"Земельные участки в Подмосковье превратились в "минное поле"

"Земельные участки в Подмосковье пр... "Земельные участки в Подмосковье пр...

Минрегион обнаружил отсутствие в бюджете средств на территориальное планирование, пишет "Коммерсантъ".

"Правительство пытается ускорить разработку регионами и муниципалитетами схем территориального планирования и генпланов. С 2010 года на территориях, где таких схем и планов не будет, строительство остановится.

В четверг на заседании правительства будет рассматриваться подготовленный Минрегионом комплекс мер по организации территориального планирования. Цена вопроса - 500-700 млн. рублей, однако выделение этих средств требует поправок в трехлетний бюджет".

"В распоряжении "Ъ" оказался подготовленный Минрегионом документ "О комплексе мер по разработке проектов схем территориального планирования РФ, субъектов РФ и муниципальных районов, генеральных планов поселений и городских округов".

Он будет рассмотрен в четверг на заседании правительства. Из документа следует: если из федерального бюджета не будет выделено денег на разработку схем территориального планирования и на увязывание между собой схем территориального планирования на уровне центра, регионов и муниципалитетов, то инвестиции в строительство и реформирование ЖКХ с 2010 года станут невозможны".

"Согласно закону о введении в действие Градостроительного кодекса, с 1 января 2010 года без территориальных планов органам власти всех уровней будет запрещено принимать решения "о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую", а также производить "подготовку документации по планировке территории" (за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц).

Без территориальных планов также уже сейчас затруднено привлечение инвесторов, в том числе на основании действующего закона о концессиях. "Документы территориального планирования приобретают значение системы взаимоувязанного планирования государственных и муниципальных капитальных инвестиций",- говорится в документе.

Согласно информации Минрегиона, всего должны быть утверждены: 81 схема территориального планирования регионов, 2 генплана Москвы и Санкт-Петербурга, 1 793 схемы территориального планирования муниципальных районов, 520 генпланов городских округов, 1 799 генпланов городских поселений и 19 848 генпланов сельских поселений. На сегодняшний день эта работа в среднем выполнена на 10-20%.

Лучше всего обстоит дело с генпланами городских округов: уже утверждено 235 таких планов. Основная причина - нехватка денег в местных бюджетах и отсутствие утвержденных схем территориального планирования на федеральном уровне, что приводит к несогласованности в планах".

"Для ускорения и повышения эффективности составления схем территориального планирования Минрегион предлагает на федеральном уровне создать "единую картографическую цифровую основу" для территориального планирования и безвозмездно передать ее регионам и муниципалитетам.

Это понизит их расходы - сейчас, по оценке Минрегиона, разработка схемы территориального планирования муниципального района стоит примерно 2,5 млн. рублей, генплана сельского поселения - 0,5-1,5 млн. рублей, а также избавит от затрат на переделывание схем в связи с несогласованностью местных, региональных и федеральных территориальных схем между собой.

Для этого также предлагается в ходе подготовки схем определить долгосрочные планы по строительству объектов для государственных и муниципальных нужд и утвердить долгосрочные отраслевые стратегии развития".

"Планы могут быть сорваны из-за отсутствия средств. Минрегион запросил у Минфина из федерального бюджета на проведение всех этих работ достаточно небольшую сумму - от 500 млн. до 700 млн. рублей до 2010 года. Впрочем, это лишь первоначальная оценка, которая может впоследствии измениться.

Минфин же в письме, датированном 5 февраля и подписанном замминистра Татьяной Нестеренко, завил, что "вопросы организации территориального планирования на уровне РФ являются новыми полномочиями федеральных органов исполнительной власти", на исполнение которых денег в трехлетнем бюджете не предусмотрено.

В четверг правительство должно решить этот вопрос, впрочем, в любом случае выделение этих средств требует поправок в бюджет, на подготовку которых уйдет минимум несколько недель".

"Фонд содействия реформированию ЖКХ объявил о поступлении первой заявки на получение финансовой поддержки. Регионом-первопроходцем, претендующим на господдержку в развитии коммунального сектора, стала Челябинская область, - пишет РБК daily. - В случае удовлетворения заявки эта область получит из фонда свыше 6 млрд. руб.

По прогнозам экспертов, есть вероятность, что Москва не окажется в числе регионов, которым фонд выделит средства. Столичные власти не торопятся проводить рыночные реформы в коммунальной сфере...".

"Когда госкорпорация только начала свою работу, нередко высказывались мнения, что условия предоставления финансовой помощи жесткие и трудновыполнимые. Однако не прошло и двух месяцев, как мы получили первую заявку", - заявил вчера гендиректор госкорпорации Константин Цицин.

Стоит отметить, что регион, рассчитывающий на господдержку в коммунальной сфере, действительно должен отвечать многим критериям. Прежде всего доля коммерческих предприятий в ЖКХ должна быть не менее 25% с увеличением к 2011 году до 80%.

При этом местные власти должны активизировать создание ТСЖ (к 2011 году ТСЖ должны быть в каждом пятом доме), обеспечить переход на прямое субсидирование населения по оплате коммунальных услуг и постепенно прекратить возмещать убытки коммунальных предприятий из местных бюджетов".

"Как сообщили в управлении по связям с общественностью фонда, на данный момент более 30 регионов, готовых подать заявки в фонд, могут претендовать на получение федеральных средств. Однако в число этих регионов пока не входит Москва. Как поясняют в фонде, в столице ситуация осложнена огромным количеством муниципальных образований.

По мнению экспертов, Москве проще отказаться от средств госкорпорации, чем потерять контроль над жилищной сферой. "Здесь огромные потоки средств. И при желании все дома уже давно можно было бы отремонтировать без господдержки", - заявил один из чиновников, близкий к Минрегиону.

По его словам, правительству Москвы просто невыгодно сейчас переводить коммунальную сферу на рыночные рельсы. Депутат Мосгордумы Сергей Митрохин считает, что скорее всего город попытается получить федеральные средства, но Москве будет сложно соответствовать критериям отбора.

Заместитель министра регионального развития Сергей Круглик считает, что в Москве содержание ТСЖ обходится дороже всех остальных услуг по ЖКХ. "Создаваемые ТСЖ сталкиваются с бюрократическим сопротивлением, сложностями с оформлением земельных участков, получением субсидий на свои счета", - говорит депутат Митрохин".

Компания "Росно" рекламирует новую услугу - продажу банковских кредитов через своих агентов, сообщают "Ведомости". "Сейчас новшество работает в Московском регионе, в партнерстве с "Джин мани банком" (ипотека) и Инвестсбербанком (ипотека и автокредит). Новую услугу "Росно" называет финансовым консультированием.

Ее отличие от продажи кредитов через кредитных брокеров в том, что "Росно" ориентируется на клиентов, которые уже застрахованы в компании, рассказывает директор ритейлового блока московской региональной дирекции "Росно" Эльнур Сулейманов. "Агент, который работает с клиентом по страхованию, может предложить ему кредитные продукты банков-партнеров, помочь направить заявку в банк и быстро получить решение", - объясняет он задачи консультантов.

"Росно" предоставляет весь спектр услуг, начиная от привлечения клиента и заканчивая сбором документов и передачей их в банк. При этом сам клиент появляется в банке всего один раз - для подписания документов и получения денег", - рассказывает директор дирекции организации агентской сети Инвестсбербанка Илья Лимин. Инвестебербанк уже подписал договор о подобном сотрудничестве со Страховым домом ВСК...".

Инвестиции в земельные активы и загородную недвижимость выгодны в условиях кризиса, пишет Business & Financial Markets. "Нестабильность фондового рынка может вызвать интерес инвесторов к более консервативным инструментам. Их внимание может сместиться в сторону вложений в земельные участки и загородную недвижимость.

Паника на фондовом рынке заставила инвесторов задуматься о поиске других, нежели покупка ценных бумаг, способов инвестирования. Одним из наиболее эффективных инструментов защиты от рисков фондового рынка оказалось инвестирование в земельные активы, которые, так же как и загородная недвижимость, могут принести значительный доход. Причем некоторые эксперты считают, что сегодня выгодны инвестиции в сельскохозяйственные земли, которые при этом используются по прямому назначению".

"Так, по словам директора департамента недвижимости УК "Финам менеджмент" Андрея Гарюнова, в ЗПИФ "Финам - капитальные вложения" значительную часть активов занимают земли сельхозназначения. Они дают рентный доход, привязанный прежде всего к ценам на сельхозпродукцию, которые постоянно растут.

"Сегодняшний доход, получаемый по земельной ренте, сравним с другими видами более рисковых вложений. Земли, находящиеся сейчас в активах фонда "Финам капитальные вложения", приносят доход на уровне 15-20%", - говорит Гарюнов.

В свою очередь генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько приводит в пользу инвестиций в земли сельхозназначения следующие доводы: "Во-первых, мировые балансы основных сельхозкультур находятся на исключительно низком уровне, и их не поправить в течение года-двух. Во-вторых, сельхозземли в России остаются недооцененными".

"У экспертов крупных компаний-игроков на рынке недвижимости другой взгляд на выгодность вложений в сельскохозяйственные земли. Главным образом потому, что они не рассматривают возможность использования этих активов по прямому назначению. "При сегодняшних ценах на землю совершенно невыгодно покупать участки в Московской области для ведения сельского хозяйства, сообщает ИА «РосФинКом»

Для этих целей имеет смысл обратиться в другие регионы. Основная масса инвесторов рассматривает покупку земель сельхозназначения в Подмосковье для дальнейшего перевода в другую категорию с целью строительства", - объясняет Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская усадьба" компании Penny Lane Realty.

"Время, когда бизнесмены радовались любому участку, прошло, теперь кусок земли сельхозназначения - это прежде всего "поле для деятельности", то есть для дальнейшего девелопмента", - добавляет Юлия Сикачева, руководитель департамента маркетинговых исследований компании "Союз "Марине групп".

При этом эксперт приводит простой математический расчет. Купив сотку сельской земли, предположим, за $100, бизнесмен переводит ее в категорию земли под индивидуальное жилищное строительство, затратив на это $50.

Земля при этом дорожает как минимум в три-пять раз. Далее к участку подводят коммуникации, получают разрешение под строительство определенного объекта. "Ренту лучше взимать с более дорогого участка, потому что и арендная ставка будет гораздо выше", - заключает Сикачева".

"Другое дело, что перевод земли из одной категории в другую очень трудоемкий и длительный процесс. По словам Анатолия Валетова, директора по маркетингу компании Rosinka International Group, он может занять два-три года, столько же потребуется на получение необходимых разрешений и согласований на строительство.

Впрочем, у бизнесменов всегда есть выбор, ведь можно просто придержать землю до лучших времен и не заниматься ее девелопментом. В этом случае владелец будет получать доход, сопоставимый с ежегодным удорожанием земли. По оценкам экспертов компании Blackwood, в среднем за последние пять лет подмосковная земля подорожала на 262%, и нет никаких предпосылок для снижения темпов этого роста.

В 2008 году земля станет дороже еще как минимум на 35%. Но если компании удается пройти все бюрократические этапы и довести проект до стадии строительства, можно рассчитывать на хорошую доходность. По разным оценкам, доходность проектов в сегменте загородного жилья составляет 100-150%. Естественно, она зависит от класса поселка.

"Если это поселок эконом-класса, построенный на недорогих землях и из недорогих материалов, то его доходность может быть в пределах 100%", - считает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб". Если речь идет о более затратном и премиальном продукте, то от девелопера потребуются большие инвестиции.

Элитный коттеджный поселок предполагает качественные материалы, достойное окружение. На его возведение требуется и больше времени. Доходность проекта премиум-класса варьируется от 30% до 70%. "В настоящее время нормальной доходностью проектов в загородной недвижимости считается доходность 30-50% годовых, - говорит Виктор Смоленский из Penny Lane Realty. - Темпы роста цен на недвижимость по стране в целом стабилизировались и постепенно уменьшаются.

Многие инвесторы привыкли получать прибыль именно за счет роста цен на недвижимость". Впрочем, не все эксперты согласны с таким мнением. "В ближайшее время доходность инвестиций в загородную недвижимость не сократится, рынок только начал набирать обороты, но и масштабного увеличения доходов ожидать не следует, ведь сливки уже сняты. Поэтому можно прогнозировать среднюю доходность 60-80%", - убеждена Сикачева".

"Таким образом, сейчас крупные игроки зарабатывают деньги не на земле как таковой, а на строительстве. Основной прирост цены дает развитие проекта целиком, то есть полный девелопмент, от покупки участка до реализации конечного продукта. Раньше можно было играть на любом этапе.

Что же касается доходности инвестиций в недвижимые активы по сравнению с игрой на биржах, то здесь эксперты отмечают следующие моменты. Инвестиции в земельный рынок и в рынок загородной недвижимости прогнозируемы и стабильны, но не так быстро окупаемы, как на фондовом рынке.

По мнению Дмитрия Гусева, гендиректора девелоперской компании "Русстройтрест строительные инвестиции", следует помнить, что для инвестора ценные бумаги и объекты недвижимости принципиально разные объекты. В отличие от фондового рынок тех же земельных активов является и менее ликвидным, и менее волатильным".

"На фондовом рынке инвестор может заработать фактически мгновенно. "Известно, что один биржевой день может увеличить доход инвестора в разы. Для того чтобы получить доход с земли или коттеджа, нужно время: время на рост цен, рост инфляции, рост привлекательности участка, и это если не прикладывать дополнительных усилий к повышению его стоимости", - говорит Сикачева.

Если же повышать стоимость участка искусственно (менять его назначение, проводить инженерные коммуникации), инвестиции в земельный рынок по сравнению с фондовым рынком станут более трудоемкими. "Вместе с тем земля - это ограниченный ресурс, и он не зависит ни от каких рыночных событий. Цена или повышается, или остается на том же уровне.

Так что с точки зрения фиксирования и сохранения своих доходов самый стабильный способ вложение их в земельные активы", - убеждена Чукаева из компании "Масштаб". "Наибольшую доходность принесет фондовый рынок.

В случае с землей следует говорить о хорошей доходности, но с меньшими рисками. В настоящее время при резком падении фондового рынка инвестиции в загородную недвижимость будут наиболее привлекательным инструментом инвестирования", - резюмирует Валетов из компании Rosinka International Group".

Заместитель директора компании "Миэль - загородная недвижимость" Владимир Яхонтов: "В условиях нестабильного фондового рынка вложения в недвижимость являются безопасными и в то же время выгодными. При этом загородная недвижимость менее ликвидна, чем городская, однако она более стабильна.

Кроме того, загородная недвижимость в долгосрочной перспективе может приносить большую доходность, чем московская. Сельскохозяйственные участки покупать в инвестиционных целях нецелесообразно как с точки зрения дальнейшего девелопмента, так и вложения средств. Цена на сельхозземли растет медленно и незначительно.

Предложение таких земель на рынке довольно обширно. Кроме того, существуют проблемы с реализацией сельхозучастков. В отношении такой земли существуют ограничения в законодательстве, поэтому ее переоформление также достаточно проблематично. Сложный и непонятный механизм перепрофилирования, преимущественное право государства на выкуп участков сельхозназначения - все это делает инвестиции в такие земли нецелесообразными.

Рентабельность загородной недвижимости в сегменте эконом-класса сегодня составляет около 20%. В бизнес-классе этот показатель - 30-40%. К концу текущего года изменения в доходности не предвидятся. В целом на рынке загородной недвижимости московского региона в этом году мы прогнозируем рост 18%".

Руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко: "Фондовый рынок подвержен ощутимым колебаниям. Загородный в этом отношении стабилен, даже небольшой рост, который присутствует, покрывает инфляцию. Если же говорить про инвестиции в земли именно сельхозназначения, то тут важно понимать, для чего планируется эти земли использовать.

Чаще всего их переводят в другие категории - под дачное строительство или личное подсобное хозяйство. Однако есть федеральная программа, согласно которой, если такие земли планируется использовать по прямому назначению, государство предоставляет существенные субсидии будущим владельцам.

Мне известен пример, когда в рамках этой программы в Ростовской области было куплено около 200 тыс. га сельскохозяйственной земли для развития фермерского хозяйства. Что же касается доходности проектов в сегменте загородной недвижимости, то в общем по рынку рост будет от 15% до 30%.

Отмечу, что в прошлом году земля в сегменте дальних дач подорожала на 70-80%, так как сегмент только-только стал развиваться, предложений особо не было, кроме нескольких проектов - и все. Но в этом году предложение увеличится, поэтому, я думаю, такого сильного роста уже не будет".

Между тем, "Независимая газета" пишет, что земельные участки в Подмосковье превратились в "минное поле" для их собственников и покупателей. "Покупка дачи, коттеджа или земельного участка в Подмосковье стала крайне рискованным занятием.

Даже правильно оформленные местными властями документы на землю, как следует из последних сообщений МВД, не гарантируют сохранения прав собственности в случае каких-либо ведомственных или территориальных споров".

"Во вторник департамент экономической безопасности (ДЭБ) МВД России объявил о раскрытии сложной схемы захвата федеральных земель чиновниками Московской области и Рослесхоза. В результате застроенная территория в 875 гектаров может стать объектом претензий со стороны федеральной власти, которая оценивает свой ущерб в 3 млрд. руб.

Как пояснили представители ДЭБа, милиционеры выявили уже несколько случаев махинаций с подмосковной землей и не намерены в будущем прекращать эту работу. "В результате сложной переписки между областными чиновниками и выхода постановления главы администрации Московской области федеральная собственность в виде 875 гектаров леса первой категории вдруг оказалась в муниципальной собственности, причем произошло это без ведома или разрешения федерального правительства", - пояснил "НГ" начальник пресс-службы ДЭБ МВД Андрей Пелипчук.

Спор между федеральной, региональной и муниципальной властями, по его словам, может затронуть и конечных владельцев недвижимости, которым теперь в суде придется доказывать законность их права собственности".

"По данным ДЭБа, еще в 1993 году администрация подмосковного города Электросталь обратилась в Ногинский лесхоз с просьбой о согласовании изменений административных границ города. Ногинский лесхоз согласился включить участок леса в границы Электростали, но без изменения владельца леса - государства в лице лесхоза.

Позже администрация города добилась от Московского управления Федеральной службы лесного хозяйства изменения условий принадлежности этого леса государству. Вслед за чем постановлением главы администрации Московской области 875 гектаров лесных земель были включены в границы Электростали.

Однако полностью муниципальной собственностью спорный участок не стал. Ногинский лесхоз продолжал числить его в составе федеральной собственности Лесного фонда РФ. При этом за обслуживание спорного участка леса по-прежнему платил федеральный бюджет.

В 2003 году без необходимого разрешения правительства России Ногинский лесхоз и администрация Электростали подписали акт передачи в муниципальную собственность 875 гектаров Лесного фонда в безвозмездное владение и распоряжение. В том же году этот акт был утвержден главой администрации Московской области.

Все описанные действия чиновников, по словам представителей ДЭБ МВД, являются превышением должностных полномочий с причинением тяжких последствий и образуют состав преступления по ст. 286 УК РФ. Соотвествующее уголовное дело уже возбуждено Следственным комитетом при Прокуратуре РФ".

"Кроме манипуляций в районе Электростали ДЭБ МВД выявил также случаи взяточничества и махинаций с землей в мэрии Красноармейска, а также попытки присвоения около 20 га в престижном районе Николиной Горы. Впрочем, сами подозреваемые считают претензии милиционеров необоснованными.

"Применение текущего законодательства к событиям пятнадцатилетней давности выглядит весьма сомнительно, в том числе и потому, что лесное законодательство за этот период менялось уже три раза", - заявила "НГ" пресс-секретарь Рослесхоза Анжелика Кондикова. По ее словам, "оценка ущерба не имеет ничего общего с реальностью и носит характер юридической фантазии".

"Мы готовы к совместной работе с МВД, но представители этого ведомства не идут с нами на контакт", -пожаловалась Анжелика Кондикова. Работники пресс-службы правительства Московской области заявили "НГ", что они "не собираются комментировать весь этот бред".

"Однако споры вокруг подмосковной земли выходят за рамки межведомственной склоки. "Правовая неопределенность в статусе подмосковных земель, как в определении их категории и вида разрешенного использования, так и в вопросах о собственности, создает трудности с оборотом земель, препятствует инвестированию в девелоперские проекты", - считает глава аналитического департамента юридической фирмы "Вегас-Лекс СНГ" Максим Черниговский.

По его словам, далеко не у всех муниципалитетов хватает профессиональных ресурсов для того, чтобы правильно оформить новые границы поселения, разграничить собственность на земельные участки и юридически корректно передать их под строительство. "Добросовестные приобретатели, получившие землю на основании возмездных сделок, не могут быть лишены собственности.

Однако в отношении земель, которые сейчас числятся на балансе муниципальных образований, сделки по их приватизации могут быть приостановлены", - говорит юрист".

"Несколько иначе оценивает ситуацию главный юрист фирмы "Мегаполис Лигал" Елена Турецкова. "В данном случае даже государственная регистрация права собственности на землю у покупателя не гарантирует ему сохранение права на землю.

Конечные покупатели земель, которые ранее входили в Лесной фонд, могут пострадать в случае признания судом незаконности перевода лесов в категорию земель населенных пунктов и как следствие незаконности муниципальной собственности на такой земельный участок", - поясняет юрист. По ее словам, опасность утраты титула собственника земельного участка есть всегда.

При этом для гарантии прав конечного покупателя документы должны быть правильно оформлены местными властями. А также в точном соответствии с законом должна быть проведена вся процедура передачи лесного участка в муниципальную собственность, а позже - в частную. "Проблема в том, что покупатель не всегда может проконтролировать все эти процедуры", - поясняет Турецкова.

"Перед покупкой необходимо запросить "историю" за 10-15 лет, чтобы удостовериться в законности статуса земли. Также следует проверить полномочия чиновников, принимавших решения по сделкам. От этой информации и будут зависеть права владельца", - советует замгенерального директора "Национальной риэлторской группы" Алена Каприелова".

"Борьба со схемами минимизации налогообложения в последние годы затронула почти все отрасли российской экономики. Исключение составляет, пожалуй, только российский рынок недвижимости, на котором процветают самые разнообразные схемы ухода от уплаты налогов.

Робкие попытки навести порядок в этой отрасли совсем недавно начали предприниматься, но пока к ощутимым результатам не привели", - пишет "Газета". "Спустя несколько месяцев после скандала с компанией МИАН, сократившей себе налогооблагаемую базу за 2002-2003 годы, по версии налоговой службы, на 1 млрд. рублей, над рынком недвижимости повисло напряженное ожидание.

Прибегнут ли фискальные власти к радикальным мерам по пресечению увода выручки всех застройщиков из-под налогообложения или это была лишь разовая акция? Ответ на этот вопрос непрост: сращение крупного строительного бизнеса с властью не является секретом ни для кого.

С другой стороны, ситуация, когда застройщики, получающие сверхдоходы от своей деятельности, оказываются, согласно отчетности, убыточными, - это нонсенс. Вместе с тем такова реальность. В опубликованном летом минувшего года управлением Федеральной налоговой службы (УФНС) России по Москве перечне убыточных организаций были упомянуты крупные застройщики и риэлторы, а также связанные с ними компании.

В частности, среди них ЗАО "Корпорация МИАН", ЗАО "Миракс-сити", ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО "Декра", ОАО "Компания "Главмосстрой", ЗАО "Корпорация "Конти" и др.".

"То, что покупатели квартир в Москве вольно или невольно помогают компаниям-продавцам укрывать доходы, вряд ли прозвучит откровением для рядового потребителя, имеющего опыт приобретения недвижимости. Ведь практически все новые квартиры продаются либо с помощью векселей, либо с участием фирм-однодневок.

При этом расчеты по договорам купли-продажи почти всегда проходят с использованием банковских ячеек наличными. Скандал с вексельной схемой в прошлом году очень показателен. УФНС России по Москве в порядке контроля нижестоящего налогового органа - ИФНС N 33 - провело повторную налоговую проверку ЗАО МИАН на предмет соблюдения налогового законодательства за 2002-2003 годы.

И в ходе проверки УФНС обязало вернуть в казну государства более 1 млрд. рублей. Схема выглядела так. Клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у "технической" компании, как посчитало УФНС, связанной с МИАНом и возглавляемой ее финдиректором, по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры.

После этого ЗАО МИАН уступало права на квартиры гражданам, а векселя учитывало по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере".

"Опрос "Газеты", проведенный среди профессиональных участников рынка, показал, что серые схемы при продаже квартир используют при оформлении перехода прав собственности на подавляющее большинство квартир - от 70 до 90%.

Даже если условно считать, что из-под налогового учета уводится половина рыночной стоимости квартиры, из поля зрения налоговых органов исчезло почти $4 млрд. только от продаж квартир в Москве. Вексельная схема после разборок МИАНа с налоговиками стала менее популярной. Впрочем, у застройщиков есть из чего выбрать.

Как говорит руководитель группы финансовых расследований "ФБК-Право" Александр Сотов, "чаще всего застройщиками применяются следующие приемы для уклонения от налогов: привлечение фиктивных подрядчиков, которые используются для завышения расходов; занижение реальной стоимости квартир в договорах инвестирования или купли-продажи (при этом основная оплата идет черным налом)".

На рынке самых дорогих квартир объект может перепродаваться через перепродажу долей в офшорной компании, которой принадлежит квартира, внесенная в качестве доли в уставном капитале. Кроме того, для занижения налогооблагаемых сумм может использоваться аффилированная с застройщиком страховая компания.

Или квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем реализовываться на вторичном рынке. Описывать все схемы не имеет смысла, суть их в одном: они позволяют спрятать прибыль от налогообложения. Впрочем, сделаем одно исключение: офшорная схема достойна отдельного описания".

"Борьба с офшорами с приходом Владимира Путина на пост президента была оформлена чуть ли не в качестве национальной идеи. И вроде бы канули в Лету схемы, когда российское сырье продавалось аффилированным иностранным трейдерам за копейки, а вся прибыль оседала в офшорах.

Однако на улице регистраторов офшорных компаний сейчас праздник: дефицит клиентов, еще несколько лет назад подкосивший их бизнес, закончился. В последние два года именно строительный бизнес начал активно использовать офшорные схемы. Чаще всего офшоры применяются девелоперами при осуществлении инвестиционных сделок в строительстве.

Кроме того, построенные объекты также продаются с использованием иностранной компании. "Приобретение объектов недвижимости в России сегодня зачастую сопряжено с регистрацией целевой организации в иностранной юрисдикции, - рассказывает Руслан Васютин, партнер международной юридической фирмы DLA Piper. - Ни один из девелоперов не хочет платить 24% налога на прибыль от прироста капитала, возникающего в результате реализации проекта в сфере недвижимости".

Создание специальной property company и финансирование строительства за счет займов позволяет принимать к вычету в полном объеме проценты по таким займам и уменьшать налог на прибыль. Преимущество в том, что в офшорах от налогов освобождены компании с особым статусом, так называемые нерезидентские компании, которые не имеют недвижимости на территории офшора и не ведут там коммерческой деятельности".

"Эксперты утверждают, что более 90% трансакций в строительстве в России осуществляется с использованием иностранных компаний, а наиболее популярной офшорной зоной является Кипр. Кипр вступил в Евросоюз и с 2004 года перестал быть официальным офшором. Но при этом здесь сохранился льготный режим налогообложения и по-прежнему действует закон о неразглашении тайны бенефициара, конечного владельца бизнеса.

Так, если офшорная компания, действительным владельцем (бенефициаром) которой является резидент России, приобрела здание в России, то для всех третьих лиц владельцем данного здания будет именно эта компания.

Если кто-то пожелает купить объект, то его владелец может просто заменить себя, как бенефициара офшорной компании, на нового человека (или юридическое лицо). Таким образом, внешне собственйик объекта не меняется, поэтому не возникает ни пошлин, ни налогов, сделка проводится быстро и конфиденциально".

"Интересно, что в России с продажей недвижимости под видом смены собственников компаний ведется активная борьба. Налоговые риски в случае проведения сделки купли-продажи под юрисдикцией РФ в виде реализации компаний, держащих на балансе объекты недвижимости, значительно выросли со вступившей в силу 1 января 2006 года новой редакцией п. 6 ст. 280 Налогового кодекса РФ.

Тогда было введено обязательное привлечение независимого оценщика для определения стоимости акций, не обращающихся на организованном рынке. Используя новшества в законодательстве, налоговики возбудили немало дел по сокрытию сделок с недвижимостью и выиграли их в российских судах. Скорее всего, именно это и стало причиной сокрытия сделок с недвижимостью с помощью офшоров".

"Для борьбы с офшорами у налоговиков вроде бы тоже есть инструменты. Так, в соответствии с п. 5 ст. 309 НК РФ доходы от реализации акций (долей) российских организаций, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов. Однако с рядом стран у России заключены договоры об избежании двойного обложения, которые прямо противоречат этому положению.

Например, согласно п. 4 ст. 13 соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 5 декабря 1998 года, доходы от отчуждения любого имущества, иного, чем то, о котором говорится в предыдущих пунктах соглашения, подлежат налогообложению только в том договаривающемся государстве, резидентом которого является лицо, отчуждающее имущество.

"Таким образом, доходы, полученные резидентом одного из договаривающихся государств (в нашем случае это Кипр. - "Газета") от отчуждения долей компании, которая является резидентом другого договаривающегося государства, подлежат налогообложению на территории первого упомянутого договаривающегося государства", - объясняет Минфин в письме от 3 августа 2007 года N 03-08-05/3.

При этом на нормы Налогового кодекса можно не обращать внимания. "Учитывая, что, согласно ст. 7 кодекса, нормы международных договоров Российской Федерации, касающихся вопросов налогообложения, имеют приоритет над нормами внутреннего законодательства, при налогообложении доходов от отчуждения долей российской компании, полученных иностранными компаниями, следует применять положения соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения, устанавливающие специальные налоговые ставки", - говорится в том же письме Минфина".

"Большая часть схем, используемых застройщиками, трудно назвать незаконными. У налоговиков есть только один способ, позволяющий им уличить застройщиков, - доказать, что сделка совершается исключительно для избежания налогообложения.

Эту возможность подарил налоговикам Высший арбитражный суд. 12 октября 2006 года пленум ВАС выпустил постановление N 53, в п. 3 и 4 которого говорится, что налоговая выгода может считаться необоснованной, если: а) выгода получена в результате отражения операций не в соответствии с их действительным экономическим смыслом; б) выгода получена в результате отражения операций, не имеющих экономического смысла; в) выгода получена не в связи с осуществлением реальной предпринимательской деятельности.

Эти общие определения уже начали использоваться налоговиками в судах, и множество дел против небольших компаний они уже выиграли. На базе этого же постановления ВАС строилось и обвинение против МИАНа. Можно ли считать это началом борьбы за чистоту всего рынка недвижимости, покажет время. По крайней мере, прецедент с наказанием крупной компании уже есть", - резюмирует "Газета".

Председатель правления "Охта Групп" Владимир Свиньин рассказал, на что потратит средства, полученные от продажи блокпакета фонду Russia Development Fund. "Спектр интересов девелопера достаточно широк - от строительства складских терминалов под Петербургом до создания элитного жилого дома на набережной Мойки. По оценкам экспертов, суммарный объем инвестиций в эти проекты может приблизиться к $900 млн.".

"...По словам г-на Свиньина, в течение двух лет "Охта Групп" намерена построить, в частности, два складских терминала в Ручьях (95 тыс. кв. м) и на Волхонском шоссе (80 тыс. кв. м). Суммарный объем инвестиций в них составит около $140 млн.

Их оператором будет компания "Трансфера", которая продала компании часть земли в одном из терминалов. В планы бизнесмена входит также несколько проектов строительства жилья: 20 - 40 тыс. кв. м рядом с гостиницей "Карелия" (до $120 млн.), 103 тыс. кв. м на ул. Бестужевская, 54 тыс. кв. м ($150 млн.) и 25 тыс. кв. м жилья бизнес-класса на ул Моисеенко, 10. "Те деньги, которые мы привлекли от западного инвестора, - это объем финансирования, который нам необходим на 2008 год и первую часть 2009 года", - отметил г-н Свиньин".

"Особым проектом "Охта Групп" станет реконструкция дома в Новой Голландии, на набережной реки Мойки, 102. Здание советской постройки "Охта Групп" планирует снести и построить на его месте в течение трех лет 4 тыс. кв. м элитного жилья. Г-н Свиньин называет этот проект "клубным домом, которых в Петербурге единицы".

"Участники рынка отмечают, что, учитывая современную стоимость старого фонда в этом районе, которая составляет от $4,5 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м, компания может выручить за квартиры в доме на Мойке как минимум в два раза больше, то есть до $50 млн.

"Квартиры в этом доме и так были бы востребованы, а со строительством второй сцены Мариинского театра и реализацией проекта "Новая Голландия" его эксклюзивность и престижность возрастет как минимум вдвое, - полагает заместитель гендиректора АРИН Татьяна Чуприна. - Стоимость дорогой элитной недвижимости в Петербурге достигает 14 - 18,5 тыс. евро за 1 кв. м.

В этом диапазоне продавалась, например, квартира в "Стела Маррис" на Крестовском острове". Гендиректор Центрального агентства недвижимости Алексей Попов считает, что квартиры на Мойке могут быть даже дороже жилья на Крестовском острове: "Мойка - это исторический центр и традиционно дорогое место.

На Крестовском острове уже не так модно селиться. Важно только решить вопрос с инфраструктурой дома, самое первое - вопрос с парковкой". По мнению экспертов, все проекты "Охта Групп" с учетом дефицита участков под застройку и роста цен на жилье перспективны.

"Общая стоимость данной программы составляет $860 - 920 млн., - подсчитал генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Дмитрий Ханжин. - После того как программа будет реализована, думаю, капитализация компании вырастет в семь-десять раз".

"Москву вынуждают раздать землю", - пишут "Ведомости". "Регионы не вправе устанавливать ограничения на приватизацию земли. Такое решение принял в конце 2007 г. Арбитражный суд Москвы".

"Столичные власти неохотно расстаются с землей, устанавливая ограничения на ее приватизацию. Компании предпочитают арендовать участки, зная, что им не разрешат их выкупить, констатирует гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Так, ООО "КП-билдингсервис" не смогло зарегистрировать право собственности на участок под принадлежащими ей двумя строениями площадью 1067 кв. м, хотя распоряжением агентства по управлению федеральным имуществом земля была предоставлена ему в собственность.

Московская регистрационная служба сослалась на столичный закон о землепользовании и застройке, запрещающий приватизировать участки с подземными магистральными инженерными коммуникациями. Компания оспорила отказ, 17 декабря Арбитражный суд Москвы вынес решение в ее пользу.

Перечень ограниченной в обороте земли может быть установлен только Земельным кодексом и федеральными законами, говорится в постановлении (есть у "Ведомостей"), в них нет такого основания.

Компании, которым чиновники отказали в оформлении собственности на участок по региональным законам, могут это оспорить, говорит Юрий Борисенко из "Вегас-лекс" (представляла интересы истца). Это прецедентное решение".

"Но столичные власти, не дожидаясь исков, сами устранили коллизию - с 2008 г. старый закон Москвы о землепользовании утратил силу. Новый не запрещает приватизацию земель с магистральными коммуникациями, налагая на собственника ряд ограничений).

Земля в собственности повышает стоимость фирмы, позволяет сэкономить на налоге на прибыль, а земельный налог (1,5% кадастровой стоимости) на 15% ниже арендной платы, говорит гендиректор УК "Маторин" (владеет "КП-билдингсервис") Андрей Кузнецов.

Приватизация участка позволяет не выкупать право аренды при изменении целевого назначения земли, объясняет Борисенко (это обошлось бы в сумму, сопоставимую с приватизацией). Получить разрешение на строительство на собственной земле проще, чем на городской.

Наоборот, арендовать землю компании предпочитают, когда нужно согласовывать с властями условия использования участков с коммуникациями, говорит директор по развитию "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов. Магистральные коммуникации - в основном под дорогами, уверяет первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков.

Решение суда и новый закон помогут оформлять участки в собственность, говорит представитель Forum Properties Алексей Жиров. Формально такие участки можно приватизировать, а использовать нельзя, говорит Юлия Бахарева из юркомпании "Иванян и партнеры": "Город может разрешить сделать стоянку на участке с коммуникациями, а может потребовать оградить их и не использовать".

Госкорпорация "Олимпстрой" пристраивает свободные средства, отмечает "Коммерсантъ". "В ближайшее время крупнейшие российские банки получат возможность привлечь на депозиты временно свободные средства, выделяемые бюджетом для подготовки к Олимпиаде-2014.

На 30 млрд. руб. в 2008 году претендуют девять крупнейших государственных и частных банков. Распределение средств между банками зависит от того, насколько активно будут тратиться олимпийские деньги".

"Наблюдательный совет госкорпорации "Олимпстрой", занимающейся финансированием строительства олимпийских объектов, утвердил положение о порядке размещения временно свободных средств корпорации. Об этом рассказал президент госкорпорации Семен Вайншток.

Согласно документу, все временно свободные средства будут размещены во вклады в российских банках. Утвержден и перечень банков, куда вошли Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк, Банк Москвы, Росбанк, МДМ-банк, Внешэкономбанк.

Как пояснил господин Вайншток, критериями отбора стали наличие опубликованного в СМИ рейтинга не ниже уровня BB, Ba2 от одного из международных агентств, высокого места в рейтингах банков от российских рейтинговых агентств, наличие лицензии на привлечение средств во вклады и отсутствие нарушений в деятельности банков".

"Олимпийские" деньги позволят частично решить проблемы с ликвидностью в банковской системе. В 2008 году "Олимпстрою" предстоит освоить почти 50 млрд. руб., из которых порядка 30 млрд. руб.- годовой имущественный взнос Российской Федерации, а еще 17 млрд. руб.- остатки неиспользованных бюджетных ассигнований на реализацию ФЦП "Развитие Сочи как горно-климатического курорта".

Стоимость этих ресурсов для банков в госкорпорации не назвали, однако отметили, что в результате размещения свободной части имущественного взноса РФ за 2008 год рассчитывают заработать порядка 2 млрд. руб. Что равноценно размещению всех 30 млрд. руб. в годовой депозит под 6,7%.

Всего до 2014 года в "Олимпстрой" запланировано поступление около 192 млрд. руб. из федерального бюджета и порядка 7 млрд. руб. из бюджетов Краснодарского края и города Сочи".

"Однако, по оценкам участников рынка, рассчитывать на "длинные" деньги избранным банкам вряд ли стоит. "Скорее всего, большую часть средств госкорпорация положит на депозиты до востребования или на возобновляемые депозиты, чтобы финансировать текущие проекты, - рассуждает аналитик ФК "Уралсиб" Леонид Слипченко.- А остаток - на срочные вклады".

По его оценкам, ставки по возобновляемым депозитам колеблются в районе 2%, по срочным - около 6%. "Если средства между избранными банками будут размещаться в рамках аукциона, стоимость их привлечения для банков может возрасти еще на процент, в результате средневзвешенная стоимость привлечения олимпийских денег для банков может составить порядка 5%", - прогнозирует господин Слипченко.

Такие условия аналитики считают интересными как для коммерческих банков, так и для банков с госучастием. Сейчас ставки по операциям рефинансирования Банка России начинаются от 6%. А доходность по рублевым годовым облигациям коммерческих банков, по оценкам аналитиков, колеблется в пределах 9,25-9,5%, госбанков - 8,25-8,5%.

"В этих условиях получить даже часть этих денег банкам будет очень интересно", - считает старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова. По ее мнению, чем больше объем размещаемых в банке средств, тем более высокие ставки будут предложены для размещения "олимпийских" денег".

"Именно поэтому значительная часть средств "Олимпстроя" уйдет в госбанки, считают эксперты. "Для коммерческих банков при привлечении таких средств на депозиты до востребования самым острым является вопрос, а сможет ли банк оперативно заместить такой объем при отзыве депозита", - указывает госпожа Орлова.

По ее мнению, коммерческие банки не смогут предложить более либеральные условия отзыва средств в сравнении с государственными. В то же время аналитики отмечают, что если большая часть олимпийских средств будет использована по прямому назначению, заработать 2 млрд. руб. госкорпорация сможет, лишь предложив банкам незначительные суммы под высокий процент.

"В такой ситуации более выгодные условия размещения средств в депозиты предложат коммерческие банки, которым финансирование на долговом рынке обходится дороже, - говорит старший аналитик банка "Траст" Евгений Надоршин.- Что оставляет шанс более справедливого распределения олимпийских ресурсов".


13 Февраля 2008 15:16
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей