Эксперты рекомендуют не торопиться с приобретением жилья

Эксперты рекомендуют не торопиться ... Эксперты рекомендуют не торопиться ...

Средства военной ипотеки будут размещаться на новых условиях, пишет "Коммерсантъ". "Министерство обороны подвело итоги управления средствами военной ипотеки.

Доходность, показанная управляющими компаниями, оказалась ниже ожиданий, однако санкций к участникам проекта предъявляться не будет. Вместо этого Минобороны досрочно проведет новый конкурс по отбору управляющих бюджетными средствами".

"В 2007 году управляющие компании смогли пополнить бюджетные средства военной ипотеки на 179,5 млн. руб., показав среднюю доходность 6,36%, рассказал "Ъ" начальник управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Александр Рыльский.

Лучшие результаты по итогам прошлого года продемонстрировала УК "Регион Эссет менеджмент", прирост активов под управлением которой составил 9,4%, и УК "КИТ Фортис инвестментс" (8,3%). Аутсайдерами по результатам управления стали УК "Капиталъ" (5,2%) и "Уралсиб" (3,4%).

Конкурс среди управляющих компаний на право инвестировать средства ипотечной системы для жилищного обеспечения военнослужащих прошел в конце 2005 года. Из 39 претендентов было отобрано десять компаний, между которыми поровну были распределены бюджетные средства в объеме 1 млрд. руб.

К концу 2007 года в программе участвовало девять компаний, которые управляли 5,5 млрд. руб. В реестре участников накопительно-ипотечной системы сейчас числится 60 тыс. военнослужащих, к концу года, по прогнозам Минобороны, к ним прибавится еще 30 тыс.", пишет ИА «РосФинКом» .

"В Минобороны не скрывают разочарования результатами управления бюджетными средствами. Однако никаких санкций к компаниям предъявлено не будет. "Очевидно, что карты управляющим спутал кризис на мировых финансовых рынках, так что причины низкой доходности объективны",- заявил господин Рыльский.

Между тем, еще в декабре 2007 года Минобороны расторгло договор на право управления средствами военной ипотеки с УК "Интерфин капитал", прирост активов которой за весь период инвестирования составил лишь 4,7%. Тогда же военные указали на двух следующих кандидатов на досрочный выход из программы - УК Росбанка и "Капиталъ"...".

"Участники программы в качестве единственной причины низкой доходности называют неблагоприятную ситуацию, сложившуюся в прошлом году на фондовом рынке. "Наш портфель поровну поделен между акциями и облигациями, поэтому логично, что на падающем рынке мы показали такой скромный результат", - поясняет гендиректор УК "Регионгазфинанс" Геннадий Залко.

"Инвестиционный портфель, половину которого занимают акции, рассчитан на долгосрочный период, так что ждать сиюминутной прибыли неправильно. Вместе с тем, реально конкурировать с уровнем инфляции можно лишь используя именно акции", - считает директор управления портфельных инвестиций УК "Тройка Диалог" Олег Ларичев.

Больше остальных в 2007 году смогли заработать управляющие, придерживающиеся консервативной стратегии. "Мы традиционно делаем ставку на облигации, акции в нашем портфеле занимают не более 20%, это и помогло выйти в лидеры",-рассказывает генеральный директор УК "Регион Эссет менеджмент" Андрей Жуйков".

"Поправить результаты инвестирования денег военных управляющие надеются за счет расширения списка инструментов инвестирования. По словам господина Рыльского, письмо с соответствующей просьбой уже направлено в Федеральную службу по финансовым рынкам.

До сих пор одним из главных ограничений было требование вкладывать бюджетные средства лишь в бумаги высшего котировального листа А1, куда входят акции всего десяти эмитентов. Помимо наиболее популярных "Газпрома" и "Роснефти" в него не попадают ценные бумаги "Норильского никеля", "Сургутнефтегаза", ВТБ, крупнейших металлургических компаний.

Между тем, некоторые из них, особенно бумаги металлургического сектора, позволили бы достичь более высоких результатов, сетуют управляющие. "Практически во всех наших портфелях, за исключением "военного", были акции "Норникеля", и на них действительно можно было неплохо заработать", - приводит пример господин Ларичев. Среди других инструментов для инвестирования средств военной ипотеки могут оказаться и закрытые ПИФы недвижимости".

"Однако инвестировать средства военной ипотеки в соответствии с новыми правилами нынешний состав управляющих уже вряд ли успеет. Как рассказал "Ъ" господин Рыльский, Минобороны не будет ждать окончания срока договоров с компаниями, истекающего в декабре 2008 года, и проведет новый конкурс по отбору участников проекта уже летом.

По замыслу военных конкурс пройдет по новым условиям. Изменения будут внесены и в сам договор. В частности, для стимулирования работы управляющих вознаграждение им будет выплачиваться в зависимости от показанной доходности. Кроме того, Минобороны рассматривает возможность распределения бюджетных средств между участниками не в равных долях, а в зависимости от набранных в ходе конкурса баллов.

Новые, более либеральные условия договора вызовут всплеск интереса управляющих к проекту, считают участники рынка. "Военная ипотека уже сейчас перестала быть исключительно социально ориентированным сегментом бизнеса, и участие в проекте начинает приносить реальный доход, поэтому конкуренция во время конкурса может оказаться очень высокой", - полагает господин Жуйков".

Стоит ли стараться скорее получить ссуду на покупку жилья, задаются вопросом "Ведомости". "Ипотечные кредиты становятся дороже. Эксперты ожидают, что ставки по ним будут расти и впредь. Это ли не повод срочно одолжить у банка денег на покупку жилья? С начала года ставки по ипотечным кредитам подняли Альфа-банк, Банк Москвы, Городской ипотечный банк (ГИБ), МБРР, Первый чешско-российский банк - в среднем на 0,25-1 процентный пункт.

На прошлой неделе к ним присоединились "ВТБ 24" и "Уралсиб". Первый увеличил ставки по кредитам без первоначального взноса на 0,75-1 пункта. Теперь ссуду на жилье на вторичном рынке в нем выдают под 12,5-13,5% годовых в рублях и 10,5-12,5% в долларах. "Уралсиб" поднял ставки ссуд на готовое жилье в рублях на 0,4-0,8 пункта до 12,3-12,9% годовых, в долларах и евро - на 1,3-1,5 пункта до 11,5-12,3% годовых.

Банки стали осторожнее относиться к заемщикам с серым доходом. Так, в ГИБ ставки для таких заемщиков повышены в пределах 1 пункта. В январе индекс кредитного брокера "Фосборн хоум" (отражает средневзвешенный уровень ставки, под которую можно было взять ипотечный кредит через этого брокера) подрос по сравнению с декабрем на 0,06 п. п. до 9,96% годовых в долларах и на 0,16 п. п. до 11,48% годовых в рублях. В ноябре он составил 9,98% и 11,5% соответственно".

По мнению экспертов, тенденция может продолжиться. "В ближайшие полгода-год банки скорее всего будут ужесточать условия ипотеки", - говорит исполнительный директор "Юникредит банка" Максим Кондратенко. "Мы зависим от финансирования на западных рынках: если заимствования будут затруднены, то и ставки будут выше", - поясняет начальник управления продаж ГИБ Дмитрий Шапочкин.

По мнению старшего аналитика агентства "Русрейтинг" Виктории Белозеровой, весьма вероятно дальнейшее повышение ставок во всех банках - по большому счету сложности с рефинансированием и фондированием в той или иной степени есть у всех кредитных организаций.

"В стороне от повышения ставок не окажется и Сбербанк", - уверена Белозерова. Ставки будут расти не только по ипотеке, но и по прочим кредитам, особенно по потребительским, считает гендиректор "Интерфакс-ЦЭА" Михаил Матовников".

"Такие прогнозы провоцируют спешить с оформлением кредита. Ведь для ипотеки даже незначительные повышения ставок существенны. "Рост ставки даже на 0,5 пункта заметно отражается на сумме кредита", - напоминает Кондратенко. Семье с доходом 100 000 руб. в месяц под 10,5% годовых могут выдать кредит на покупку жилья на сумму около 5 млн руб., а под 11% годовых - на 160 000 руб. меньше.

"Я бы рекомендовал не тянуть и сейчас подавать заявление на одобрение кредита. Причем сразу в несколько банков", - говорит Шапочкин. По словам руководителя отдела по работе с клиентами Независимого бюро ипотечного кредитования Кристины Рзаевой, обычно, если заемщик подписывает кредитный договор в период действия решения о выдаче ссуды, для него будут действовать старые ставки, которые действовали в банке в момент одобрения кредита.

По оценкам брокеров, весь процесс получения ипотеки при наличии недвижимости занимает от двух недель до двух месяцев. Единственный аргумент против срочной покупки жилья - предположения отдельных экспертов рынка недвижимости о том, что столичные квадратные метры через год станут дешевле".

"...Большинство аналитиков полагают, что резкий рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в январе, - явление временное. "Ожидаемый в этом году рост цен на московскую недвижимость в 10-20%, похоже, будет отыгран по большей части в первые месяцы года. Начиная с мая может наступить стагнация и даже коррекция. В 2009 г. также ожидается рост на уровне 10-15%", - выражает их мнение руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.

А вот гендиректор информагентства Rwау Александр Крапин думает иначе: "К середине 2009 г. цены на московское жилье могут снизиться на 30-40%, поэтому я рекомендовал бы не торопиться с приобретением жилья".

Прокурор Самарской области Юрий Денисов сообщил вчера о возбуждении уголовного дела в отношении бывшего руководителя департамента управления имуществом города Виктора Абрамова. "Ему вменяют в вину продажу по заниженным ценам в декабре прошлого года с аукциона частным лицам более 80 муниципальных объектов.

Ущерб городскому бюджету следствие оценивает более чем в 400 млн. руб. Сейчас следователи выясняют, имел ли отношение к продаже этих объектов мэр Самары Виктор Тархов", - рассказывает "Коммерсантъ".

"Апрашку" будут скупать по дешевке", - пишет "Российская газета". "Первый заместитель председателя городского комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Северной столицы Алексей Чичканов заявил, что по оценке инвесторов реконструкция территории "Апрашки" будет стоит около 40 миллиардов рублей. Двадцать процентов этой суммы уйдет на выкуп объектов недвижимости у нынешних владельцев лавчонок, подвальчиков и лабазов.

Напомним, что по условиям договора инвестор, победивший в конкурсе, получает для проведения реконструкции примерно три четверти территории Апраксина двора - 12 гектаров из 16,9. Здесь расположены торговые и складские помещения, находящиеся как в частной, так и в городской собственности.

Частникам принадлежат немногим больше 22 тысяч квадратных метров. Путем несложных математических действий можно убедиться, что инвестор полагает выкупать недвижимость по цене меньше, чем 20 тысяч рублей за квадратный метр".

"Реальна ли эта цена? Особенно если учесть, что собственники многих помещений уже провели у себя весьма недешевую реконструкцию, предварительно получив разрешение многих комитетов Смольного. Получается, что изначально в смету закладывается... продолжение конфликта с частными владельцами лоскутной "Апрашки". Алексей Чичканов не стал вдаваться в подробности отношения города с частниками.

Зато отметил, что одной из самых сложных проблем предстоящей реконструкции обещает стать оформление покупки здания "Лениздата" на набережной Фонтанки. Без сноса этого сооружения шестидесятых годов реализация амбициозного проекта реконструкции "Апрашки" не получится. Ведь "гвоздем" проекта, по замыслу инвесторов, является строительство на Фонтанке - на месте "Лениздата" - гостинично-офисного комплекса.

Полный проект реконструкции, по словам Чичканова, родится уже в 2008 году. А полностью преобразить территорию комплекса, как записано в условиях инвестиционного конкурса, нужно будет в течение ближайших пяти лет".

Сразу две сети магазинов электроники и бытовой техники объявили о назначении генеральных директоров. "Эльдорадо" переманила к себе Игоря Немченко, занимавшего должность гендиректора Johnson & Johnson в России и СНГ. Гендиректором "Техносилы" стал один из ее вице-президентов выходец из "Эльдорадо" Юрий Еременко.

Президент "Техносилы" Вячеслав Зайцев теперь вплотную займется решением стратегических вопросов, а президент и владелец "Эльдорадо" Игорь Яковлев, полностью делегировав управление сетью топ-менеджеру, планирует заняться недвижимостью и новыми ритейловыми проектами...", - отмечает РБК daily.

В другом материале издание рассказывает, что столичное правительство утвердило программу по выводу часового завода "Слава" (Второй часовой завод) из центральной части города в район станции метро "Калужская". "На освободившемся участке владелец завода - банк "Глобэкс" - возведет многофункциональный комплекс площадью 480 тыс. кв. м, а на 2, 8 га в Научном проезде юге Москвы построит технопарк на 300 тыс. кв. м.

Более половины технопарка (51%) перейдет на баланс города, а оставшуюся часть "Глобэкс" будет сдавать. По оценкам аналитиков, на реализацию этих планов банку придется потратить около $1,7 млрд.".

Мировой кризис ликвидности добрался до столичной коммерческой недвижимости: в этом году будет построена только половина запланированных складских площадей, обещают аналитики. Как пишут "Ведомости", "если в прошлом году в Москве и Подмосковье было введено в строй 1,2 млн. кв. м складских помещении, то в 2008 г. можно ожидать всего 600 000 кв. м, утверждает Егор Дорофеев, руководитель отдела складов и производства Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko".

"В этом году построят 550 000-600 000 кв. м при заявленных 1,2-1,3 млн кв. м, согласен Николай Дицман, руководитель отдела маркетинга "Евразии логистик". "Нестабильность на финансовых рынках, а также рост стоимости стройматериалов привели к тому, что строительство нескольких объектов как в Москве, так и в регионах либо перенесено, либо заморожено", - говорит Максим Шакиров, региональный директор отдела индустриальной складской недвижимости Colliers International.

Перенесен на 2009 г. ввод очереди "Северного Домодедова" ("Евразия логистик"), на конец 2008 г. - очереди "Ленинградского терминала" (MLP), приводит примеры Дорофеев. В отчете Knight Frank на конец 2007 г. говорится, что MosCityGroup отказалась от строительства логистического парка Есо Logistics (400 000 кв. м) рядом с аэропортом "Внуково".

"Напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют складское строительство, объясняют участники рынка. "Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас банки ужесточили требования по выдаче кредитных средств", - говорит Иван Ситников, гендиректор компании "Росевродевелопмент". Признают проблему и банки.

У банков сейчас преобладает фондирование на среднесрочный период - 1,5-2 года; они стараются избегать девелоперских проектов, как и вообще длинных инвестиций, рассказывает Алексей Панин, руководитель блока корпоративного кредитования Промсвязьбанка.

Условия кредитования девелоперских проектов, по его словам, ужесточились: для заемщика это должен быть профильный бизнес, он должен уже вести не менее трех проектов, иметь собственный капитал, историю, имя и т. д. Промсвязьбанк, говорит Панин, сейчас кредитует те девелоперские проекты, договоры по которым были подписаны еще в конце 2007 г., а новых клиентов старается активно не привлекать".

"Осторожное поведение банков обусловлено дефицитом средств, ожиданием, что этот дефицит вырастет весной, когда начнутся большие налоговые платежи; банки сокращают кредитование высокорискованных проектов, к которым относится и девелопмент, соглашается Андрей Мальцев, зампред правления Оргрэсбанка. Спрос заемщиков вырос колоссально за счет оттока из банков, которые сейчас не имеют достаточно средств на такое кредитование, добавляет Евгений Ретюнский, член правления банка UniCredit.

В результате, по его словам, произошел взлет ставок: сейчас ставкой LIBOR + 7% уже никого не удивишь. "UniCredit продолжает кредитовать де-велоперов; желающих получить деньги очень много", - говорит Ретюнский. Шакиров из Colliers International оценивает потребность Московского региона в складских площадях в 2008 г. в 0,7-1 млн. кв. м.

Таким образом, дефицит может составить от 100 000 кв. м. Тем не менее эксперты не ждут резкого роста арендных ставок. "В прошлом году средняя ставка в складских комплексах составляла $125 за 1 кв. м в год, в этом мы ожидаем $140 за 1 кв. м, говорит Дорофеев. Специалист по исследованиям рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова прогнозирует повышение ставок на уровне инфляции.

Владимир Авдеев, партнер S.A. Ricci / King Sturge, - не более чем на 10%. Дицман из "Евразии логистик" утверждает, что при текущих ставках в 90-100 евро рост в этом году может составить 30%".

"Ретюнский из UniCredit напоминает, что сложности с кредитованием испытывают не только девелоперы складской недвижимости. Но в отличие от другой коммерческой недвижимости - офисов, торгово-развлекательных центров - в складском сегменте меньше крупных игроков, объясняет Игорь Богородов, глава представительства Raven Russia в России.

Другую причину, по которой кризис ликвидности сказался прежде всего на складах, называет Дицман - высокий порог входа в этот бизнес: складов дешевле $50 млн. не бывает. Есть и психологический момент: офис на Садовом кольце банкирам ближе и понятнее, чем склад в дальнем Подмосковье, полагает коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев.

"Ужесточение требований банка касается только слабых проектов. Деньги будут получать лишь качественные объекты, что является положительным фактором для рынка", - заключает Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank".

В Петербурге вновь возрождается идея строительства трассы для гонок "Формулы-1", пишет "Независимая газета". "Глава "Формулы" Берни Экклстоун прибудет с визитом в Петербург в ближайшие выходные. Перспективы организации в городе одного из этапов мирового гран-при будут обсуждаться на встрече с губернатором Валентиной Матвиенко, а также, возможно, с президентом Владимиром Путиным".

"Лавры "российского Детройта" не дают петербургским властям покоя. В городе один за другим закладываются автомобильные заводы, но без современной гоночной трассы образ столицы автопрома как-то не вырисовывается. Как нельзя кстати пришлась новая идея Берни Экклстоуна.

В прошедшие выходные он уже принял решение отказаться от проведения этапа в Мельбурне и заявил о желании открыть трассу в России. За право содержать трассу предстоит побороться двум крупнейшим городам страны - Москве и Петербургу".

"То, что главный по "Формуле" в первую очередь нацелился именно на Петербург, несколько удивляет. Дело в том, что в Москве уже разработан и согласован проект автодрома "Формула-1" в районе деревни Черкизово в Молжаниновском районе. Проект был представлен в декабре прошлого года. Под строительство трассы должно быть отдано более 283 га.

Протяженность трека составит около 5 км, предусмотрены все необходимые строения и сооружения: трибуны, центр для журналистов, медицинский пункт, питбилдинг (место, где заправляют машины, меняют резину и делают быстрый ремонт во время гонки), вертолетные площадки и многое другое. Для начала строительства не хватает только последней отмашки в виде распоряжения столичного правительства.

Впрочем, и у Петербурга есть козырь в лице главы Агентства по физической культуре и спорту Вячеслава Фетисова. В начале прошлого года он направил руководству "Формулы-1" предложение организовать этап именно в Петербурге. Судя по всему, с некоторым опозданием это предложение все-таки заинтересовало организаторов "Королевских гонок". Предполагается, что трасса может быть построена в южных пригородах Петербурга - в районе Пулковских высот или под городом Пушкин".

"Идея проведения в России одного их этапов самой престижной в мире автомобильной гонки витает с начала века. В 2002 году Берни Экклстоун уже приезжал в Россию и проводил переговоры со столичными властями. Тогда планировалось, что трасса ценой около $100 млн. появится в Нагатине и окупит себя за 5-6 лет. Но по существу переговоры так ничем и не закончились.

В том же году представители "формулы" побывали в Петербурге и осмотрели существующую в городе трассу "Невское кольцо". Специалисты отметили, что при определенных условиях ее можно использовать для гонок "Формулы-1". Но дальше слов дело не пошло.

Как рассказал "НГ" депутат петербургского парламента Геннадий Озеров, на этот раз идея может вылиться в реальный проект, так как среди сторонников строительства трассы фигурирует сам Владимир Путин. Любителям автомобильных гонок, коих в России немало, остается только надеяться, что с очередного захода болиды "Формулы-1" все-таки доедут до России".


15 Февраля 2008 14:55
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей