Девелопмент в условиях кризиса

Девелопмент в условиях кризиса Девелопмент в условиях кризиса

Эта осень началась обвалом фондового рынка, периодической остановкой биржевых торгов и общим ажиотажем, подогреваемым средствами массовой информации. В ожидании цепной реакции замерли игроки рынка недвижимости, помня, что падение одного сегмента макроэкономики неизбежно приводит к падению другого. Учитывая бурный волнообразный рост отрасли строительства в последние годы, без того все время шли разговоры о кризисе ликвидности, размере кредитных линий, неоправданно-завышенной стоимости подключения к инженерным сетям, и поиске мотивации чиновников, при распределении земельных участков. В новой ситуации (которую кто-то сумел даже спрогнозировать и подготовиться к ней) вопрос у всех один – каким будет базовый сценарий.

В чем сходятся все застройщики – легче всего адаптируются к новому рынку крупные компании, за счет, в первую очередь, перераспределения рисков. Дмитрий Луценко, член Совета директоров MIRAX GROUP подтверждает это: «Во многом кризис будет выполнять санитарную функцию. За годы бурного развития девелопмента на московском рынке появилось много компаний одного проекта, компаний-спекулянтов. Так вот кризис, в первую очередь, коснется именно этих компаний. Те, кто имел близорукую финансовую политику, пострадают первыми. Крупные застройщики – сильные компании, которые просчитывали возможные изменения на рынке, станут только сильнее».

Следующий главный вопрос – редакция ценовой политики. Здесь существует ряд прогнозов. Первый – неизбежная коррекция цен на коммерческую и жилую недвижимость в меньшую сторону, в связи с проблемой рефинансирования задолженности и необходимости в быстром обороте средств. Действительно, остановка роста цен уже произошла, и перекормленному рынку предсказывают падение. Но ряд девелоперов придерживается другой версии – удерживание цен на прежнем уровне. Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» говорит следующее: «Основной совет девелоперам – «стоять до последнего!». Нельзя идти на поводу у некоторых аналитиков и снижать цены. Сегодня на объекты недвижимости сложилась объективная цена, которая обусловлена себестоимостью строительства и состоянием рынка. Существенные скидки могут привести к крайне не благоприятным для всех участников рынка последствиям». Павел Епихин, так же, объясняет, причины, по которым нельзя значительно снижать цены. Для девелоперов это – уменьшение денежного потока, по сравнению с заложенным в инвестиционном проекте, что, в итоге, сказывается недостаточной рентабельностью построенных объектов, когда все площади будут реализованы, и при этом запланированный объем средств не будет получен.

Как результат – недостаток средств на старт новых проектов, и как следствие – вынужденный уход с рынка. Для клиентов же это – уменьшение инвестиционной привлекательности приобретенной недвижимости и снижение качества жилья, а так же высокий риск, при её покупке на ранних этапах. Чтобы продолжать успешную работу на рынке, необходимо сократить себестоимость, пересмотреть отношения с поставщиками строительных материалов и подрядчиками. При этом, ни в коем случае, нельзя жертвовать качеством возводимых объектов, считает он. «Покупатель должен получить тот объект, который приобретал: адекватный заявленным потребительским свойствами (качеству и «начинке») и в оговоренные договором сроки. В конечном счете – именно клиент является главным активом компании, залогом дальнейшего ее развития».

При любом сценарии необходимо объединение всех игроков отрасли в единую (условную) коалицию, чтобы разрешить возникшие вопросы сообща (помимо действий, предпринимаемых правительством) и выйти с наименьшими потерями.

Одним из вопросов, внимание к которому резко возросло, стал вопрос о защите активов от недружественных захватов. Рейдеры, почуяв легкую добычу, активизируют свои силы. С этой стороны лучше всего защищены, конечно, строители, управляющие своими активами через закрытые паевые инвестиционные фонды. Закрытые фонды, как таковые, представляют собой инструмент управления активами и изначально их используют по ряду причин.

Защита активов в рамках паевых фондов представляет собой многоуровневую систему и обеспечивается директивными услугами, которые ПИФ обязан использовать (договорная работа со спецдепозитарием, спецрегистратором, оценщиком, аудитором), это позволяет защитить активы собственника с нескольких точек. Во-первых, защита информации о владельцах – при регистрации прав, указывается, что права на актив принадлежат пайщикам. Захват пайщика, в свою очередь, не дает доступа к активам фонда, т.к. пай является только ценной бумагой, и вознаграждение за него можно получить лишь по окончании срока действия фонда (работа которого может продлеваться общим собранием пайщиков), захват управляющей компании блокируется тем, что учет сделок ведется через спецдепозитарий, а сменить управляющая компания можно только тем же собранием держателей паёв. И процедура банкротства здесь не принесет желаемого результата – так можно получить только паи, а не активы, упакованные в фонд. Плюс ко всему, активы отчуждаемые из ПИФа необходимо оценивать через оценщика, прописанного в правилах доверительного управления фондом.

Эффективность защиты от рейдерских захватов подтверждают участники рынка – Олег Бакатанов, Генеральный директор управляющей компании "Неофитус": «Очевидно, что в период, когда многие девелоперы находятся в тяжелом финансовом состоянии, на рынке резко активизируются процессы по переделу собственности. ЗПИФ является мощным защитным механизмом от недружественных поглощений и рейдерских атак. Правовой статус и особенности управления ЗПИФ делают неэффективными многие схемы захвата имущества. Таким образом, ЗПИФ позволят многим собственникам сохранить принадлежащие им активы даже в случае банкротства основной компании».

Помимо этого Олег Бакатанов отмечает паевые фонды, как инструмент для привлечения инвестиций с открытого рынка, что на сегодняшний день является, конечно, самым больным вопросом. Действительно, средства в ПИФ можно привлечь путем продажи паёв, и ряд управляющих компаний использует этот механизм – «В ситуации, когда маржа девелоперов катастрофически падает, инструменты сокращения издержек приобретают особую ценность. Необходимо искать новые источники финансирования. В этой ситуации практически единственным источником остается привлечение дополнительного акционерного капитала (или, в случае с ЗПИФ, привлечение дополнительных пайщиков). Следует отметить, что использование ЗПИФ для вложения в девелоперский проект, может быть более интересно как девелоперу, так и дополнительному инвестору (по сравнению с простым вливанием средств в акционерный капитал). Это связано с тем, что, привлекая средства инвестора через ЗПИФ и работая с лояльной управляющей компанией, девелопер практически не делится с инвестором правами на управление проектом. С другой стороны, инвестор имеет больше гарантий сохранности и целевого использования своих средств именно в ЗПИФ».

Александр Звягинцев, представляющий управляющую компанию «Дворцовая площадь» объясняет следующее: «Среди основных преимуществ инструмента ЗПИФ следует выделить, во-первых, льготное налогообложение и, во-вторых, доступ к денежным средствам широкого круга институциональных инвесторов и частных лиц. Кроме того, ЗПИФ является для инвесторов хорошей альтернативой в целях диверсификации рыночных рисков, поскольку рынок недвижимости слабо коррелирует с рынком ценных бумаг».

По поводу институциональных инвесторов директор по развитию управляющей компании «ЮргаФинанс», Андрей Степаненко, вносит поправку: «Наличие продукта, пусть даже полностью соответствующего требованиям институциональных инвесторов, не гарантирует, что данный продукт будет пользоваться спросом. Поэтому ЗПИФн не могут предоставлять гарантированный доступ к ресурсам инвесторов, а являются для них лишь одной из альтернатив инвестирования.

Некоторые из них вообще не хотят инвестировать в недвижимость, в первую очередь из-за низкой ликвидности этого актива. Кроме этого существуют законодательные ограничения на объем инвестиций в недвижимость и в паи ЗПИФн для целого ряда институциональных инвесторов».

«ЗПИФ достаточно новый инструмент на рынке девелопмента, но уже сейчас этот тип фондов имеет доминирующее количество на рынке коллективных инвестиций. Из 626 существующих фондов 86% - фонды недвижимости» - говорит Новиков Евгений Александрович, ген. директор Группы компаний «Вермонт» в Санкт-Петербурге.

Что касается работы паевых инвестиционных фондов в условиях кризиса, Андрей Степаненко, который был процитирован выше, говорит о том, что доходность закрытых паевых фондов недвижимости, мало связана с ситуацией на фондовом рынке. По его мнению, в 2006-2007 г.г., при растущем фондовом рынке они обеспечивали 20-30% годовых, что было хуже фондового рынка, в 2008 г – 15-25%, что значительно лучше показателей фондового рынка. Но, стабильный доход может быть обеспечен только при одновременном соблюдении целого ряда условий, важнейшими из которых являются своевременность завершения строительства (это во многом зависит от соблюдения графика финансирования) и реализации построенной недвижимости по "правильной" цене (это зависит от соотношения спроса и предложения, а также от огромного количества рыночных факторов), отмечает он.

Особенно остро сейчас стоят вопросы финансирования, и все понимают, что за один день их не решить. Банки перестали выдавать кредиты, инвестиционные группы не хотят рисковать. Возвращаясь к вопросу о стоимости недвижимости Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ», полагает, что цены, в связи с этим, напротив, вырастут и говорит следующее: «Не понятно поведение банков, которые получают огромные вливания от государства и не пускают эти деньги дальше в реальный сектор, в т.ч. в строительство, путем выдачи кредитов по обоснованным ставкам. Вместо этого, деньги крутятся на валютных рынках в интересах самих банков. Об этом уже заявил премьер-министр Путин В.В. с рекомендацией банкам проявлять более ответственный подход. Пока реальных шагов со стороны банков не видится. А приостановка проектов только вызовет дефицит предложения, в результате чего цены на недвижимость вырастут в перспективе год-полтора».

При этом особенно настойчиво рост цен предрекают Москве.

Общий тренд для рынка недвижимости Москвы – однозначный дефицит жилья и превышение спроса над предложением, т.к новые проекты на рынок практически не выводятся, а реализация ряда старых приостановлена, считают в компании «Дон-Строй». «Поэтому в среднесрочной и долгосрочной перспективе рынок, безусловно, будет расти. Мы предполагаем, что до конца этого года рынок сохранит стабильность, но в первом квартале 2009 года пойдет в рост. Одним из наиболее перспективных сегментов недвижимости является бизнес-класс, который сегодня располагается в одной ценовой нише с жильем низких потребительских характеристик (массовая панель, устаревший жилой фонд) и, безусловно, имеет потенциал. Спрос в этом сегменте формируется сразу по нескольким направлениям — это конечные потребители, инвесторы, а также городские и федеральные власти, активно реализующие сегодня социальные жилищные программы».

Останутся в плюсе, или, по крайней мере, не уйдут в глубокий минус только те компании, которые не будут принимать скоропалительных решений и поддаваться всеобщей панике. Развитие экономики циклично, и уже несколько лет назад, только на основании этого, давали предпосылки к падению рынка в 2007-2008 годах. Но так же верно, что ни один кризис не бывает вечным, и подъем, так же неизбежно – будет. Матвей Закашанский рекомендует – «встречаться, договариваться о партнерстве, разрабатывать схемы взаиморасчетов на период кризиса. Выдерживать спокойствие и прагматизм в принятии решений, в т.ч. в области ценовой политики. Активней договариваться с банками о возобновлении финансирования». Для защиты активов и снижения налогового бремени целесообразно применение инструмента закрытых паевых инвестиционных фондов, хотя в период кризиса ликвидности, наиболее полезным качеством инструмента ЗПИФ, наряду с защитой активов, является именно структура привлечения как основного так и дополнительного финансирования.

Подводя итог вышесказанному, а также комментариям специалистов, можно сделать вывод, что для дальнейшей работы необходимо изучать возможные варианты внедрения новых инструментов финансирования и привлечения средств, а так же работать над оптимизацией старых. Ведь в условиях кризиса можно не только сохранить имеющееся, но и захватить долю рынка благодаря нестандартным и смелым решениям.

Аналитический отдел Группы компаний «Вермонт»

/http://vermont.ru/


13 Ноября 2008 15:35
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей