Ипотека: если платить больше нет сил …

Ипотека: если платить больше нет си... Ипотека: если платить больше нет си...

Ипотека в последнее время стала очень популярным и достаточно простым с практической точки зрения способом приобретения жилья. Покупатель вносит лишь первоначальный взнос, остальную сумму он должен выплачивать по кредитному обязательству в течение длительного срока. Но не всем удается ежемесячно выплачивать конкретную сумму, установленную заранее. Если платить больше нет сил, то нужно решать эту проблему сразу.

Есть два пути решения: в случае, если заемщик скрывается от кредитора, держатель закладной вправе подать исковое заявление в суд о принудительной реализации объекта и погашении кредита. Об этом предупреждают во всех риэлторских агентствах и ипотечных корпорациях при заключении договора. Такие судебные процессы, как правило, длятся очень долго. В Кировской области таких ситуаций пока не было, но в Москве один подобный процесс затянулся на 2 года.

Второй путь наиболее благоприятный для заемщика и не несет никаких проблем с законом.

Как сказала брокер «Корпорации недвижимости» Марина Троицкая, «продажа квартир, находящихся под обременением, в принципе, возможна, но на практике она встречается еще не часто. В Кирове пока только единичные случаи».

Ситуацию с продажей квартир под ипотекой регулируют статьи об ипотеке Гражданского кодекса РФ, федеральный закон об ипотеке и соответствующие им областные законы.

Что нужно делать в таком случае?

При заключении кредитного договора с банком заемщику выдается свидетельство на право собственности, но квартира в таком случае находится под ипотекой (под обременением) - это указано в договоре. Заемщик может пользоваться ей, зарегистрироваться в ней и жить там, но он не имеет права продажи, дарения, залога данного объекта, т. к. держателем закладной является кредитор. Единственный случай, при котором возможна продажа квартиры, находящейся под обременением, это продажа с целью погашения кредита при отсутствии возможности ежемесячных выплат. То есть если заемщик не может далее платить, он может реализовать квартиру и погасить кредит.

Представим такую ситуацию: гражданин взял ипотечный кредит на 1 млн. рублей и приобрел квартиру за 1,5 млн. Через пять лет возможность платить исчезла. На этот момент он уже выплатил 500 тысяч рублей и остался должен кредитору еще столько же. В этом случае он может реализовать объект и погасить оставшуюся сумму сразу. Проценты не начисляются (как известно, при досрочном гашении кредита банк снимает проценты). Гражданин может обратиться в риэлторское агентство или в фирму, с которой он сотрудничал при покупке квартиры, а также может сам найти покупателя на свою квартиру. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают срок перехода квартиры в собственность покупателя.

Продавец пишет расписку о получении задатка. Покупатель в качестве задатка вносит сумму долга продавца. Продавец погашает кредит, и в течение 5 дней квартира становится его собственностью, перестает быть объектом, находящимся под обременением.

По истечении срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи, покупатель и продавец идут в регистрационную палату, заключают договор купли-продажи, и через месяц квартира становится собственностью покупателя.

Что происходит с деньгами?

Сумма, которую заемщик платил по кредиту до того дня, когда решил реализовать объект, к нему не возвращается.

В качестве первоначального взноса со стороны покупателя выступает та сумма, которую остался должен заемщик кредитору. О способе выплате остальной суммы покупатель и продавец могут договориться: покупатель может отдать всю сразу, или же погашать ее в рассрочку.

Если заемщик не погашал кредит в течение нескольких месяцев и у него накопились не только ежемесячные платежи с процентами, но и набежал штраф за просрочку, он обязан погасить эту сумму сам. Если продавец обращается в риэлторское агентство, то он оплачивает его услуги (примерно 20-30 тысяч рублей).

Все расходы по оформлению прав собственности, регистрацию и другие сопутствующие продаже квартиры действия оплачивает покупатель.

Кстати, продавец может заработать на продаже квартиры. Если он купил её 5 лет назад за 1,5 млн. рублей, а сейчас вследствие роста цен она стоит 2 млн., то он остается в выигрыше. По словам М. Троицкой, «в первые 2-3 года появления ипотеки люди активно пользовались ей в качестве наживы. Помните, был дикий рост на недвижимость, и люди, выплачивая кредит 2-3 года, продавали объекты и зарабатывали на этом деньги. В данное время ипотека вернула свое основное назначение – получение кредита с целью приобретения жилья, а не с целью заработка. Возможно, этому способствовало затишье на рынке недвижимости».

Переход кредитных обязательств к другому лицу: возможно, но сложно

Возможно ли, что продавец нашел покупателя, готового погашать далее за него кредит? С точки зрения теории возможно, но на практике такое применяется редко.

Кредитные обязательства возникают в связи с выплатой денег, которые выдаются по кредитному решению. Оно для каждого клиента индивидуально, и при его составлении учитывается множество факторов. Если новый плательщик решил далее погашать кредит, то ему легче составить новое кредитное решение, чем переоформлять документы на старое.

Если квартира в собственности нескольких лиц

Если правом собственности владеет не один человек, а несколько? Кредит может быть предоставлен не одному, а нескольким гражданам, которые становятся в этом случае созаемщиками. Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, непосредственно с ним проживающие, близкие родственники, другие граждане, берущие на себя совместно с заемщиком кредитные обязательства. В таком случае и проблемы с реализацией ложатся на плечи всех членов договора.

«Ипотека всегда выдается только на целый объект, доли не кредитуются, поэтому объект продается целиком, никакой долевой собственности в данном случае быть не может», - поясняет ситуацию риэлтор компании «Надежда» Анна Апарина.

Маргарита ЧЕРНЕЦОВА

Investor.Kirov.ru |Arendator.Kirov.ru


12 Марта 2008 10:54
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей