Аренда офисов и торговых центров: опускаясь к Европе

Аренда офисов и торговых центров: о... Аренда офисов и торговых центров: о...

Ставки аренды падают, как для жилья, так и для офисов и для торговых центров. Год 2009-й обещает быть в этой связи годом особых предложений, уступок и возможностей для арендатора. Продолжая начатый на прошлой неделе разговор, расскажем теперь о том, что нового сегодняшняя ситуация готовит арендаторам торговой и офисной недвижимости. Как сэкономить на аренде торговых помещений? Эти и другие непраздные вопросы «Собственнику» прокомментировали специалисты рынка.

В поисках дна

Рынок коммерческой недвижимости зримо изменил привычные очертания с осени прошедшего года: спрос начал заметно падать, ставки – снижаться. «За последний квартал 2008 года ставки аренды на торговую недвижимость снизились в среднем на 8%, на начало года они составляли $990 за кв. м, – приводит свои данные Айдар Галеев, директор департамента коммерческой недвижимости аналитического консалтингового центра «Миэль». – В сегменте офисной недвижимости ставки за 4 квартал 2008 года показали падение также на 8%. Средняя ставка на офисную недвижимость в 4 квартале в среднем составляла $770 за кв. м. В классе А офисы сдавали по средней ставке $1076 за кв. м, в классе В – $741 за кв. м».

«На мой взгляд, рынку еще есть куда падать, – делится своими соображениями Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. – Открывается огромный простор для действий спекулянтов, обладающих запасами свободных денег и терпения. Приобретенные сейчас объекты недвижимости в долгосрочной перспективе могут многократно окупиться. Вопрос только в том, насколько длительную перспективу вы готовы заложить в свой инвестиционный меморандум». А вот для девелоперов и владельцев новых и недостроенных объектов времена сейчас, как нетрудно догадаться, наоборот, безрадостные: перед ними стоит необходимость возврата вложений, сделанных совсем в других деньгах. «Если кредиты были взяты в долларах или каким-либо способом привязаны к колебаниям курса рубля к другим валютам, то ситуация складывается еще более сложная», – резюмирует Константин Королев.

Волнения арендатора

Сложившаяся экономическая ситуация закономерным образом отразилась и на спросе со стороны арендаторов: если год назад предложение, мягко говоря, отставало от спроса, а уровень вакантных площадей находился на уровне статистической погрешности, то теперь картина иная. «В целом по основным сегментам коммерческой недвижимости спрос со стороны арендаторов снизился, по нашим данным, на 32% по отношению к прошлому году, а на покупку – на 25%», – говорит Айдар Галеев.

У арендаторов, как и у собственников, появляются проблемы с платежеспособностью – сокращаются офисы, уменьшаются уровни продаж и закрываются магазины. «Так, например, известно об ультиматумах, поставленных арендодателям торговыми сетями «Евросеть» и «Эльдорадо», которые требуют снижения арендных ставок и перехода на плавающий расчет ставки аренды с привязкой к оборотам торговых точек», – рассказывает Константин Королев. И собственникам помещений приходится идти на уступки.

Так, по словам руководителя отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максима Полетавкина, в офисном сегменте сейчас прослеживается тенденция отказа от жесткой установки арендодателя на долгосрочные договора: если до кризиса разговор начинался со срока в 3-5 лет, сегодня часто предлагается договор на 11 месяцев (с тем чтобы по истечении этого периода вернуться к разговору о длительном сроке). Объясняется это просто: арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года. «Кроме того, в качестве уступки арендаторам предлагается, например, отделка за счет собственника, – говорит Полетавкин. – Тогда как раньше предлагались помещения под shell&core с арендными каникулами».

Штиль как средство сэкономить

Какую все-таки стратегию стоит выбрать арендатору, ищущему пути экономии? «Рекомендации просты: соотнести стоимость переезда на более бюджетный объект с переплатой в существующем офисе. Если это выгодно, то нужно сначала показать арендодателю смету на переезд и узнать о возможности предоставления скидки по арендным платежам. В случае отказа просто переехать, – советует Константин Королев. – Торговым компаниям сложнее, поскольку переезд в худший торговый центр может повлиять на продажи. Для них самый естественный путь – требовать перехода на оплату аренды в виде процента от оборота, который, в зависимости от товарной группы, может составлять от 5% до 30%. Возможно, этот кризис приведет наш рынок торговой недвижимости к европейской форме расчетов, где арендная ставка чаще всего напрямую зависит от оборота или прибыли каждого конкретного ретейлера».

Разумеется, условия аренды смягчаются и для арендаторов торговых площадей: как утверждает консультант по недвижимости консалтинговой компании RRG Александр Болотников, сейчас только лучшие проекты позволяют себе не менять условий по отношению к докризисным. «Чаще появляются предложения с дисконтированной ставкой, – рассказывает эксперт. – Появляются предложения с оплатой аренды в виде процента от оборота; есть предложения с комбинированной ставкой. Кроме того, если раньше в качестве обеспечения требовали оплаты за 2-3 месяца, сейчас часто готовы заключать договора при одномесячном обеспечении».

Итак, можно констатировать, что условия для арендаторов сейчас разительным образом отличаются от докризисных. Самое время требовать скидок от собственников офисных помещений или подыскивать себе новый офис на новых условиях, держа в уме возможность и дальнейшего снижения ставок в течение года. Торговым компаниям, следуя европейской модели, имеет смысл платить за аренду исходя из оборота или же по комбинированной ставке. Что касается инвестиционных манипуляций с торговой и офисной недвижимостью, Константин Королев считает оправданной следующую политику: «Разумнее всего сейчас было бы вкладывать средства в объекты, где цена обваливается подобно лавине, и продавать те объекты, которые еще чего-то стоят. Нашлись бы покупатели».

«Собственник»


26 Января 2009 13:17
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей