Слагаемые квадратного метра

Слагаемые квадратного метра Слагаемые квадратного метра

За период с 2000 года по сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра недвижимости в Петербурге возросла практически в десять раз. Так, сегодня стоимость скромной дачи в Ленобласти сопоставима с квартирой в Венгрии, Восточной Германии, Финляндии, на Средиземноморском побережье Турции и даже на Кипре.

Быстрые темпы удорожания недвижимости – результат влияния целого ряда объективных и субъективных факторов. По мнению президента Becar Realty Group Александра Шарапова, при оценке объекта учитываются стоимость строительства, земли, затраты на финансирование проекта, подготовку инфраструктуры, прибыль и предпринимательские риски застройщиков.

Дорогие ресурсы

К объективным факторам влияния на цену прежде всего необходимо отнести себестоимость строительства объекта. «Она составляет в среднем треть от суммы продажи. Однако может быть и 50%, а может – и 20%, если речь идет об элитной недвижимости», – уточняет Александр Шарапов. Одна из самых больших статей расходов при строительстве приходится на стройматериалы и оплату труда специалистов. «Объемы строительства в России на сегодняшний день таковы, что индустрия стройматериалов перестала успевать за ними. Сейчас цемент стоит примерно 4,5 тыс. руб. за одну тонну. В Европе он стоит 100 евро, а в Турции его можно купить за $100». Именно этим объясняется возрастающий интерес российских компаний к покупке турецких цементных заводов.

Что касается рабочих ресурсов, то, по признанию девелоперов, маститые петербургские и московские архитекторы, к примеру, часто просят за свои услуги больше, чем европейские специалисты. Поэтому разумнее нанимать архитектора из-за границы, а отечественного специалиста (начинающего) привлечь для адаптации проекта к нормам и стандартам, принятым в России. Большое внимание необходимо уделить и самим строительным процессам, особенно если проектом предусмотрено освоение подземного пространства (оно оказывает значительное влияние на удорожание конечного продукта). В целом затраты на материалы и работу, по подсчетам специалистов компании Maris Properties, составляют около 75% себестоимости объекта, без учета земли.

«Значительная доля себестоимости здания приходится на земельный участок, особенно если объект строится в центре, где земля очень дорогая», – замечает руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg Евгения Васильева. Александр Шарапов конкретизирует цифры: «Мы считаем, что «права на землю» (стоимость надела либо стоимость прав инвестирования) обойдутся в $300–400 за 1 кв. м потенциальной жилплощади. И это практически минимальная плата за вхождение на рынок. В наиболее интересных местах сумма может подняться до $2 тыс. за 1 кв. м будущей квартиры».

Власть и бизнес

Отдельный пункт затрат девелопера – согласование проекта. Причем, по уверениям председателя совета директоров Teorema Holding PLC Игоря Водопьянова, не так важна стоимость согласований, как сроки. «По сегодняшним временам срок согласований может длиться непредсказуемо долго. И с каждым новым годом этот временной промежуток все увеличивается», – сетует бизнесмен. Государственные органы, со своей стороны, называют в качестве уважительной причины затягивания процесса качество проектов, поступающих на экспертизу Госстройнадзора. «Всего лишь 5% городских объектов проходят экспертизу с первого раза, без возврата, – считает руководитель службы Государственного строительного надзора и экспертизы

Санкт-Петербурга Александр Орт. – Не в последнюю очередь причиной такой ситуации является дефицит кадров, существующий в отрасли. Однако в последнее время можно заметить некоторые подвижки».

Отчисления на инфраструктуру – головная боль не только для девелоперов, но и для политиков. Так, на ежегодной конференции «Финансовые ресурсы развития рынка недвижимости», организованной журналом «Финанс», председатель Комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский заявил: «Одним из важнейших условий кабальной сделки застройщика, получившего участок, с органами власти, на чьей территории строится объект, являются отчисления на инфраструктуру. Причем все знают, что ни на какую инфраструктуру деньги не переводятся. Эти отчисления мы называем кабальными, так как соискатель не может от них отказаться. Этот вид отчислений не предполагает ни договорных отношений, ни налоговых. В крупных городах (Москва, Петербург, Екатеринбург) он составляет 30–50%, в городах поменьше – 10–12%, и я считаю, что это позволяет нам говорить: гражданин, покупая в столице квадратный метр, второй метр оплачивает в пользу города».

Помимо развития инфраструктуры, чиновник выделяет как фактор влияния на стоимость недвижимости затраты на подключение к инженерным сетям. За счет них добавляется еще 10–12% к стоимости квадратного метра. «Подключение к теплосетям, электроэнергии и прочему может прибавлять к цене за «квадрат» до $500, – добавляет президент Becar Realty Group. – Но, думаю, в течение ближайших нескольких лет ситуация изменится к лучшему – в связи с реформой электроэнергетики. Тогда можно выбирать, к какой компании подключаться. не будет необходимости платить безумные деньги за подключение и при этом нередко иметь ситуацию, когда деньги заплачены, а электричества нет, так как энергетики не успели в намеченный срок сдать в эксплуатацию распределительную подстанцию».

Location&quality

«Местоположение, местоположение, местоположение» – любимая присказка девелоперов в разговорах об успешности проекта в коммерческой недвижимости. «Для делового помещения, если только это не бэк-офис, прежде всего важна проходимость и транспортная доступность, – подчеркивает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Самыми дорогими, безусловно, будут объекты в центральной части города либо в иных «точках притяжения» – около метро например».

Дефицит высококлассных площадей и «равнение» на Москву в части необходимости представительского офиса предопределили в Петербурге высокий спрос на деловые помещения классов «А» и «В». «Сектор офисной недвижимости продолжает быть одним из самых динамично развивающихся в городе. При достаточно высоких темпах роста объема спрос на высококачественные помещения пока значительно превышает предложение, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах остается предельно низким. Есть отдельные районы, где предложение офисов значительно ниже существующего спроса (к примеру Московский район). По нашим прогнозам, в 2008–2010 годах сохранятся высокие темпы прироста первоклассных офисных площадей (порядка 30% в год – около 400 тыс. кв. м ежегодно). Только по крупным заявленным проектам совокупный объем деловых объектов превышает 2 млн кв. м», – приводит данные исследований Евгения Васильева.

Отдельную тему представляет элитная недвижимость. «В настоящее время основными факторами, позволяющими отнести объект торговой или офисной недвижимости к сегменту «премиум», являются прежде всего «премиальное» местоположение и однородность окружения. Более жесткие требования предъявляются к инженерным и планировочным решениям, качеству отделки и парковочному индексу. Оценивая текущую ситуацию на рынке недвижимости, «надбавку за премиальность» можно определить на уровне 10–15% от себестоимости», – замечает руководитель представительства Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов. Мест под застройку с эксклюзивным видом из будущих окон в Северной столице не так уж и много, однако определенные перспективы развития первичного рынка элитного жилья во многом связывают с освобождением земель промышленных предприятий, многие из которых располагаются вдоль набережных.

Единственный сектор, в котором место не всегда определяет окончательную стоимость, – рынок жилой недвижимости. «Здесь главным критерием выступает не месторасположение, а качество здания, – замечает Сергей Бобашев. – Из 110 млн кв. м жилой недвижимости, существующей сегодня в Петербурге, наибольшую часть центра занимает старый фонд (20% всего рынка жилья). Однако повышенным спросом пользуются новостройки, которые чаще всего возводятся на периферии. И место размещения не является основополагающим фактором для объектов петербургского рынка жилья еще и потому, что существовал Генплан 1925 года, благодаря которому созданы достаточно хорошие для жизни районы не в центре города – Московский, Выборгский, Сосновка и т. д.»

Перестраховаться

Наконец, необходимо подумать и о себе: по словам участников рынка, вкладывая собственные средства, застройщики ориентируются минимум на 30% доходности. Причем из этого показателя на деле необходимо вычесть поправку на инфляцию, уровень которой по нынешнему прогнозу Центробанка составит 10,5% за год, однако может быть пересмотрен уже в этом месяце.

Зачастую же к финансированию проекта привлекаются заемные средства. «Если раньше проблемы финансирования решались за счет средств дольщиков, то теперь девелоперы в основном прибегают к банковским кредитам. И если в европейских банках можно получить кредит на строительство в пределах 7–8% годовых, то в России сегодня Сбербанк установил планку на уровне 14, а многие другие кредитные организации – 16% годовых. Эти расходы также закладываются в стоимость будущей недвижимости», – поясняет Александр Шарапов.

Все перечисленное относится к рыночным рискам, которые, по мнению директора отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексея Федорова, закладываются в добавленную стоимость, влияющую на цену продаж. «Существуют также строительные и административные риски, они, как правило, учтены в себестоимости проекта», – добавляет эксперт. Так, административные риски в российских реалиях имеют особое значение. Зачастую в ходе реализации проектов меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти. Поэтому еще на стадии получения разрешений необходимо добиться точного определения обязательств организатора инвестиционного проекта.

Быть или не быть

Еще один существенный риск самого рынка недвижимости – перепроизводство. Рано или поздно объем произведенной недвижимости окажется больше, чем спрос на нее, и поглощение станет недостаточным. В отличие от иных товаров, где можно быстро сократить производство, в строительстве, когда процесс уже запущен и построены первые этажи, экономически логичнее завершить объект и продать его по любой цене. По словам Евгении Васильевой, оценка вероятности наступления в ближайший период кризиса перепроизводства может разниться в зависимости от метода расчета. «Так, если рассматривать обеспеченность торговой недвижимостью на тысячу жителей – Петербург будет на первом месте в России. Однако, если принимать в расчет только качественные торговые объекты, уровень обеспеченности сразу будет оцениваться ниже. Во многих районах города расположены устаревшие торговые центры низкого качества», – сетует Евгения Васильева.

В секторе офисных помещений ситуация похожая. На 2010–2012 годы запланировано завершение множества масштабных проектов бизнес-центров. «Считается, что к обозначенному сроку в Петербурге будет введен слишком большой объем офисов, который может привести к кризису. С другой стороны, никто не может точно сказать, какой объем деловой недвижимости будет востребован в 2012 году, – делится размышлениями Александр Шарапов. – В Лондоне, где деловая активность намного выше, уже существует около 40 млн кв. м офисных площадей и ежегодно вводится еще около 400 тыс. кв. м. В принципе, исходя из этой точки зрения, Северной столице необходимо около 10 млн кв. м бизнес-помещений классов «А» и «В». В 2012 году введут меньше. Однако нельзя забывать о том, что в городе большой объем объектов класса «С». и прогнозировать, когда предложение превысит спрос, невозможно». А по мнению Игоря Водопьянова, до перепроизводства отечественному рынку далеко: «Мест реальной, а не просто заявленной стройки практически нет. Из-за мирового финансового кризиса у девелоперов нет денег на реализацию проектов».

Рыночная диктатура

По словам генерального директора компании Praktis CB Ильи Еременко, среди основных факторов формирования конечной стоимости недвижимости следует учитывать также полезность объекта (скажем, земельный участок без ограничений на использование и застройку обладает наибольшей полезностью), отсутствие обременений или ограничений физического или нормативного порядка, а также возможность отчуждаемости объектов (передачи имущественных прав).

Но что бы ни влияло на стоимость недвижимости, итоговая цена формируется исходя из конкретной ситуации на рынке. «Эта сумма зависит от спроса, и только», – подчеркивает Игорь Водопьянов. А спрос, как часто считают, во многом определяется современным российским менталитетом. «Фактор, серьезно влияющий на цену недвижимости, – это гипертрофированное желание быть собственником, – отмечает Виктор Плескачевский. – Если говорить о жилье, то именно этот фактор – в первую очередь – приводит к ипотеке. Резко уменьшить спрос на собственность можно, например, за счет создания условий защиты арендатора, возвращения практики социального найма и отказа от бесплатной приватизации». Особенно актуальным последний механизм становится при подсчете количества жилья, приобретаемого не для проживания. «По мнению руководства департамента строительства Москвы, этот показатель составляет около 50% всех заключаемых сделок. Даже если цифра завышена, не менее 30% точно приобретается не для проживания. В стране избыточная ликвидность, которая вкладывается в недвижимость», – заключил господин Плескачевский, пишет БН.ру.


04 Июля 2008 12:38
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей