Оптимизация обслуживания объектов: пути решения

Оптимизация обслуживания объектов: ... Оптимизация обслуживания объектов: ...

На конференции «Техническое обслуживание и управление эксплуатацией объекта», организованной компанией LBS International Conferences, эту проблему обсуждали специалисты ведущих компаний. В частности, своим уникальным региональным опытом поделился Владимир Стукан, генеральный управляющий УК ROSS Management.

Вопрос, для чего вообще нужен расчет стоимости эксплуатационных услуг, встает в первый раз, когда начинается разработка концепции объекта и бизнес-плана. По словам господина Стукана, бизнес-планы, как правило, требуют, с одной стороны, достаточно быстрой разработки, с другой стороны, скрупулезной, дотошной работы с максимально правдивым результатом. Он выделил два условных метода, с помощью которых можно определить эксплуатационные затраты на услуги на объекте: метод сравнения и метод затрат.

Метод сравнения, или экспресс-анализ, позволяет выяснить с определенной долей погрешности стоимость эксплуатационных затрат на объекте. Обладая данными стоимости эксплуатационных услуг на 5-10 различных видов действующих центров, можно сделать усредненные показания по интересующему объекту. Для этого берутся суммы эксплуатационных затрат по объектам-аналогам, естественно, аналогами они являются с определенными оговорками. Затем полученная сумма делится на количество рассматриваемых объектов – и получается усредненный показатель. Существует масса факторов, которые при этом учитываются: начиная с общей площади объекта, уровнем и насыщенности инженерными системами, заканчивая объемом прилегающей территории, соотношением арендопригодной площади к общей площади.

Проведение этого метода требует определенного времени. Однако эти временные затраты более чем оправданы, поскольку именно на этом этапе окончательно проверяются все расчеты. Для этого необходимо проведение экспресс-опросов подрядчиков, от которых необходимо получить некие оценочные суммы, а затем составить свой собственный приблизительный бюджет. Далее необходимо сравнить, насколько заявленные цифры отличаются друг от друга, и добавить третий, средний показатель, пусть и достаточно условный. «В прошлом году оценочный уровень у нас был около 50 долларов на квадратный метр арендопригодной площади по регионам, - рассказал генеральный управляющий УК ROSS Managemant. - В Москве я не берусь судить. Этот расчет стоимости необходим для того, чтобы на стадии формирования мастер-плана объекта, где прописываются ставки аренды, обозначить отдельно ставку эксплуатации, которая объявляется арендаторам. Усредненная ставка не должна оказаться ниже себестоимости (которая была у нас около 50 долларов)».

В методе затрат учитываются следующие статьи эксплуатационного бюджета: инженерно-техническое обслуживание, текущий ремонт помещений, охрана (внутренняя и внешняя), клининг (внутренний, прилегающей территории), управленческие расходы (ФОТ+административные расходы) и прочие необходимые затраты на содержание здания и прилегающей территории. Как сказал Владимир Стукан, пока его компания в этот перечень не включает налоги.

Интересно, что полностью этот метод имеет смысл использовать уже формируя эксплуатационный бюджет, который составляется за несколько месяцев до начала эксплуатации торгового центра. То есть тогда, когда становится окончательно понятным, какие именно имеются инженерные системы, какой вид оборудования используется, что происходит на прилегающей территории, и какие именно работы необходимы, например, на кровле здания или на его фасадах. В этот период можно дать подрядчикам корректные исходные данные для расчета стоимости всех услуг. Это долгая процедура, но именно она, в конце концов, приводит к получению единой суммы, которая и равняется стоимости эксплуатационных услуг. То есть этот метод можно проверить с помощью метода сравнения, посмотреть утвержденный бизнес-план, проверить ошибки. Погрешность бизнес-плана, а он всегда делается несколько завышенным, приблизительно 10%.

«Итак, мы посчитали, определили для себя показатели, которые мы должны принять на этапе запуска объекта, вышли на оптимальные цифры, - рассказал господин Стукан. – Далее следует заняться оптимизацией. Оптимизация – это одна из ключевых задач управляющей компании. С одной стороны, мы пытаемся повысить доходность объекта за счет роста ставок аренды, с другой стороны, мы не должны забывать о том, что нужно понизить расходную часть до определенного предела. Мы говорим о минимизации затрат при соответствии качества оказываемых услуг требованиям объекта и заказчика. То есть если говорить о принятии услуг, существуют здания, которые все равно какой-то объем денег будут съедать, какая бы управляющая компания там не работала. Можно найти нижний порог, на котором реально еще держаться, но от этого будет страдать качество».

Также очень важным является вопрос, который активно обсуждается специалистами на самых разных мероприятиях, что лучше - сделать что-то самим или отдать на аутсорсинг (передача традиционных неключевых функций организации внешним исполнителям — аутсорсерам, субподрядчикам, высококвалифицированным специалистам сторонней фирмы; отказ от собственного бизнес-процесса и приобретение услуг по реализации этого бизнес-процесса у другой, специализированной организации). Факторы, по мнению господина Стукана, которые при этом учитываются: цена услуги или работы своего подразделения, качество услуги, также оцениваются организационные затраты и время, необходимое, например, на то, чтобы сформировать свое подразделение, получить лицензию, подобрать персонал, оснастить и т.д. С учетом этого принимается решение по каждому виду услуг, что на данном объекте будет правильным: отдать на аутсорсинг или все-таки платить своему персоналу. «Тут единого рецепта нет, что хорошо сегодня, не значит, что будет хорошо через полгода. Возможно, надо будет вернуться к этой теме и все пересмотреть, сократить свое подразделение и нанять квалифицированного подрядчика. Вероятна ситуация, что цены повысятся. Зная стоимость услуги в одних регионах, обескураживают цены, которые предлагает даже самый оптимальный подрядчик в другом регионе» - рассказал он.

Что касается путей минимизации, первый - это тендерный подбор подрядчиков и мониторинг рынка услуг. Второй путь – это заключение договоров или работа на нескольких объектах. И здесь существует несколько полноценных вариантов: либо самим выходить на рынок услуг и уже существующим штатом (может быть, в небольшом дополнении) развивать услугу, понижая ЕЕ себестоимость, либо привлекать подрядчиков, которые уже в этом регионе обслуживают несколько объектов, а значит, они смогут оказать эту же услугу на более низком уровне цены. Третий путь - выведение своего подразделения на другую систему налогообложения. «Например, у нас был опыт, когда мы создали свое подразделение, затем выделили его в отдельную компанию, которая была на упрощенной системе налогообложения, то есть это легальный способ минимизации затрат за счет снижения налогового бремени» - поделился опытом господин Стукан. Также он добавил, что еще одним путем минимизации затрат может стать снижение стоимости услуг подрядчика, разрешив ему работать с арендаторами торгового центра. Ничто не должно проходить бесконтрольно со стороны управляющей компании: оказание услуг клининга в помещениях арендаторов, оказание услуг и работы в помещениях со служебными сетями в зоне ответственности арендаторов, охрана в помещениях арендаторов. Увеличивая объем оказываемых услуг можно потребовать подрядчика снизить свою цену.


04 Мая 2008 12:32
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей