Первый этаж предлагать

Выбираем место под торговую недвижи... Выбираем место под торговую недвижи...
Первые, как, впрочем, и последние, этажи традиционно не пользуются спросом у находящихся в поиске квартир покупателей. Квартиры на первых этажах не любят по многим причинам. Для кого-то проживание на первом этаже некомфортно из-за близости к входной двери в подъезд, мало привлекают и окна, выходящие на шумную улицу. Отпугивают также низкий уровень безопасности на первых этажах, необходимость устанавливать дополнительные средства защиты от квартирных воров - от пресловутых решеток на окнах до современных сигнализационных средств.

Сейчас за квартиру на первом этаже просят на 5-12% меньше, чем стоят подобные варианты, но находящиеся на более высоких этажах. Конечно, разница в цене между квартирами на первых и более ликвидных этажах меняется в зависимости от состояния спроса-предложения на рынке. Если существует дефицит предложений, а спрос стабильно высокий, разница в цене может быть совсем незаметна, но как только на рынке создаются условия равновесия покупателей и продавцов, «этажность» квартиры может заметно влиять на цену квадратного метра. Однако сейчас на малопривлекательном первом этаже можно неплохо заработать. Все зависит от того, где находится ваша квартира. Жилье на первых этажах вдоль оживленных городских улиц охотно покупают для перевода в нежилой фонд и обустройства офисных или торговых помещений. По сути, такие помещения относятся к формату стрит-ретейл, который в столице стал отдельным бизнесом, причем вложения в него отличаются высокой доходностью. Ключевые источники спроса на встроенные помещения - бурно развивающийся малый бизнес (объекты сервиса, общественного питания и т. п.) и сетевые операторы торговли, которые являются основными потребителями встроенных помещений.

Где найти заветные точки на карте? Находить выгодные торговые коридоры в городе - это искусство. Для некоторых видов предпринимательской деятельности в этом заключается залог успеха. Например, для сети американских кофеен Starbucks выбор месторасположения будущей кофейни - целая философия. Одно из основных требований: входная дверь должна смотреть на восток или на юг - и никогда на север. При выборе места учитываются схемы перемещения людского потока по улицам. Кофейня должна находиться по пути на работу, на ланч и так далее. Конечно, не все так щепетильны в выборе местонахождения своего офиса или торговой точки, но поиску оптимальной локации, несомненно, уделяется много внимания, сообщает Restate.ru. Определяют улицы, выгодные для размещения офисно-торговых помещений, по нескольким критериям. Для каждого города характерно наличие таких точек, сложившихся в силу исторического развития территорий мегаполиса. Для Самары это прежде всего район исторического центра (улицы Фрунзе, Самарская). «Очень интересен покупателям весь центр старого города, - рассказывает Дария Иванова, генеральный директор АН «Ивановой Дарии», - но здесь основное количество предложений - с деревянными перекрытиями, что останавливает некоторую категорию покупателей». Наряду с историческим центром Самары востребованы квартиры на первых этажах в домах, расположенных вдоль основных городских магистралей - Московского шоссе, ул. Ново-Садовой. Активно скупают первые этажи на первой линии домов на улице Гагарина, проспекте Кирова и ул. Победы. Основные факторы, влияющие на востребованность места, - это населенность района и уровень доходов жителей, проходимость конкретных улиц и физическая возможность использования первых этажей под коммерческие нужды. По мере изменений в инфраструктуре района возможно формирование новых торговых коридоров. Прежде всего речь идет об улучшении транспортной доступности. Дмитрий Чариков, заместитель генерального директора РК «Центр недвижимости», поясняет, что «на сегодняшний день ситуацию в Самаре в плане проходимости магистралей можно назвать стабильной, меняется в той или иной степени только конъюнктура рынка». Возможность изменения в трафике движения эксперты, опрошенные «НРН», связывают в настоящий момент, пожалуй, только с развитием сети метрополитена в Самаре. Конечно, сейчас его роль не столь значима в общей системе пассажиропотока, но с открытием новых станций и наращиванием объемов перевозок метро станет влиять на цену перспективных для перевода в нежилой фонд квартир, оказавшихся в непосредственной близости к станциям метрополитена. Однако местонахождение квартиры решает еще не все. Перед тем как придать квадратным метрам статус нежилого помещения, необходимо оценить возможность перепланировки, в частности сноса перегородок. Здесь коварны панельные дома, так как в таких домах варианты перепланировок минимальны. Внимательно нужно изучить и требования, предъявляемые к размерам площадей для отдельных видов бизнеса. Так, для аптеки в городе с населением более одного миллиона жителей по современным правилам нужно не менее 80 квадратных метров.

Ценность перевода
Привлекательность для перевода квартиры в нежилой фонд увеличивает стоимость квадратных метров на 15-25%, все зависит от ценности места, близости к первой линии домов и аппетитов владельца. Важную роль играет также вид бизнеса, расположенного в находящихся по соседству помещениях. Однако цены предложения на помещения с уже официально полученным статусом нежилого превышают цены на жилье в том же районе уже на 30%. И это еще не предел, так как цена квадратного метра экс-квартиры, а ныне уже коммерческой недвижимости зависит от перепланировки, ремонта, общего метража и т.п. Есть еще один нюанс - готовое жилье в привлекательных местах с высокой проходимостью уже или переведено в «нежилье», или же его владельцы по каким-либо причинам не хотят продавать помещение. Перевод жилья в нежилой фонд регулируется Жилищным кодексом РФ (статья 23), согласно нему потерять статус жилого помещения могут квартиры, расположенные только на первом этаже. Как отмечают эксперты, процедура перевода достаточно трудоемка, в частности, из-за административных барьеров, которые выражаются в несогласованности действий отдельных ведомств и несоблюдении сроков рассмотрения заявок, прописанных в законодательстве. Формально к заявлению о переводе помещения собственник должен приложить технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и проект будущей перепланировки, но количество справок, которые требуют различные инстанции, возрастает, об этом в один голос говорят все, кто занимался переводом. Однако с получением постановления о переводе квартиры в нежилой фонд процедура оформления объекта коммерческой недвижимости не заканчивается. Следующий шаг - регистрация помещения как нежилого и получение акта о вводе в эксплуатацию. Вот здесь возникают очередные сложности, связанные с зонированием города. Квартира может просто попасть в зону, не предназначенную для открытия в ней офисов. Не меньшая головная боль и с красными линиями, которые отделяют застроенную территорию от незастроенного пространства (площадь, улица). За них не должно выходить ни одно из строений квартала. При покупке здания такие административные тонкости, как правило, не уточняются, зато выясняются в ходе получения бумаг. Особенно вопросы красных линий актуальны при обустройстве отдельного входа в бывшую квартиру. Это подтверждает Дария Иванова: «Пригодны для перевода все квартиры, расположенные на первых этажах. Сложности возникают в процессе ввода помещения в эксплуатацию, если для организации отдельного входа необходимо произвести монтаж крыльца». Непросто дело обстоит с переводом памятников культуры и архитектуры, памятников межрегионального значения, хотя, как отмечает Дария Иванова, в практике работы ее компании имеется удачный опыт таких переводов. Средние временные затраты на оформление всех бумаг составляют не менее трех месяцев, это минимальная планка, вся процедура может длиться и более года. Что касается денежных затрат, то здесь все решается индивидуально, в зависимости от вида перепланировки, сложности получения разрешения на организацию отдельного входа, а также принадлежности к памятникам культуры и архитектуры. Эксперты называют цифру от 100 до 300 тысяч рублей. Зачастую административные препоны настолько запугивают инвестора, что он предпочитает использовать помещение без официального перевода или, что более распространено, без получения акта о вводе в эксплуатацию. Доля таких де-факто офисов и магазинов, а де-юре квартир на рынке велика. Как правило, инвестируют в перевод нежилого помещения люди, планирующие использовать его для собственного бизнеса (владельцы парикмахерских, магазинов с небольшим ассортиментом, аптек и т.п.). Кстати, подавляющая часть агентств недвижимости тоже находится в переведенных квартирах на первых этажах, так как для этого бизнеса очень важен хороший людской поток.

Светлана Сарычева, менеджер по аренде и продаже коммерческой недвижимости компании «Престиж-недвижимость», отмечает, что «частные лица составляют основную долю покупателей квартир на первых этажах, кто-то приобретает недвижимость для себя, кто-то - для дальнейшей сдачи в аренду. Инвестировать средства в этот бизнес стало выгодно не так давно. Связано это прежде всего с формированием спроса на уже готовые встроенные помещения с оформленными документами, так как перевод требует как материальных затрат, так и временных». Для такого рода покупателей это в любом случае выгодные инвестиции. С одной стороны, владение собственным помещением позволяет экономить на арендной плате. А в другой - с учетом роста цен на коммерческую недвижимость в случае необходимости можно выгодно его реализовать, продав или сдав в аренду. В отличие от Москвы, где таким видом бизнеса занимаются многие крупные компании, в Самаре известно только о деятельность компании «Самара-эстейт», инвестировавшей в покупку квартир в домах на первой линии улиц Гагарина, Авроры, проспекта Кирова и др. с целью их дальнейшей продажи.

11 Марта 2008 16:31
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей