Особенности кредитования загородной недвижимости

Особенности кредитования загородной... Особенности кредитования загородной...

До сих пор ипотеку под залог загородной недвижимости большинство потенциальных потребителей считают недоступной, так как в их умах отложились условия годичной давности, когда в среднем взнос составлял не менее 30–35%, сроки кредитования были до 15 лет, а ставки кредитования – 15–18%. Теперь рынок шагнул далеко вперед, и ипотечный кредит под залог даже земли в чистом виде можно получить если не на условиях кредитования на приобретение квартир, то на условиях, очень к ним приближенных. Так, в среднем первоначальный взнос сейчас составляет от 10 до 15%, срок погашения – до 25 лет, а ставка примерно на 1% выше, чем по городским программам.

Опыт банков в кредитовании загородных объектов

В настоящее время программы кредитования на приобретение и под залог имеющейся загородной недвижимости имеют около 30 банков, однако в действительности активно с такой недвижимостью работают не более 10. Загородная ипотека – продукт достаточно специфический, так как при его разработке необходимо учитывать не только принципы и практику залогового кредитования как такового, но и специфику конкретного региона или даже района нахождения закладываемого объекта. Ведь требования в отношении предоставляемых в местные органы регистрации сделок с недвижимостью документов, а также порядки отказа в регистрации, приостановки регистрации и объяснения причин таких действий могут серьезно отличатся по районам.

Данная проблема связана с недоработками, имеющимися в действующем законодательстве, а точнее с отсутствием четких инструкций по многим частным случаям. Другое дело, что все их предусмотреть сложно, но в таком случае необходимо создать единую базу, позволяющую решать индивидуальные задачи на основе имеющихся прецедентов.

Проблема рефинансирования портфелей кредитов

Не секрет, что многие банки в связи с отсутствием "длинных денег" используют в своей работе механизм рефинансирования кредитных портфелей. Однако такой механизм является действенным лишь при залоге городской недвижимости, ликвидность которой не вызывает никаких сомнений. Продажа портфеля загородных кредитов представляет собой практически нерешаемую задачу, особенно с учетом последствий "мирового" ипотечного кризиса.

Вследствие указанной проблемы многие банки вынуждены ограничивать объемы таких кредитов, ужесточая как оценку платежеспособности заемщика, так и требования непосредственно к закладываемому объекту недвижимости. Решение данной проблемы возможно лишь при участии государства, а именно при разработке и внедрении государственной системы рефинансирования кредитов за счет средств различных фондов. Тем более, кажется, это единственный способ реализовать приоритетный Национальный проект "Доступное жилье…", поскольку уже ясно, что без доступной ипотеки и затрат со стороны государства на освоение территорий доступного жилья быть не может.

По мнению экспертов, конъюнктура рынка городских квартир создала все условия для очередного скачка в развитии загородного рынка недвижимости в целом и загородной ипотеки в частности. Однако данный инструмент приобретения недвижимости еще не достаточно развит, и связано это с различными проблемами.

Елена Шевелева, генеральный директор петербургского филиала ЗАО "Банк Сосьете Женераль Восток" выделяет несколько основных проблем, мешающих развитию загородной ипотеки: неразвитость рынка; несовершенство законодательной базы; устоявшиеся стереотипы населения; небольшой опыт банков в кредитовании загородных объектов; проблема рефинансирования портфелей таких кредитов.

Неразвитость рынка

"Одной из ключевых проблем, мешающих развитию ипотеки, является проблема неразвитости рынка. Это создает сложности при оценке объектов недвижимости и определения их ликвидности, что важно при оценке рисков банка и, как следствие, влияет на условия кредитования", – рассказывает Елена Шевелева.

Возникновение этой проблемы, как отмечает эксперт, связано в первую очередь с тем, что к концу 1990-х годов возник острый дефицит городских квартир, а интерес к загородной недвижимости отошел на второй план. При этом ограниченность ресурсов строительных компаний не позволяла им одновременно развивать направления городского и загородного домостроения, тем более что успех такового был несколько туманен, а реализация подобных объектов могла занимать более года.

Некий первый толчок к развитию загородного рынка дало принятие в 2004 году федеральных законов в качестве поправок в Земельный кодекс (№ 123-ФЗ от 21.12.2004, № 172-ФЗ от 29.12.2004, № 189-ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ и т. д.), а последующий рост цен на городские квартиры и земельные участки спровоцировал рост спроса на нетиповые загородные объекты. При этом спросом пользовались именно нетиповые объекты или даже более того – эксклюзивные, так как позволить себе приобрести загородный объект могли лишь очень состоятельные люди, которые во всем стремились к индивидуальности.

Выход капитала на загородный рынок, к сожалению, еще не гарантировал решение проблемы, так как не был решен ключевой вопрос: "Какой объект больше интересен потребителю?". Ответ на это вопрос позволил бы создать огромный пласт типового загородного жилья и тем самым подстегнуть развитие ипотеки, и нужно отметить, что в его решении достаточно сильно продвинулись застройщики коттеджных поселков.

Компании, проводя исследования рынка спроса, буквально на ходу меняли проекты, все больше и больше склоняясь к тому, что потребителю интересен сегмент загородных объектов эконом-класса. Однако с учетом ограниченности пригодных для строительства земель и сложности получения всей разрешительной документации и необходимых согласований в настоящее время застройщики не стремятся работать с массовым спросом, а предпочитают удовлетворять потребности более взыскательной и платежеспособной части населения, предлагая объекты стоимостью от 8,5 до 18 млн руб., тем более что здесь пока есть устойчивый спрос.

Несовершенство законодательной базы

Елена Шевелева считает, что данный вопрос можно разделить на две составляющие: собственно проблемы законодательной базы, регулирующей порядок предоставления земель под строительство; оборот земель; перевод земель из одной категории в другую; ограничения на использование земель различных категорий и проблемные моменты ГК РФ и Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению экспертов, существенной проблемой, мешающей развитию загородной ипотеки, является проблема корректного оформления прав на загородные объекты недвижимости. По оценкам экспертов, корректно оформлено не более 20% объектов загородной недвижимости, а "дачная амнистия" в решении данного вопроса показала свою несостоятельность, да и применена она может быть лишь в типовых случаях нарушений, пишет РБК-Кредит.


03 Июля 2008 11:17
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей