Консалтинг в эксплуатации: за что платить?

Консалтинг в эксплуатации: за что п... Консалтинг в эксплуатации: за что п...

Петербургский рынок управляющих компаний в сфере недвижимости уже достаточно заполнен. Сегодня на нем представлены более 80 игроков. Еще 2 года назад их было не более 30, а под профессиональным управлением находилось около 10% объектов. Сегодня собственники бизнес-центров и торговых комплексов уже вполне осознали, что привлечение внешней управляющей компании (УК) способствует росту доходности проекта.

На волне признания укрепившиеся на рынке фирмы расширяют перечень своих услуг. Одно из новых направлений – консалтинг в эксплуатации объектов недвижимости.

Как правило, собственники объектов эффективно планируют свою доходную составляющую. Однако расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок». Часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Однако грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна проводиться не стихийно, а системно. Разработку такой системы, позволяющей эффективно распределять средства на эксплуатацию объекта, берут на себя компании, занимающиеся консалтингом в эксплуатации.

А зачем оно надо?

Число компаний, обращающихся к консультантам на стадии проектирования, пока сравнительно невелико. Поэтому потенциальные заказчики опасаются быть втянутыми в лишние расходы и справедливо задаются вопросом: а стоит ли игра свеч?

Представители эксплуатационных компаний уверены, что стоит: по их мнению, доступ к объекту на этапе создания проекта, когда еще существует возможность внесения изменений и корректировок, позволяет получить оптимальный конечный результат, наиболее выгодный и для заказчика, и для управляющей компании.

Руководитель проектов УК «Система» Константин Надточий считает, что чем раньше заказчик задумается о будущем техническом обслуживании здания, тем лучше. В системе должны быть заложены наиболее оптимальные параметры, которые позволят затем не тратить дополнительных средств на поддержание ее в рабочем состоянии. Уже на этапе создания проекта нередко допускаются ошибки, которые в дальнейшем приводят к увеличению объема инвестиций на 5%-20%. Чаще всего эти ошибки связаны с неверными решениями по выбору и использованию инженерных систем или оборудования. Происходит это при нечеткой постановке задачи заказчиком, либо из-за неправильных выводов, сделанных проектировщиком. Специалистам, которые в дальнейшем будут заниматься эксплуатацией данного объекта, гораздо легче контролировать весь процесс создания техзадания и выполнения строительно-монтажных работ с нуля.

По словам генерального управляющего УК «Бекар» Елены Афиногеновой, задачи управляющей компании на стадии проектирования связаны прежде всего с оптимизацией затрат на строительство объекта. Некоторые инженерные решения вынуждают девелопера на серьезные расходы, но будут ли они необходимы для данного проекта — большой вопрос.

«Профессиональная управляющая компания поможет определить, насколько те или иные затраты при возведении объекта оправданы с точки зрения его последующей эксплуатации. Все это в конечном итоге ведет к увеличению прибыли застройщика, — подчеркивает Елена Афиногенова. — По нашим подсчетам при прочих равных условиях участие профессиональной УК во всех этапах реализации проекта позволяет повысить ее рентабельность на 10%–15 %».

Чем можем – поможем!

Итак, какие же услуги может получить заказчик при своевременном обращении в управляющую компанию?

Во-первых, специалисты аутсорсинговой компании, в случае вашего своевременного обращения, проведут адаптацию задания на проектирование объекта к технологиям его будущей эксплуатации. Но сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства с точки зрения будущей эксплуатации это не технический надзор в привычном виде. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и прогнозирование будущих затрат.

В условиях развивающегося российского рынка недвижимости эта услуга начинает пользоваться все большей популярностью, потому что, заказчик, как правило, мало знаком с тонкостями строительных и инженерных работ. Обычно, уже разработав техническое задание, и отдав его на обработку проектирующей организации, будущий собственник не представляет, кто и какими силами будет поддерживать жизнеспособность данного объекта. А все это должно быть учтено еще на начальной стадии. Грамотная управляющая компания поможет заказчику принять обдуманное и взвешенное решение по всем вопросам, касающимся будущей эксплуатации здания, и в первую очередь, на чем можно сэкономить, а где лучше и доплатить.

Эксплуатационная компания часто привлекается и для анализа проектов, с точки зрения их целесообразности при дальнейшей эксплуатации здания. При анализе учитывается совокупность параметров: технических, объемно-планировочных, эстетических. По результатам анализа выдается заключение о целесообразности тех или иных технических решений, предлагаемых проектировщиком. Причем специалисты укажут не только на недостатки проекта, но и предложат свой вариант. Любые противоречия между проектировщиком и инженером по эксплуатации разрешаются в пользу заказчика.

Немаловажным является выбор оптимальных инженерных систем и оборудования, которое будет установлено при строительстве. Каждому объекту, с учетом его функционального значения присущи свои инженерные особенности. Даже незначительная замена того или иного оборудования может повлечь за собой непредвиденные последствия. Например, при размещении дополнительных воздуховодных шахт и вентиляционных систем собственником может быть не учтена максимальная энергомощность, на которую рассчитан данный объект. Результатом может стать поломка системы и непредвиденные расходы на ее восстановление.

Профессиональная управляющая компания еще на этапах контроля технического задания, проектирования и строительства составляет прогноз будущих затрат на эксплуатацию данного объекта, с учетом внесения тех или иных утвержденных изменений. Это позволяет варьировать затраты на будущую эксплуатацию здания.

А что в итоге?

Консалтинг в эксплуатации недвижимости активно внедряется на рынок. И все же в Санкт-Петербурге еще довольно редко привлекают управляющие компании на начальных этапах проектирования и строительства. Собственники недвижимости пока не до конца осознали необходимость так называемого технадзора со стороны инженеров по эксплуатации. По словам генерального директора компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрия Ханжина, порядка двух месяцев ушло на то, чтобы понять, во что выльется эксплуатация купола второй сцены Мариинского театра согласно первоначальному проекту. Как известно, проект строительства в дальнейшем был изменен.

Участие эксплуатационных компаний на стадиях проектирования и строительства позволяет в дальнейшем заметно экономить на обслуживании. Самый простой вариант подготовки проекта стоит порядка 30 тыс. руб., в то время как уже за первый год работы эксплуатационных компаний можно сэкономить $100–150 тыс.

Причем эксплуатационная компания вовсе не претендует на то, чтобы вести объект с момента его проектирования до фазы эксплуатации.

«На последних этапах вполне возможно привлечение сторонних компаний, – отмечает директор по эксплуатации УК «Бекар» Роман Мальцев. – Впрочем, случаи изменения проекта с учетом мнения эксплуатирующей компании в Петербурге пока единичны».

В ответ специалисты предлагают не забывать одну простую истину: качественное управление — залог того, что недвижимость будет востребована покупателями. Ведь никто не станет спорить, что основная задача каждого объекта - приносить прибыль, пишет БН.ру.


06 Марта 2008 15:32
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей