Московские власти раскрыли тайны земельного законодательства

Московские власти раскрыли тайны зе... Московские власти раскрыли тайны зе...

Вопрос земельных отношений является наиболее сложным для многих профессионалов строительного рынка.

Причина – в нашем нелегком законодательстве, поскольку эти отношения регулирует не только Земельный кодекс, на них также непосредственно влияют Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс, Налоговый кодекс и многие подзаконные акты, приказы, постановления и т.д. Путаница, по сути, неизбежна, а частные случаи, вызывающие, прежде всего у застройщиков, недоумения и создающие проблемы, довольно многообразны.

Обсудить накопившиеся проблемы и получить ответы на самые актуальные вопросы смогли участники практического семинара журнала «Инвестиции в строительство» «Земля Москвы. Экономические и правовые вопросы». В качестве докладчика был приглашен чиновник из Департамента земельных ресурсов.

В общем-то, он дал уникальные консультации присутствующим специалистам. В частности, речь шла о нововведениях, появившихся в законодательстве, о получении земельного участка, взаимодействии с госструктурами, оформлении в аренду земельного участка, приобретении его в собственность и его кадастровой стоимости.

И что самое главное, чиновник дал множество практических советов. Приведем лишь некоторые из них.

Как он заметил, все земельные участки, по классическому подходу, неделимы. Поэтому в 2001 году было введено такое понятие как общая долевая собственность. Самое печальное в этой истории, то, что изначально регистрацию договора аренды производили по желанию, то есть самый сознательный мог обратиться в органы регистрационной службы и заключить с ним договор аренды. Однако потом ситуация переменилась.

С определенного момента регистрация может происходить в том случае, если все участники долевой собственности соберутся и решат заключить соответствующий договор. Теперь этот один-единственный сознательный ничего не сможет сделать. Получается тупиковая ситуация, так как собрать всех собственников – целая проблема. А вот старые договоры остались, их никто не отменил, но выкупить под эти договоры практически ничего не возможно.

Также чиновник из Департамента земельных ресурсов обратил внимание аудитории на многоквартирные жилые дома. Москва в год от аренды земель получает 14 миллиардов рублей. Десятая часть – договоры аренды, которые заключены в многоквартирных домах. У многих предприятий, даже промышленных, были и остались помещения в жилых домах, а многие даже купили там площадь.

Проблема заключается в следующем. Жилищный Кодекс, вступивший в силу с 2004 года, создал некоторые проблемы. Большинство думает, что раз они стали собственниками, то за аренду платить не нужно. Однако был прецедент, когда местные власти одного района обратились в суд взыскивать с жильцов арендную плату. На каком основании? Оказалось, что отношения по землепользованию, оформленные до 1 марта 2005 года не прекращаются.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положения статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем предполагается, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений. То есть, ни о каком автоматическом переходе земли в собственность речь не идет.

«Я уверен, что многие из вас хотят приобрести земельный участок, чтобы потом построить на нем жилой дом, хотя бы один. Получается, что если вы построили дом, продали квартиры, то земельный участок остается в вашей собственности, и вы платите земельный налог. На основании купли-продажи квартиры земельный участок автоматически в долевую собственность не переходит» - сказал чиновник.

Также он ответил на многие вопросы участников, касающиеся кадастровой стоимости. В Москве три раза утверждалась кадастровая стоимость: в 2003, 2005 и 2007 годах. В частности, чиновник заметил, что собственникам земельного участка необходимо иметь в виду, что если на его территории построен жилой дом, то кадастровая стоимость определяется как для жилого дома, что бы на первом этаже не находилось, так как участок по определению неделим.

Единственное, что здесь регулируется – вопрос ставок. Для жилья ставка – 0,1%, в отношении земельных участков, предоставленных для личного

подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства - 0,3% и 1,5% - все остальное. «Если есть жилье, чего бы там еще не было, то кадастровая стоимость будет определяться как для жилья. А если жилья нет, то кадастровая стоимость будет максимальная из возможных вариантов (торговая, офисная, развлекательная или гостиничная)» - сказал он.

Возможен и следующий случай. Если на земельном участке стоит какая-то котельная, которая обеспечивает теплом близлежащие дома, причем не только дома собственника. По сути, получается, что земельный участок – многофункционального использования: у нас есть объект ЖКХ, есть, допустим, детский сад – у них разные ставки земельного налога. В данном случае земельный участок в общей долевой собственности не находится, и у него кадастровая стоимость – одна, и поэтому мы должны платить по единой ставке (1,5%).

Получается, выхода из сложившейся ситуации нет: либо нужно оформлять землю как отдельные земельные участки, либо платить полную ставку.

Остается только добавить, что эта консультация проводилась на условиях анонимности.


23 Апреля 2008 16:23
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей