Власти Москвы накажут строителей за несговорчивость рублем

Власти Москвы накажут строителей за... Власти Москвы накажут строителей за...

В Москве во вторник состоялась конференция «Финансовый кризис и его влияние на рынок жилой недвижимости», организованная компанией «Росинка Интернешнл Групп». Эксперты рынка проанализировали последние тенденции, возникшие с финансовыми проблемами девелоперов и решениями властей, в частности, московских, о новых правилах приобретения жилой недвижимости за счет бюджетных средств. Другой аспект обсуждения – цены и их перспективы. От того, в какую сторону и насколько сильно качнется маятник стоимости квадратных метров, зависит как будущее строительного сектора, так и решение для миллионов граждан страны одиозного «квартирного вопроса».

Согласно экспертным оценкам, на сегодняшний день средняя цена квадратного метра в новостройках столицы, включая элитные объекты, оценивается в 196 тысяч 100 рублей за квадратный метр. В эконом-классе стоимость метра в октябре выросла на 5,4% и достигла отметки 117 тысяч 500 рублей. Квартиры бизнес-класса подорожали на 0,5% и продавались по цене 193 тысячи 200 рублей за «квадрат».

За первое полугодие этого года рост цен на недвижимость составил около 30% по сравнению с тем же периодом 2007 года, с 2006 года цены на недвижимость в Москве выросли в 3 раза.

«Сейчас на рынке абсолютная стагнация, есть вялое предложение и еще более низкий спрос, - сказал газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического департамента консалтинговой компании «ПРО-СервисЭксперт» Алексей Бенедиктов. – По всей видимости, все понимают необходимость отказаться от приобретения недвижимости в ближайшие полгода в надежде получить хороший дисконт. Так называемый «отложенный спрос» в дальнейшем приведет к быстрому росту цен на жилье».

Девелоперы пока еще не решились официально объявить о снижении цен, однако размер скрытых скидок на рынке в отдельных случаях колеблется от 10 до 40%, говорят эксперты, отмечая, что риски превышения темпов роста инфляции над доходами на сегодня выше, чем когда бы то ни было. Это означает, что в перспективе жилье вынуждено будет дешеветь, опережая темпы инфляции.

Что касается оценки перспектив стоимости квадратных метров, то все аналитики говорят о падении, прогнозируя цену метра на 20-30% ниже сегодняшней. Причем, если публично многие эксперты отрицают возможное серьезное снижение цен, либо не говорят об этом вообще, то в профессиональном сообществе они оценивают сложившуюся ситуацию весьма трезво.

По всей видимости, как отмечалось на конференции, ситуацией «разброда, шатаний и невнятности цен» решили воспользоваться власти Москвы. Во всяком случае, один из самых актуальных вопросов – это решение столичной мэрии «наказать» застройщиков за их «несговорчивость». Постановление Юрия Лужкова «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ» фактически отменяет принятое ранее решение о выкупе за счет городского бюджета у застройщиков около 500 тысяч квадратных метров жилья по средней цене 80 тысяч рублей за «квадрат».

Как стало известно газете ВЗГЛЯД от собственного источника в столичной администрации, чиновники решили, что по заявленным ценам новостройки продаются и в розницу, причем все медленнее, а значит, оптовый покупатель, то есть город, «должен иметь большую скидку». Поэтому застройщикам - ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой» - было предложено снизить цены на 20-25 %.

Теперь социальное жилье столичное правительство собирается покупать у застройщиков на аукционах. Эксперты считают, что так как торги будут устроены на принципе понижения ставок, то есть выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену, то стоимость метров может опуститься до 55-60 тысяч рублей за метр. Это меньше, чем нынешние цены рынка, но все равно маржа строителей составит порядка 40-50%.

Но и подсчитывать, насколько могут снизить цены застройщики под давлением единственного оптового покупателя, в роли которого выступает правительство Москвы, аналитики не берутся.

«Это непрогнозируемо, поскольку зависит от соотношения доллара к рублю, от уровня операционной прибыли по каждому конкретному объекту и еще от массы факторов, - сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Денис Ремезов. - Цены в конце года стабилизируются в рублях при условии, что макроэкономическая ситуация не изменится в худшую сторону».

«Московские власти, являясь чуть ли не единственным субъектом рынка, имеющим «живые» деньги, сосредоточили в своих руках огромный рычаг давления на застройщиков, - заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор агентства RRG-Realty Григорий Ресницкий. - «Плюс» в том, что в перспективе жилье должно будет строиться с учетом реального платежеспособного спроса граждан, в противном случае, на жилстроительстве нужно ставить крест, а в этом не заинтересован никто из участников процесса передела рынка».

Наиболее вероятным ориентиром в процессе снижения цены в переговорах покупателей с продавцами оптовых партий жилья в новостройках Подмосковье будут данные Росстата. Они не отражают реальной потребительской цены квадратных метров, но ближе других значений к «справедливой стоимости». С другой стороны, то ли по причине кризиса, то ли еще по каким-то обстоятельствам, но эти данные сейчас сильно запаздывают, отмечают эксперты, что «вносит нервозность в ряды девелоперов».

Члены Российской гильдии риэлторов говорят, что «справедливой» можно называть только ту цену, которую может заплатить потребитель. Но только 8-10% граждан страны могли позволить себе приобрести жилье до кризиса даже с помощью ипотеки. Под влиянием мирового кризиса кредиты на жилье канули в Лету вместе с надеждами этих людей.

«Массовая недоступность жилья была и останется, даже если цены упадут на 60-70%, - заявил газете ВЗГЛЯД Григорий Ресницкий. - Но такого падения никто и не прогнозирует. Это – ненаучная фантастика на фоне общего, исторического жилищного дефицита».

Что касается прогнозов, то эксперты считают, что все сегменты рынка жилья будут себя вести по-разному. Если говорить о вторичном рынке, то цены на элитное жилье будут снижаться на 30-40% в течение двух - трех лет, говорят аналитики «Индикаторы рынка недвижимости». Причем, темпы снижения цен на жилье бизнес-класса будут несколько ниже, на эконом-класс - еще ниже, а рынок аренды ситуация затронет еще меньше.

«Никакого обвала цен на вторичном рынке не будет, произойдет очень медленная и постепенная корректировка, - сказал газете ВЗГЛЯД Алексей Бенедиктов. - На первичном же рынке, где объекты только строятся, на рынке земли или офисных помещений ситуация уже сегодня становится очень похожа на обвал».

«Если рассчитывать себестоимость строительства и маржу, то цена на новостройки должна быть на уровне 1200-1400 долларов за метр, - сообщил газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «Фора-Строй-Сервис» Леонид Сергачев. - Но девелоперам приходится закладывать в цену не только стоимость стройматериалов, труд рабочих и свою прибыль, но искусственно вздутые городскими властями цены земельных участков и стоимость подключения к сетям. Этого нет нигде в мире, кроме как в России. Стоят же эти «обременения» до 30% себестоимости строительства».

По мнению Сергея Хестанова, управляющего директора компании «Финам Менеджмент»,

«миссия любого кризиса в экономике заключается в устранении дисбаланса». Недвижимость у нас оказалась очень сильно переоценена, значит, упадет в разы. Причем темпы снижения зависят от того, насколько жесткой будет посадка реальной экономики.

Вытянуть рынок из кризиса, по мнению Гарегина Тосуняна, президента Ассоциации российских банков, сможет ипотека. «Мы и раньше говорили о необходимости расширения кредитования, в нынешних условиях нас наконец-то услышали. Систему кредитования надо поддерживать из госрезервов», — говорил он. На эти цели, по мнению Гарегина Тосуняна, требуется порядка 200-300 млрд.долларов.

«Национальная риэлторская группа» предлагает разработать стандартную программу для населения, которая позволила бы снизить процентные ставки по кредитам до 11-12% годовых в рублях. Это позволит оживить рынок и стимулировать спрос, а также поможет государству быстро реализовать квартиры, выкупленные у застройщиков.

По мнению вице-президента ADG Group Григория Печерского, «наиболее эффективной мерой со стороны государства, которая могла бы в значительной степени облегчить жизнь девелоперов, является поддержка российской банковской системы, так как основные проблемы сейчас испытывают именно те компании, которые в наибольшей степени зависят от кредитных средств и имеют высокий уровень долговой нагрузки».

Но ни поддержка банков, ни укрепление ипотеки не смогут реабилитировать рынок недвижимости в пользу массового потребителя, имеющего сегодня крайние низкий доход. Необходим комплексный подход, от ускоренного и прозрачного оформления и продвижения земельных участков под массовую жилую застройку, дотирования государством строительства инфраструктуры, прокладки коммуникаций и – до доступа строителей к рыночным, длинным кредитным линиям.

Есть и еще один парадокс рынка недвижимости в условиях переживаемого мирового кризиса, который отмечали эксперты в ходе конференции в Москве - дешеветь квартирам мешает государственный спрос. Руководство страны пообещало увеличить расходы на покупку жилья в рамках федеральных обязательств с 15 млрд. рублей в 2009 году до 50–100 млрд. рублей.

Это поддержит девелоперов и строителей, то есть, говорят аналитики рынка, позволит им и дальше получать сверхприбыли, хотя ее доля сократится с «привычных» в последние годы 500-600% до 70-100%. Сдержит падение цен и сокращение строительства жилья. Из-за кризиса девелоперы и строители уже сейчас заморозили многие проекты «до лучших времен».

Эксперты согласны и с тем, что кризис не будет продолжаться вечно, значит, через полгода-год все начнет возвращаться на «круги своя», и рынок недвижимости отреагирует на это мгновенным ростом стоимости «квадратов».

Взгляд


18 Ноября 2008 17:14
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей