Рынок аренды в Москве готовится к переменам

Рынок аренды в Москве готовится к п... Рынок аренды в Москве готовится к п...

Мировой финансовый кризис, наконец, докатился и до рынка аренды жилья в Москве. В течение "кризисной" осени число желающих снять квартиру в Москве снизилось на 20%, а количество сделок по найму жилья уменьшилось практически на треть, рассказывают риэлторы. Специалисты также зафиксировали и определенное сокращение стоимости аренды – преимущественно в "премиальных" квартирах бизнес- и элит-класса, а также повышение требований почти всех категорий арендаторов к качеству нанимаемого жилья.

В будущем, подчеркивают они, все эти тенденции получат развитие: если рынок купли-продажи недвижимости превращается в рынок покупателя, то рынок аренды становится рынком квартиросъемщика.

Квартир все больше, но снимать их некому

Московский рынок аренды позднее, чем остальные сегменты рынка недвижимости столицы, отреагировал на проявления мирового финансового кризиса в России, говорят эксперты. Однако, утверждают они, сфера сдачи жилья в наем также не избежала негативных явлений, связанных с общим состоянием экономики.

По словам собеседников РИА Новости, влияние мирового финансового кризиса на рынок аренды в Москве выразилось прежде всего в увеличении предложения жилья с одновременным сокращением спроса на него.

"В ноябре прогрессирующее влияние финансового кризиса отразилось и на рынке аренды. Негативная ситуация на рынке труда привела к тому, что количество желающих, а точнее, имеющих возможность снимать жилье заметно сократилось – спрос на аренду столичного жилья, по сравнению с октябрем, снизился более чем на 20%", – отмечает директор по маркетингу "МИАН" Алексей Кудрявцев.

На снижение в октябре-ноябре спроса на наем жилья во всех ценовых диапазонах указывает и первый заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова.

А начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая в свою очередь обращает внимание на то, что в этом году из-за кризиса наибольший спрос на аренду жилья в Москве пришелся на август-сентябрь, а не на октябрь-ноябрь, как это было в течение нескольких последних лет.

Предложение по сдаче жилья в столице в наем этой осенью, напротив, планомерно увеличивалось, рассказывают специалисты.

Так, по данным Жуковой, только в ноябре количество сдаваемого жилья увеличилось в сегменте квартир стоимостью от 751 до 1 тысячи долларов на 71,5%, а в сегменте квартир стоимостью от 1 тысячи долларов до 3 тысяч долларов – на 11,2%.

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец уточняет, что предложение однокомнатных квартир в Москве выросло в ноябре, по сравнению октябрем, на 32%, а по сравнению с сентябрем на 36% – до 8,12 тысячи квартир.

Предложение двухкомнатных квартир увеличилось в прошлом месяце на 36%, по сравнению с октябрем, и на 41%, по сравнению с сентябрем, – до 12 тысяч квартир, а предложение трехкомнатных квартир стало больше на 17%, по сравнению с октябрем, и на 31%, по сравнению с сентябрем, составив 8,5 тысячи квартир.

Сотрудники же аналитического центра компании "Инком-Недвижимость" зафиксировали в сегментах одно-, двух- и трехкомнатных квартир в столице в прошлом месяце рост предложения на уровне в 32,3%, 25% и 18,5% соответственно.

Неторопливое удешевление

Усиление в последние три месяца конкуренции за арендаторов среди владельцев квартир в Москве привело к тому, что хозяева жилья начали идти на некоторые уступки в цене, а квартиросъемщики стали гораздо более разборчивы при выборе жилья.

"Сейчас средние арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры эконом-класса снизились на 2-3 тысячи рублей – с 25 тысяч рублей до 22-23 тысяч рублей в месяц", – уточняет Фабрицкая, добавляя, что темпы уменьшения арендных ставок в городе были достаточно незначительными.

Согласно сведениям АЦ "Инком-Недвижимость", ставки на однокомнатные квартиры эконом-класса в столице осенью снизились на 3,424% – до 29,309 тысячи рублей, а в бизнес-классе практически не изменились.

Аренда двухкомнатного жилья эконом-класса за этот же период соответственно подешевела на 1,477% – до 40,027 тысячи рублей, а бизнес-класса - на 1,462% – до 63,538 тысячи рублей.

Стоимость найма трехкомнатных квартир эконом-класса стала меньше на 3,151%, достигнув 51,6 тысячи рублей, а бизнес-класса - на 0,7%, составив 93,456 тысячи рублей.

Вместе с тем Барнинец считает падение арендных ставок на жилье в Москве более значительным. По его словам, цена найма квартиры в столице сократилась в ноябре, по сравнению с сентябрем, на 20% в эконом-классе и на 17% в бизнес-классе.

"Колебания стоимости отличались в зависимости от "комнатности" квартиры. Наибольшее снижение произошло на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса – на 17% и 22%, "однушки" и "двушки" бизнес-класса – на 15%. Стоимость аренды трехкомнатных квартир на этом фоне снизилась гораздо меньше – на 3-7%", – продолжает собеседник РИА Новости.

Самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве, подчеркивает Барнинец, в настоящее время можно снять в районе станции метро "Студенческая" – за 15 тысяч рублей, самую дешевую двухкомнатную квартиру – в районе станции метро "Новогиреево" за 19 тысяч рублей, а самую дешевую трехкомнатную квартиру – в районе станции метро "Пролетарская" за 30 тысяч рублей. Все эти квартиры, естественно, являются низкокачественными.

Самые дорогие, по данным DOKI, "однушка", "двушка" и "трешка" располагаются сегодня около "Третьяковской, "Пушкинской" и "Кутузовской" соответственно, и обойдутся арендатору в 137 тысяч рублей в месяц, 411 тысяч рублей в месяц и 950 тысяч рублей в месяц.

Арендаторы закапризничали

Одновременное увеличение объема предложения квартир и снижение объема спроса осенью привело к тому, что в Москве существенно снизилось количество новых сделок по найму жилья, вынуждены признать риэлторы.

"Сценарий развития рынка аренды в сентябре-ноябре не соответствовал традиционному. Ожидаемого увеличения количества сделок по найму жилья осенью, с началом периода деловой активности, не произошло. Напротив, по итогам трех последних месяцев, многие участники рынка констатируют незначительное снижение количества сделок – на 3-5% по сравнению с усредненными летними показателями", – поясняет Кудрявцев.

Барнинец же констатирует, что, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, количество сделок по аренде жилья в Москве уменьшилось в DOKI примерно на треть.

При этом, соглашаются практически все участники рынка, беседовавшие с РИА Новости, пользуясь появлением на рынке множества новых квартир – например, инвестиционного жилья, которое раньше его владельцы собирались продать, или недвижимости, освободившейся после потерявших работу арендаторов, – потенциальные квартиросъемщики не спешат заключать договор найма на первую попавшуюся квартиру.

"Как и раньше, хорошие недорогие квартиры (ликвидное предложение) "улетают" практически сразу же, для "проблемных" же квартир (проблемные хозяева или соседи, проблемы с документами, первые этажи, неудобное расположение относительно метро и т.п.) арендатор ищется в течение достаточно продолжительного периода", – говорит руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.

А Барнинец добавляет, что в настоящее время уже не арендодатель выбирает себе жильца, а арендатор отдает предпочтение той или иной квартире.

"В эконом-классе раньше меньшее значение придавалось расположению квартиры, сейчас же арендатор требует, чтобы квартира была расположена в шаговой доступности от метро и основных транспортных маршрутов. Больше внимания уделяется тому, как выглядит квартира. Жилье с наборной мебелью и отсутствием ремонта сегодня просто никому не нужно: теперь, когда на рынке появилось множество вариантов квартир с приличным уровнем внешнего вида, единственной возможностью сдать квартиру быстро может быть снижение арендных ставок или ремонт", – подчеркивает он.

Делайте ставки

Вопрос о том, будут ли падать ставки аренды на московское жилье и дальше, в настоящее время, что называется, висит в воздухе. Однако прогнозы аналитиков насчет развития ситуации на столичном рынке жилой недвижимости достаточно сильно расходятся.

Например, Фабрицкая ждет продолжения снижения стоимости найма квартир уже после Нового года: "Мне кажется, что снижение арендных ставок будет наблюдаться после Нового года – около 10 – 20%, но последствия кризиса на рынке аренды сильно не скажутся, в столицу также будут приезжать люди в поисках лучшей работы и также будут вынуждены снимать жилье, чтобы жить в Москве".

Ее поддерживает и Кудрявцев, который полагает, что уменьшение цены найма квартиры в Москве от ноябрьского уровня в ближайшее время может составить еще до 5% в долларовом выражении.

"Отрицательная динамика арендных ставок, ранее выражавшаяся преимущественно в виде дисконта по результатам проведения переговоров, приобретет более явный характер", – ожидает он.

В то же время среди представителей агентств недвижимости находятся и свои оптимисты, не ждущие значительного сокращения ставок на рынке аренды.

В частности, Таганов считает, что в любом случае не стоит надеяться на значительное снижение стоимости найма жилья в эконом-классе, так как спрос там стабильно высок.

"Этот сегмент и до кризиса был в дефиците, а после него в аренду "эконома" к тому же решили переориентироваться многие из тех клиентов, кто раньше собирался купить квартиру или снимал бизнес-класс. Серьезное падение спроса на рынке аренды будет характерно только для бизнес-класса и элитного жилья", – указывает эксперт.

С ним согласна и Жукова, напоминающая, что, даже, несмотря на рост предложения аренды в Москве, количество сдающихся в настоящее время квартир в столице не достигло даже уровня 2006 года.

"Да, появилось чуть больше дешевых квартир. Но трудно сказать, то ли это снизили ставки те, кто раньше сдавал по более высокой цене, то ли на рынке появились новые, освободившиеся квартиры. Предпосылок для значительного снижения арендных ставок нет, за исключением сегмента бизнес-класса и "элитки". Но снижение стоимости аренды элитного жилья на 5% мы не почувствуем", – поясняет она.

Пока трудно сказать, кто из риэлторов окажется более прав в своих предсказаниях – ведь ставки аренды жилья зависят и от ситуации в строительной сфере, и от ситуации в сфере занятости. Но очевидно одно: сейчас на рынке найма квартир в Москве сформировались те редкие условия, когда стоимость аренды конкретного жилья зависит напрямую от умения того или иного арендатора выторговать себе скидку. Так что торгуйтесь и создавайте цену аренды понравившейся вам квартиры самостоятельно.


19 Декабря 2008 15:50
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей