Торговые центры: выход на тропу войны

Торговые центры: выход на тропу вой... Торговые центры: выход на тропу вой...

Правила игры на рынке недвижимости меняются под воздействием кризиса. Меняются и цены, и тенденции, и расстановка сил. А кроме того, то и дело возникает конфликт интересов между продавцом и покупателем, между арендодателем и арендатором. Конфликт, конечно, вечный, но в кризисное время он приобретает порой междоусобные черты.

Один на один

Так, например, арендаторы и арендодатели площадей в торговых центрах в конце прошлого года обменялись открытыми письмами, где заявили друг другу о своих позициях относительно арендных ставок – причем заявили жестко и непримиримо. Скажем, Ассоциация предприятий индустрии моды (АПРИМ) еще в последнюю неделю октября в своем открытом письме отмечала, что объем покупок в розничных магазинах снизился на 15%, и рассчитывать арендные ставки теперь надо исходя из планируемого объема продаж, корректируя затем по фактическому объему*.

После двух встреч представителей отрасли торговой недвижимости, тем удалось выработать единую позицию по отношению к арендаторам. Заключается она, как ни парадоксально это звучит, в отсутствии единой позиции: условия аренды в каждом случае зависят от индивидуальной комбинации факторов, и согласованные действия арендаторов наносят рынку вред. «Обращение участников рынка торгово-развлекательной недвижимости», опубликованное в декабре, по сути, советует арендаторам и арендодателям выполнять условия действующих договоров и отказаться от коллективного передела рынка.

В общем, позиции сторон понятны. С тех пор как они были продекларированы открыто, прошло не так много времени, однако правила игры на рынке коммерческой недвижимости, совсем смутные в 4-м квартале прошлого года, теперь обретают очертания, и уже можно сделать предварительные выводы о том, на чьей же стороне сейчас сила.

Вышел рынок из тумана

Как говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, по итогам года ставки на торговые площади снизились на 10% (в среднем). Причем до конца 2009-го имеет смысл ожидать снижения еще на 20-30% с сегодняшних $200-300 за кв.м/год для якорных арендаторов, $700-2500 за кв.м/год для торговой галереи и $1500-3000 за кв.м/год для street-retail (по оценке Panorama Estate).

«Ставки будут падать, — уверен Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. — Потребительское кредитование сходит на нет вместе со спросом. У арендодателей не очень большой выбор — или снижение ставок, или недобор аренды и потеря арендаторов». С точки зрения эксперта, постепенный переход к европейской системе расчета арендных ставок (исходя из оборота) согласно существующему на рынке тренду практически неизбежен.

«Однако не стоит забывать о том, что любые экономические явления носят цикличный характер, что подтверждается историческим опытом. Поэтому, существенного изменения условий рыночных отношений не происходит, и не стоит их прогнозировать. И уж тем более, вряд ли российский рынок торговой недвижимости готов к переходу на европейские условия, учитывая соотношение качественных площадей, стоимость кредитов, строительства и многих других факторов, – утверждает Ольга Антонова, руководитель проектов компании Art Properties. — Полагаю, что в настоящий момент наблюдается именно некоторая корректировка условий арендных отношений, основанная на нестабильности, а именно принятие более гибких компромиссных условий для сотрудничества на период кризиса. Безусловно, впоследствии данная модель будет претерпевать изменения в сторону адаптации к рыночной ситуации».

Черный список

Арендаторы, испрашивая для себя изменения условий аренды, говорили о возможности массового закрытия торговых точек.** Очевидно, что без закрытий в любом случае не обойтись, но кто в первую очередь попадает, так сказать, в «группу риска»?

«На мой взгляд, больше прочих пострадают те ритейлеры, от чьих товаров в условиях кризиса отказываются в первую очередь. Преимущественно это товары длительного использования и особого спроса: бытовая техника и электроника, мебель, одежда и обувь чуть выше среднего ценового сегмента. Совсем недавно Sony опубликовала отчетность — их чистая прибыль за 9 месяцев 2008-2009 финансового года упала в пять раз, — приводит свои аргументы Константин Королев. — Я думаю, что этот показатель отлично характеризует изменение спроса на предметы долгосрочного пользования, поскольку в числе основных продуктов Sony кроме электронных компонентов и OEM комплектов (косвенно также связанных со сбытом бытовой техники), преобладает бытовая техника и электроника».

Спрос, рассуждает эксперт, сохранится на товары повседневного использования: продукты, лекарства, бытовые товары и часть услуг, позволяющих сэкономить на новых приобретениях (ремонт и чистка одежды, ремонт обуви и т.п.). «Должен сохраниться неплохой спрос на товары для детей, поскольку одежда и обувь для них имеет очень ограниченный срок службы, не связанный с физическим износом, т.е. ремонтом здесь не обойдёшься, – говорит Королев. – Сложно тем компаниям, у которых высока долговая нагрузка, а спрос на товары стремительно падает».

«В условиях кризиса повышается интерес к импульсным недорогим покупкам и продуктам питания. В условиях снижения покупательской активности, в первую очередь сложности испытывают продавцы товаров класса "люкс" и "премиум", а также операторы развлекательного бизнеса — из-за смещения приоритетов потенциальных покупателей и структурного изменения потребления, – считает Ольга Антонова. — Что касается банкротств, то мы не наблюдаем здесь особого "всплеска": единичные случаи, которые наблюдают игроки рынка, скорее связаны с общей системой ведения бизнеса теми или иными компаниями и спровоцированы значительно раньше, в то время как кризис лишь усугубил положение компаний, ранее испытывавших сложности».

Когда вернется спрос

Однако в перспективе, уверен Омар Гаджиев, стоит ждать именно что значительного количества банкротств среди торговых операторов, в том числе среди ведущих игроков. «Основные причины этого – падение платежеспособного спроса и дефицит оборотных средств, — говорит эксперт. – Так, например, сеть «Эльдорадо» по итогам прошлого года впервые продемонстрировала отрицательную динамику развития». Перераспределения ролей, сопровождающегося значительным количеством сделок по слиянию и поглощению, считает эксперт, следует ожидать к лету 2009-го.

Но банкротства банкротствами, а делать основные покупки мы с вами (как обыватели) вряд ли перестанем. Константин Королев предлагает следующую схему расчета возрождения покупательского спроса: «Теоретически, можно по каждому товарному сегменту взять средний срок службы товара и подсчитать, через какое время произойдет массовый отказ от использования устаревших товаров. Таким образом, в зависимости от товарной группы, срок возрождения спроса составит от 1 года (например, для одежды и обуви) до 5-6 лет (для бытовой техники и электроники)». Ну а продукты, хочется верить, покупать будем все-таки регулярно.

* Выдержка из открытого письма АПРИМ: «Перечень предложений компаний ретейла предусматривает следующие варианты антикризисных мероприятий. направленных на снижение издержек магазинов в торговых центрах:

1) расчет суммы договора аренды помещений, исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж переход на постоплатную систему расчетов арендных платежей;

2) введение временного моратория на оплату участия розничных операторов в маркетинговых программах торговых центров;

3) зачет депозита в счет арендной платы в действующих торговых центрах в краткосрочном периоде;

4) ликвидация/сокращение депозита вновь заключаемых договоров аренды»;

** Выдержка из открытого письма АПРИМ: «При отсутствии соответствующих оперативных действий со стороны владельцев и управляющих торговых центров возможно массовое закрытие торговых точек в действующих торговых центрах и расторжение договоров с владельцами объектов, запланированных к открытию в течение 2009-2010 гг».

«Собственник»


12 Февраля 2009 10:08
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей