Московские офисы дешевеют с опережением

Московские офисы дешевеют с опереже... Московские офисы дешевеют с опереже...

Самое значительное падение ставок аренды офисных помещений среди европейских городов в IV квартале 2008 года зафиксировано в Москве, Варшаве и Лондоне, согласно данным компании Jones Lang LaSalle. При этом безусловным лидером оказалась Москва — аренда офисов подешевела на 26,3% в долларовом эквиваленте. В Варшаве этот показатель составил 15,2%, а в лондонском West End — 11,6%. Единственным городом, где арендные ставки с октября по декабрь прошлого года умудрились вырасти на 2%, оказался французский Лион.

«Эти три города в плане офисных помещений были самыми быстроразвивающимися рынками, спрос был большим, что и разогревало цены. Динамика роста была высокой, и, соответственно, динамика падения также оказалась значительной», — рассказала BFM.ru заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук.

Подтвердила выводы, сделанные специалистами Jones Lang LaSalle, и руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Клавдия Чистова. Согласно ее оценкам, ставки аренды офисов в Москве упали примерно на 20-30% по сравнению с первым полугодием 2008 года. «На многие здания устанавливали завышенные арендные ставки, в основном в зоне CBD (Central Business District, — BFM.ru), в непосредственной близости к Кремлю. А когда упал спрос на офисные помещения, собственники, естественно, начали тут же снижать арендные ставки», — отмечает Чистова.

Средневзвешенная долларовая цена на московские офисы в пределах Садового кольца в январе снизилась на 19% (до 10 тысяч 561 доллар за квадратный метр), за его пределами — на 14% (до 5 тысяч 625 долларов), сообщается в отчете консалтинговой компании Russian Research Group. При этом стоимость отдельных объектов пересматривается еще сильнее — в частности, цена квадратного метра офисного помещения на Тверской с декабря по январь снизилась на 41%. Одной из причин падения цен стало повышение средней площади объекта — более крупные объекты стоят дешевле, а желающих на них находится немного.

Объем предложения в январе на рынке купли-продажи также оказался ниже, чем в последние месяцы 2008 года. Количество предложений по продаже офисов в центре столицы сократилось на 31%, в более отдаленных от Кремля районах Москвы — на 35%. В Russian Research Group это объясняют кризисным смещением спроса в сторону аренды, которая обходится дешевле покупки. Многие собственники также снимают свои объекты с продажи, понимая тщетность усилий, и переключаются на арендный бизнес. Реальное количество объектов, собственники которых готовы их продать, больше как минимум в два раза, — считают аналитики компании.

Между тем, в Европе объем сделок аренды офисных площадей за IV квартал 2008 года снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2007 года и составил чуть меньше 3 млн квадратных метров, подсчитали в Jones Lang LaSalle. Общий объем сделок аренды и покупки за год достиг 12,5 млн квадратных метров — на 12% ниже объема за 2007 год, однако все-таки на 12% выше, чем средний показатель за последние пять лет. Клавдия Чистова из CB Richard Ellis добавляет, что в Москве объем сделок аренды и покупки в 2007 и 2008 году оказался приблизительно одинаковым и составил около 1,8 млн квадратных метров.

«Кризис, пришедший в Россию осенью прошлого года, отразился на офисном рынке только в IV квартале. Значительная коррекция рынка уже имеет место, несмотря на довольно короткий период с ее начала. Это указывает на то, что спад на российском рынке недвижимости не будет долгосрочным. Активное замораживание проектов в последнее время компенсирует ослабление спроса и позволит изменить динамику в краткосрочной перспективе. Дополнительным фактором будет стабилизация рубля, которая, судя по всему, уже наступила», — считает Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle.

Среди европейских городов наиболее значительное падение объема сделок было отмечено в Дублине (-40%), Мадриде (-38%), Стокгольме (-36%), Барселоне (-23%) и Эдинбурге (-20%). Активность также снизилась на самых крупных рынках Европы — в Лондоне (-15%) и Париже (-14%). Из 24 рынков всего шесть продемонстрировали показатели выше, чем в 2007 году: Люксембург, Прага, Роттердам, Милан, Варшава и Будапешт, утверждают в Jones Lang LaSalle.

В отчете компании DTZ отмечается, что в 2008 году объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в Европе упал более чем на 50% до 110 млрд евро, при этом в IV квартале снижение по отношению к предыдущему кварталу составило более 25% — до 16-17млрд евро. Наибольшее падение по итогам года показали германский (-65%), французский (-57%), британский (-55%) и испанский (-45%) рынки.

По мнению аналитиков DTZ, хотя дальнейшее сокращение прибыльности и капитальной стоимости будет наблюдаться на протяжении 2009 и 2010 годов, рынок движется к справедливой стоимости товаров, что создает дополнительные инвестиционные возможности. Раньше всего подобные перспективы откроются на рынках, где уже произошла коррекция прибыльности. Так, доходность по первоклассной недвижимости в центре Лондона и Парижа с середины 2007 года упала на 175 базисных пунктов — до 7% в лондонском Сити и 5,5–5,75% в парижском CBD.

Несмотря на падение мировых торговых потоков, арендные ставки в таких ключевых логистических узлах, как Роттердам, Мюнхен, Хельсинки и Лондон за 2009 год снизятся незначительно, — считают в DTZ. При эффективном использовании ограниченных площадей и высокой оборачиваемости в них создана существенно лучшая инфраструктура, чем на развивающихся рынках.

«БФМ.РУ»


17 Февраля 2009 13:07
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей