Массовое выселение заемщиков отменяется?

Массовое выселение заемщиков отменя... Массовое выселение заемщиков отменя...

Тревожные перспективы…

Опубликованная АИЖК статистика выглядит пугающе. По состоянию на 1 января доля просроченных ипотечных кредитов в портфеле ссуд, выкупленных АИЖК (105,3 млрд руб.), составила почти 11,5%. Лидером по росту просроченной задолженности является Саратовская (31,8%) и Костромская области (27,7%) и Ставропольский край (26,4%). Еще в 12 регионах доля просрочки превышает 10%.

Эти данные комментирует Кирилл Суслов, руководитель ипотечного брокера «Легкокредит»: «Объяснить темпы роста просрочки можно, только четко понимая причины возникновения проблем в конкретном регионе. Наибольшие проблемы у АИЖК, но они связаны не столько с кризисом, сколько с рискованной политикой региональных операторов агентства в прошлые годы. В результате просрочка в некоторых регионах, например, в Ставропольском крае, еще год назад составляла около 20%. А сейчас вдруг обращают внимание на статистику по какой-либо области и бьют тревогу, хотя эти проблемы были зафиксированы еще до кризиса». Эксперт поясняет, что, если смотреть на динамику после осени 2008 года, ситуация пока ухудшилась незначительно. У большинства банков благодаря более разумной политике выдачи кредитов уровень просрочки намного ниже, чем у АИЖК.

Однако «резервы» для ухудшения положения ипотечных заемщиков есть. В Москве сильны валютные риски, в других регионах – проблема с безработицей, к тому же там было реализовано много социальных ипотечных программ, говорит Алексей Теребков, управляющий директор Международного ипотечного клуба (МИК). В целом по рынку из-за нарастающих проблем у заемщиков просрочка может составить около 10% (это рост на 1/5 по сравнению с нынешним уровнем), считает Кирилл Суслов. Однако, как подчеркивает эксперт, «10% просрочки совершенно не равно 10% выселений».

…при отсутствии единого решения

По словам Алексея Теребкова, универсальной программы для решения проблемы неплатежей не будет. Часть ипотечников сможет воспользоваться помощью от АИЖК. Вероятно, будет разработана специальная программа для тех, кто взял ипотеку в Сбербанке. Заемщикам в регионах поможет предоставленное государством право потратить материнский капитал на частичное погашение ипотечного кредита. По случаям, не подпадающим под стандарты АИЖК, банкам придется разрабатывать собственную систему реструктуризации проблемных кредитов. Им не нужна на балансе недвижимость дешевле кредита, поясняет эксперт.

Те, кто взял кредит в долларах, евро или – тем более – в японской йене, испытывают серьезные трудности из-за девальвации рубля. Ипотечные кредиты в России выдавались из расчета, что расходы на ипотеку не должны превышать 40% доходов заемщика. Резервы пока есть, но они не безграничны. «По опыту общения с валютными заемщиками могу сказать, что 35-36 руб. за доллар многие еще потянут, а вот рост курса доллара, скажем, до 40 руб. сделает выплаты непосильными», – рассказывает Алексей Теребков. По его оценкам, примерно 15-20% заемщиков уже сталкиваются с трудностями и обращаются за консультацией. Банки ведут индивидуальную работу с заемщиками, заявившими о своих проблемах (таких примерно 5%). Правда, банкиры не афишируют эти возможности, чтобы не провоцировать тех, кто на самом деле может платить, но захочет попасть под льготные условия.

А вот заявленное некоторыми банками рефинансирование валютных кредитов в рублевые – процедура новая даже для менеджеров кредитных учреждений, сетует Михаил Романов, финансовый директор РК МГСН. К тому же эта процедура сопряжена с большими расходами как по переоформлению, так и по обслуживанию кредита (ставка порядка 30%). Так что заемщику, который и без того испытывает финансовые трудности, вряд ли рефинансирование будет по карману. Данная мера, судя по всему, не сработает, и валютные заемщики, во-первых, по-прежнему будут испытывать трудности из-за падения рубля, а во-вторых, не смогут рассчитывать на помощь АИЖК (эта организация готова работать только с рублевыми кредитами).

«В ближайшее время банки не будут предпринимать действия по реализации залога через суд – это сложная процедура, в результате которой банк вряд ли выиграет. На сегодняшнем рынке недвижимости основная масса сделок связана с альтернативой, обменами, и при этом большинство из них срывается, – считает Михаил Романов. – Неопределенность на рынок вносит и девальвация рубля. Продать заложенную квартиру по цене, которая устроит банк, сейчас очень сложно. Есть случаи, с которыми даже коллекторы не берутся работать, когда квартиру заведомо не удастся реализовать за ту цену, которая позволила бы закрыть кредит». Возможны досудебные решения, связанные, например, с переездом заемщика из большей квартиры в меньшую. Другой способ решения проблемы – увеличение срока кредита, чтобы аннуитетный платеж уменьшился. Одним словом, заемщику и банку нужно совместно искать варианты. Правда, у банков в условиях мирового кредитного кризиса тоже не так много возможностей для маневра.

Но даже с учетом нынешних реалий банки предоставляют отсрочку на период проблем заемщика: либо с начислением штрафов, но с отсрочкой всех платежей на три месяца, либо отсрочку погашения долга без штрафов и на больший срок, но с условием ежемесячного погашения процентов. Также возможна реструктуризация: увеличение срока или переоформление кредита с плавающей ставкой на кредит с фиксированной ставкой, обнадеживает заемщиков Кирилл Суслов.

Заемщики как социальная проблема

Есть и более трудные случаи. В тяжелом положении оказались заемщики, взявшие кредит на новостройки. Квартиры еще нет (а для банка это значит: нет реального залога), продать права на «недострой» в нынешней ситуации нереально, а платить приходится. Еще одна группа риска – это предприниматели: вероятность предоставления им отсрочек крайне мала.

Михаил Романов подчеркивает, что массовые неплатежи по ипотечным кредитам – проблема не столько банковская, сколько социальная. Поэтому кредитные организации заинтересованы в действиях со стороны государства. «На Западе создаются банки для аккумуляции плохих активов. Наши власти уже высказывали аналогичные идеи, и, скорее всего, правительство пойдет по пути создания «банков плохих долгов» за счет бюджетных средств. По моим прогнозам, в течение полутора-двух месяцев будут приняты соответствующие решения», – говорит эксперт.

Банки в случае возникновения просрочек обязаны запускать определенные процедуры, иначе у них могут возникнуть проблемы с ЦБ. Без поправок в законодательстве и помощи государства проблему не решить. Кроме того, правительство может хотя бы просубсидировать процентную ставку, считает Алексей Теребков. По его мнению, ипотечных заемщиков не так много, и было бы лучше помочь им, чем вкачивать деньги на фондовый рынок. Пока же трудности основной массы ипотечных заемщиков не слишком заметны на фоне более глобальных проблем.

Елена Бродская sob.ru


17 Февраля 2009 21:30
Источник: 1RRE.Ru

Читайте также:





Архив новостей