвестиционные торги. Таким образом, количество площадок в городе для инвесторов уменьшается, сам бизнес становится сложнее. Упор на комплексную реконструкцию приводит к тому, что доступ к строительству в Москве получают крупные, финансово-устойчивые компании.

С одной стороны, это закрывает доступ фирмам-однодневкам, решая важную социальную задачу борьбы с мошенничеством и долгостроем. С другой стороны, ограничивает количество игроков на рынке девелопмента, что рано или поздно приведет к консолидации строительного бизнеса в российской столице.

Кроме того, упор на строительство за счет бюджета уменьшает количество площадок для инвесторов, повышая их стоимость. А это, в свою очередь, приводит к росту итоговой цены на продаваемые на аукционах площадки". В отличие от "предвыборных" и "кризисных" факторов, в данном случае мы имеем дело с долгоиграющей тенденцией, которая будет проявляться в будущем все сильнее".

"В секторе элитной недвижимости продолжается поступательный рост цен, сравнимый с другими секторами, но при этом эксперты отмечают возрастающие требования к качеству объектов со стороны покупателей. "Одна из наметившихся тенденций 2008 года - очевидные изменения в потребительских предпочтениях покупателей элитного жилья, - говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит" (УК "Уникор"). - Предпочтения выражаются в выборе квартир уже не в отдельно стоящих элитных домах, а в домах, объединенных в кварталы или целые микрорайоны.

Именно такой формат жилья, на наш взгляд, станет наиболее востребованным в ближайшее время. Это обусловлено стремлением покупателей жить в социальной среде, соответствующей их статусу, в то же время их беспокоят вопросы обеспечения безопасности и наличие развитой локальной инфраструктуры.

Если же говорить о стоимости элитной жилой недвижимости и жилья верхнего бизнес-класса по Москве в целом, за прошедший год был отмечен значительный рост именно в этих сегментах. Цены здесь выросли более чем на 20%, а в отдельных случаях был преодолен барьер 40%. В этом году, на наш взгляд, ситуация повторится. Уже сейчас на рынке ощущается острый дефицит квартир в элитном сегменте".

"Соответственно, можно ожидать возвращения частных инвесторов на элитный рынок жилья. "Инвестиционная привлекательность рынка в январе повысилась. В качестве прогноза можно сказать, что в годовом исчислении доходность вложений в недвижимость будет выше доходности вложений в банковские депозиты", - утверждает Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль".

"Городские тенденции превышения спроса над предложением проявляются и в загородном секторе, хотя и менее определенно. "Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в январе текущего года стал существенный рост спроса (на 45%) на фоне резкого снижения объема предложения: с 12 - 13 тыс. объектов в декабре 2007 года до 7 - 8 тыс. - в январе 2008 года (т. е. на 42%), - констатирует Нина Кузнецова из МИАН. - В большинстве случаев в январе были сняты с продажи земельные участки и дома (в основном в садовых товариществах), просмотр которых по вполне объективным причинам в это время затруднен.

В сегменте организованных коттеджных поселков снижение предложения составило не более 2 - 3% по сравнению с декабрем". При этом в начале года появилось значительное количество новых загородных проектов. "В сегменте загородной недвижимости наблюдалась активизация: в конце 2007-го - начале 2008-го было заявлено и поступило на рынок значительное число проектов, - отмечает Владимир Кузнецов из Welhome. - Наиболее интересные из них - начало строительства второй очереди коттеджного поселка "Горки-8" на 19 км от МКАД по Рублевскому шоссе ("Система-Галс") и - в силу своих масштабов - мегапроект Marshall Capital Partners на участке общей площадью около 500 та по Симферопольскому направлению.

Средний показатель динамики цен на рынке загородной недвижимости за период с октября 2007-го по январь 2008-го составил порядка 11%: рост цен происходила рамках планов девелоперов по повышению стоимости предложения в зависимости от стадии застройки проекта".

Компания "М-Индустрия" инвестирует $250 млн. в строительство элитного поселка на побережье Черного моря, недалеко от острова Федерация, сообщает РБК daily. "Комплекс "Виктория", который может стать самым дорогим проектом малоэтажной застройки в окрестностях Сочи, подразумевает строительство 50 вилл и отеля уровня 5 звезд. Землю под застройку компания приобрела задолго до победы России в олимпийской гонке, что, по мнению экспертов, равносильно крупному выигрышу в лотерею".

"ЗАО "М-Индустрия" создано в 1993 году. Компания объединяет 22 юрлица, в том числе ООО "Строительная компания "М-Индустрия" (главная генподрядная организация) и ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" (девелопмент, продвижение и реализация объектов жилого и коммерческого назначения). Выручка группы по МСФО в 2007 году составила 3,5 млрд. руб.

Всего в прошлом году компания построила 150 тыс. кв. м жилья в Санкт-Петербурге и Сочи. О новом проекте "М-Индустрии" в будущей столице Олимпийских игр РБК daily рассказал генеральный директор компании Денис Тихонов. По его словам, несколько лет назад компания купила семь га земли на склоне горы, no-соседству с другим своим проектом - намывом "Острова Федерация".

"На этой территории планируем построить около 50 вилл, а также административное здание и отель класса 5 звезд. Но последняя позиция под вопросом из-за сложностей в логистике", - отметил г-н Тихонов. По его словам, реализация проекта начнется в текущем году. Завершить работы компания намерена за полтора года.

Инвестиции в проект могут превысить $250 млн. "Это будут собственные средства компании, а также средства второго облигационного займа в объеме 1,5 млрд. руб., который мы намерены разместить в первом полугодии 2008 года", - пояснил собеседник".

"Проектами "Остров Федерация" и "Виктория" работа "М-Индустрии" в Сочи не ограничится. Недавно компания приобрела ООО "Югстрой" за $4 млн. "На базе этой компании мы создаем производственную площадку для выпуска товарного бетона, железобетона и металлообработки, - говорит г-н Тихонов. - Это необходимо для развития нашей программы присутствия в регионе".

В модернизацию производства компания вложит около $10 млн. в течение двух лет. На балансе "Югстроя" есть пять га земли в окрестностях Сочи, которые "М-Индустрия" рассматривает как резерв для строительства еще одного малоэтажного проекта. Кроме того, в 2008 году компания начнет строительство жилого дома бизнес-класса в самом Сочи. Здание площадью 20 тыс. кв. м появится недалеко от Дендрария. Объем инвестиций в проект оценивается в $50 млн.".

"По словам руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, предложение Сочи пока не изобилует элитными объектами, хотя это один из самых приоритетных сегментов рынка. "А "Виктория" - один из первых элитных малоэтажных проектов, заявленных в Сочи игроками из других регионов, что повышает его шансы на успех", - уверена г-жа Трошина.

Тем более что все удобные земли в районе Сочи уже приобретены или забронированы. "Другим участникам рынка, особенно небольшим компаниям из регионов, войти в этот сегмент и тягаться с "М-Индустрией" будет сложно", - полагает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский.

По словам заместителя руководителя отдела офисной недвижимости компании Maris Properties Алексея Федорова, другие петербургские компании, которые сегодня работают в Сочи, - ЛЭК, "Импульс" и "Дальстройинвест" - также реализуют исключительно жилые и гостиничные проекты. "Рынок жилья и индустрия гостеприимства в первую очередь выиграют от трансформации Сочи в курорт мирового значения", - заключил он".


11 Февраля 2008 11:50
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей