Почему Рублевка достанется банкам, а скидки не помогут продавцам?

Почему Рублевка достанется банкам, ... Почему Рублевка достанется банкам, ...

Год назад участники рынка недвижимости с удивлением наблюдали, как в традиционно несезонных январе-феврале сделки в сегменте загородного жилья продолжали заключаться вполне летне-осенними темпами. Сейчас все не так – рынок практически стоит, а объяснение этому можно выбрать по вкусу: утешаться тем, что не сезон, или же, признавая серьезное влияние экономического кризиса, пытаться разобраться, что же сейчас покупают, кто это делает и зачем. «Собственник» пошел вторым путем.

Ни-че-го я не хочу!

Первая половина или даже три четверти 2008-го года были для загородного рынка очень плодотворными: спрос оставался стабильно высоким, появлялись новые форматы, заявлялись все новые и новые проекты… Как мы уже знаем, закончилось все осенью. Как говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН», за последний квартал прошлого года число обращений по покупке загородных объектов, по данным аналитической службы компании, сократилось в 1,3-1,5 раза. «В целом же за год спад покупательской активности составил до 20-25% по сравнению с началом года, – рассказывает эксперт. – При этом на первичном рынке по сравнению с докризисным периодом продажи снизились почти в 3 раза. Так, если в прошлом году соотношение продаж первичного и вторичного рынков составляло 50:50, то к концу 2008 года этот показатель сместился в сторону вторичного сегмента – 20:80».

Вообще, количество сделок сейчас минимально. «Для января это нормально: новые сделки нового года открываются обычно в феврале, особенность в том, что в декабре сделок на загородном рынке почти не было», – поясняет Евгений Иванов, директор агентства недвижимости «Усадьба».

Можно говорить об абсолютном отсутствии спроса на рынке загородной недвижимости бизнес-класса и о фактическом сокращении на 50% количества сделок в элитном сегменте, уверена Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. «По нашему мнению, спрос на новые загородные объекты упал не только по причине кризиса. Отчасти эту ситуацию спровоцировало и затоваривание рынка откровенно «переоцененными» объектами: если в докризисный период спрос в бизнес и элитном сегментах на 30-40% отставал от предложения, то сейчас этот разрыв составляет как минимум 50%», – говорит Светлана Кондачкова.

Внесезонная распродажа

Не идут сделки и в эконом-сегменте. Причиной тому стало как недоверие покупателей к застройщикам, если речь идет об объектах в стадии строительства (и действительно, где гарантии, что проект будет реализован, а уж тем более – в срок), так и элементарная нехватка средств. Как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, здесь свою роль сыграло и сворачивание программ ипотечного кредитования загородных объектов: хотя количество ипотечных сделок здесь и было небольшим (около одной десятой против почти трети на рынке городского жилья), ощутимая доля спроса в эконом-сегменте была «завязана» именно на ипотеку.

Что касается luxury-жилья, то, как отмечает Ирина Могилатова, в диапазоне от $1 до $3 млн сейчас ярко проявилась затоваренность рынка, а вот объекты стоимостью свыше $3 млн, напротив, чуть ли не в дефиците.

В целом понятно, что рынок загородной недвижимости сейчас – это рынок покупателя; другое дело – есть ли у этого покупателя деньги и желание приобретать недвижимость.

«Рынок «обслуживает» реального покупателя, у которого сейчас есть все возможности «снять сливки» – выбрать максимально интересный вариант, – рассказывает Светлана Кондачкова. – Востребованы земельные участки под индивидуальную застройку (которые и сегодня считаются хорошим вложением инвестиций), а также недвижимость в «знаковых» населенных пунктах: стародачных поселках, готовых коттеджных поселках с удачной концепцией. Такие проекты – с удачным местоположением, хорошей концепцией, инфраструктурным обеспечением, соответствующим заявленному классу, – и сегодня считаются выгодным инвестиционным вложением, тем более в условиях ожидаемого дефицита».

Инвестиционных заказов сейчас, как уточняет Евгений Иванов, немного, в основном они касаются иссякаемого ресурса – земли. Причем покупателя интересуют лишь высококачественные предложения: престижное местоположение и окружение, идеальные документы и коммуникации. «Размер скидок, которые готовы дать продавцы подобных участков, зависит только от текущей мотивации продавца и колеблется в пределах 15-30% от цен лета прошлого года, – добавляет эксперт. – Думаю, что весной на элитном рынке стоит ожидать продаж, в первую очередь, эксклюзивных объектов, которые, возможно, в иных экономических условиях и на рынке бы не появились».

Кому недвижимость?

Обобщая, мы видим, что в настоящее время абсолютная стагнация наблюдается в бизнес-сегменте (напомним: к нему относится львиная доля подмосковного предложения), в элитном секторе количество сделок упало как минимум вдвое, однако элитное жилье все-таки остается востребованным. Загородные форматы, не подразумевающие постоянного проживания: дальние дачи, курортно-развлекательные поселки и т. п. – сейчас не продаются совсем.

Эконом-сегмент востребован, однако его целевая группа сейчас как никогда ограничена в платежеспособности. Плюс к тому же сказывается сворачивание ипотечных программ. Как отмечает Мария Литинецкая, если говорить об эконом-сегменте, таунхаусы и квартиры в ближайшем пригороде (5-10 км от МКАД), являясь товарами-субститутами для квартиры в Москве, могут быть более востребованы потребителями, чем загородная недвижимость, находящая дальше от МКАД.

Немаловажно, что загородной недвижимостью интересуются сейчас не только инвесторы, спекулирующие на падении, или аудитория эконом-сегмента, вроде бы получающая сейчас возможность купить загородную недвижимость с существенной скидкой. Спрос сегодня в значительной мере формирует прослойка, не имеющая даже сейчас, в существующих экономических реалиях, проблем финансового характера, но имеющая намерение, пользуясь случаем, повысить качество жизни.

Банки играют по-крупному

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», отмечает растущую роль непрофильных игроков – банкиров. «Кризис, ставший опасностью для одних экономических субъектов, предоставил невероятные возможности для других, – поясняет эксперт. – Деньги, выделяемые правительством банковской системе в рамках антикризисных мер, которые так и не дошли до реального сектора экономики, были активно использованы игроками для высокорентабельных валютных спекуляций на фоне девальвирующегося рубля. Рентабельность данных операций в период «мягкой девальвации рубля», проводимой ЦБ РФ, достигала 300% в годовом исчислении, поэтому неудивительно, что госсредства были использованы не по назначению. Таким образом, часть государственных золотовалютных резервов, потери которых с августа 2008 года составляют более $150 млрд, перекочевала в качестве прибыли к валютным спекулянтам. Часть таким образом заработанных банковским сообществом денег может быть вложена в подешевевшие недвижимые активы как в качестве инвестиций, так и для собственного пользования, причем в первую очередь речь идет об элитной недвижимости. Таким образом, основными покупателями в 2009 году на рынке элитной недвижимости будут представители банковского сообщества». Они же будут активными игроками-2009 на рынке земельных участков (в первую очередь, считает Шульков, это будут участки в собственности, с измененными категорией и целевым использованием, с полученными техническими условиями по коммуникациям и, конечно же, с высокими природно-рекреационными характеристиками, до 50 га площадью, в 30-километровой зоне от Москвы по Рублево-Успенскому, Калужскому, Киевскому направлениям).

В общем и целом, нам остается только ожидать, как будет меняться загородный рынок в ответ на новые реалии, на новый спрос и новых игроков. Можно ожидать, что из тени выйдут проекты эксклюзивного уровня, которые прежде на рынке как бы и не появлялись. Первичный рынок просядет: доверия покупателей нет, кредитов тоже, но готовые объекты, вероятнее всего, найдут своего покупателя. Те же проекты, которые не предназначены для постоянного проживания, вроде дальних дач и курортных поселков, вполне могут пока переквалифицироваться на аренду.


27 Января 2009 14:10
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей