Ценовая неопределенность: рынок жилья замер в ожидании

Ценовая неопределенность: рынок жил... Ценовая неопределенность: рынок жил...

Рынок жилья образца осени 2008 года – это полная неопределенность, всякий пытается понять: что будет дальше. Цены стоят еще с весны, и, казалось бы, осень – подходящее время для нового роста. Период отпусков кончился, покупательская активность должна возрасти, а спрос – стимулировать движение цен.

Однако «живых» денег у покупателей совсем не осталось, тогда как кредиты дают все с большей неохотой, и соответствовать ужесточившимся требованиям банков становится труднее и труднее. И все это – на фоне снижения фондовых индексов, роста доллара и финансового кризиса (который, того и гляди, накроет с головой).

Ненастное затишье

Петербуржцы не хотят покупать квартиры еще с апреля, когда относительно короткий, не более полугода, энергичный всплеск спроса привел к повышению среднего уровня цен на треть и моментально сошел на нет. Покупательская активность была на пике в феврале: 600 пунктов (эти данные рассчитываются на основании первичных запросов). А в мае этот показатель составлял уже около 200 пунктов и принципиально не менялся все лето. В начале сентября количество звонков в агентства и обращений к интернет-каталогам выросло, по сведениям портала «БН.ру», на 10% и 15% соответственно. Но это естественная реакция покупателей, вернувшихся после нынешнего холодного лета к деловой активности. Ни к каким принципиальным изменениям цены предложения это не привело, да и не могло. Рынок ведь по-прежнему в ожидании – то ли снижения цен, то ли их, наоборот, подъема.

Ожидание ценового роста оправдано прежде всего психологически-статистическими резонами. Они элементарны: после спада всегда бывает подъем, это касается всего, в том числе и активности на рынке. Однако на этот раз правило не срабатывает: эта активность, вполне предсказуемая и вероятная в иное время, нынче сдерживается искусственным образом – у банков все явственнее проявляется нежелание работать с частными заемщиками.

Ставки по кредитам повысили все без исключения, некоторые кредиторы вообще ушли с рынка ипотеки, а все разнообразие вновь предлагаемых продуктов при ближайшем рассмотрении оказывается либо PR-акциями, либо сопровождается заградительными ценами, отсекающими основной сегмент потребителей. У банков все меньше свободных денег: это объективная реальность. А свистопляска на фондовых рынках в последние недели кого угодно приведет в замешательство.

Эффект тормозного пути

Впрочем, впрямую фондовые индексы на рынок жилья не влияют. Они, конечно, оказали свое действие на тех, кто вложился в соответствующие ПИФы, но коллективные инвесторы обычно знают, на что идут и чем рискуют. В остальном же искать взаимосвязь между финансовым рынком и рынком жилой недвижимости не следует – по крайней мере, в ближнесрочной перспективе. Рынок жилья прислушивается к одному-единственному аргументу, имя которому – спрос. В конце концов, на уровне зарплат и доходов подавляющего большинства сограждан финансовый кризис немедленно не скажется. Потом, когда-нибудь (да если данное расстройство в экономике затянется) – безусловно, но не сейчас. Самый, наверное, показательный пример: после приснопамятного августа 1998 года долларовые цены на жилье упали лишь через год, летом 1999-го. И это – после того как дефолт объявила вся страна разом: нынешний финансовый кризис не идет с тем ни в какое сравнение.

Также не следует искать прямую взаимосвязь между событиями на фондовых рынках и жилищным строительством. В последнее время стала модной фраза о том, что «неизбежно пострадает значительная часть девелоперов» – особенно в применении к падающему индексу РТС. Безусловно, во времена кризиса ликвидности риски девелоперов становятся особенно высокими: кредиты дорожают и укорачиваются; рынок строительства имеет сложившиеся сроки окупаемости проектов, и если возврат заемных денег превращается для строителей в проблему – ни к чему хорошему это, конечно, не приведет. Но все это верно для длительного времени, и уж во всяком случае три сумасшедшие недели на биржах – еще не повод для печальных пророчеств.

И не стоит (пока) уповать на реальное, за рамками рекламных акций, снижение цен на строящиеся квартиры. Безусловно, появившиеся данные, в том числе и Росстата, о двукратной разнице между себестоимостью строительства и «отпускной ценой» дают основания надеяться на это, однако снижение цен для строителей смерти подобно. Вот самая короткая из возможных событийных цепочек. Тенденция изменения цен переориентируется вниз – сразу прекращаются инвестиционные покупки недвижимости, а возможно, и начинаются продажи, так называемый сброс приобретенных «на вырост» квартир. Покупатели откладывают сделку, резонно предполагая сэкономить, ожидая. Банки, снижая свои риски, увеличивают суммы первоначальных взносов, еще больше поднимая «порог входа» для покупателей… Поэтому никакая «подушка» – разница между себестоимостью и «отпускной ценой» – не стимулирует строителей снижать цены. До тех пор пока на рынке остается его величество Спрос.

Его величество покупатель

Рыночную цену жилья формирует исключительно покупатель, обычные люди, частные лица, подавляющее большинство которых по-прежнему улучшает жилищные условия и делает это по-прежнему в основном на вторичном рынке. В Петербурге многие годы сохраняется пропорция 50х15х35, в которой первая позиция – сделки на вторичке, вторая – сделки с комнатами, и третья – на первичном рынке. Ценообразование формируется именно в первой, большей части, и ему, с поправками на собственные маркетинговые планы, следуют строители.

Задуматься есть о чем, если вспомнить события, начавшиеся год назад. (И окончившиеся весной тем самым повышением средней цены жилья на треть.) Тогда, тоже после продолжительной стагнации, народ, привыкший и смирившийся с новыми ценовыми реалиями, в течение одной лишь прошлой осени занял у банков суммы, сопоставимые с объемами жилищного кредитования за всю историю петербургской ипотеки. Дело было тоже на фоне нестабильного фондового рынка, но разница заключается в том, что практически свободный доступ к ипотеке стимулировал сумасшедшую покупательскую активность, когда люди не просто стремились переехать в лучшее жилье, но еще и уберечь деньги, выводя их из грозы, разразившейся на биржах. Сейчас все сложнее: на биржах еще неспокойнее, а вход на рынок жилья – все выше и выше: сейчас средняя разница между, к примеру, двух- и трехкомнатными квартирами составляет в среднем $70 тыс.

Это определяет настроение всех – и покупателей, и строителей, и банкиров. Пока настрой таков: от цен ждут почти незаметного роста, так как для заметного снижения явных предпосылок все-таки нет.

И рост этот продолжится до нового года, в результате он выльется не более чем в 5–10% сверх текущей средней цены предложения. Из появляющихся аккуратных прогнозов вырисовывается перспектива дальнейшей стагнации, возможно, она продлится весь будущий год. О реальном снижении цен никто, естественно, не говорит.

БН.ру


24 Сентября 2008 14:06
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей