Кредитная история с несчастливым концом

Кредитная история с несчастливым ко... Кредитная история с несчастливым ко...

— Хорошо, что ипотека не стала массовой, — признали на днях в ходе заседания Московского ипотечного клуба знатоки сферы недвижимости.

Попав под сокращение рабочих мест и зарплат, покупатели ипотечных квартир вынуждены обратиться за помощью, предложенной им банками и государством. А та как обезболивающий препарат — действует временно, доступна не всем и имеет побочный эффект, о котором банки предпочитают умалчивать.

О помощи банков

Из-за роста курсов иностранных валют у заемщиков, взявших кредит в валюте, резко подскочила сумма выплат.

— В зависимости от размера кредита и платежа она увеличилась в 2—3 раза, — отмечает начальник отдела продаж и развития одной из аудиторских компаний Александр Немыкин.

В качестве помощи таким заемщикам банки предлагают переоформить кредит из валютного в рублевый. Предложение заманчивое. Но только на первый взгляд.

— Во-первых, рублевая ставка предлагается более высокая, чем в среднем по рынку до начала кризиса, — от 16 до 26%, и определяется индивидуально для каждого заемщика каждым банком, — говорит Немыкин. — Во-вторых, для того чтобы переоформить кредит, требуется погасить старый и взять новый. А значит, не исключено, что заемщику, придется заплатить комиссию за досрочное погашение кредита.

Кроме того, при переоформлении надо заплатить комиссию за открытие и ведение нового ссудного счета, страховку, заново оценить отдаваемую в залог квартиру. Все это — дополнительные затраты заемщика, и так оказавшегося в трудном положении. В зависимости от того, какие условия выдвинет банк, расходы могут составить от 25—30 тыс. рублей и выше.

При этом заемщик, решивший переоформить свой валютный кредит в рублевый, лишается налоговых льгот.

— В случае рефинансирования кредита оформляется новый кредитный договор на погашение задолженности, старый договор на покупку жилья закрывается. Цель кредита меняется, и человек автоматически теряет право получить налоговый вычет по процентам нового кредита, — отмечает ведущий аудитор Ирина Федулова.

Специалисты напоминают, что с января 2008 года сумма налогового вычета на покупку жилья увеличилась с 1 миллиона до 2 миллионов рублей. У человека, предоставившего справку о “белом” заработке, есть возможность вернуть 260 тыс. рублей. К этим деньгам добавляется еще и возврат по ипотечным процентам (размер которых Налоговый кодекс не ограничил) — а это еще 13% от выплаченных банку процентных сумм.

— Если сравнить, сколько денег вам вернут из госбюджета и экономию от переоформления валютного кредита, то выгода очень сомнительна. Потерять можно больше, чем получить, — говорят налоговые аудиторы.

Впрочем, не станем пенять на все банки. Аудиторы заверяют, что в Москве уже появились такие, что предлагают заемщикам более лояльные условия переоформления кредитов. Они оформляют дополнительное соглашение к уже имеющемуся кредитному договору, таким образом сохраняя своим клиентам право на налоговый вычет.

О виртуальной выгоде

Еще одна любопытная ситуация, о которой говорить забывают, — материальная выгода, которую сегодня рискуют получить рублевые заемщики. Они думают, что они должны только банку, а оказываются должны еще и государству. Почему?

— Дело в том, что ставка рефинансирования меняется, а ставка кредита фиксированная. В случае, когда ставка по кредиту становится меньше 2/3 ставки рефинансирования (а по валютным — менее 9%), появляется материальная выгода и необходимость заплатить 35% в виде налога, — комментирует г-жа Федулова.

Ситуация абсурдная. По сути заемщик практически оплачивает кредитный договор и еще платит налоги за его пользование.

Впрочем, мало кто знает, что по закону этих трат можно избежать. В налоговом кодексе прописано, что от материальной выгоды по ипотечным кредитам освобождаются те заемщики, которые до оформления кредита не реализовали свое право на возмещение налогового вычета на покупку жилья. То есть тот, кто квартиру не покупал и вычет не получал. Так можно вернуть и ранее выплаченную материальную выгоду, и получить освобождение от уплаты ее в будущем на весь срок кредитного договора.

Замечу: пока такое право у заемщика есть только на бумаге, на деле он его сможет реализовать, когда процедуру освобождения от материальной выгоды доработают.

О господдержке

Не все просто и с господдержкой, оказываемой приобретателям ипотечных квартир. получить ее могут только заемщики:

— взявшие ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года на приобретение (строительство) жилья в целях постоянного проживания в нем;

— чей совокупный доход семьи после уплаты взноса по ипотеке и обязательных платежей (оплаты коммунальных услуг, платы за детский сад и т.п.) на каждого члена семьи составляет менее двух прожиточных минимумов (в Москве — 5143 рубля) и кто может это документально подтвердить, например справкой от работодателя или с биржи труда;

— не имеющие ни одной просрочки по кредиту до того момента, когда наступили финансовые проблемы, и сбережений, которые можно пустить на погашение ипотеки;

— не имеющие никакого ценного имущества (считается, что сначала все ценное надо продать, а вырученные деньги пустить на погашение долга по ипотеке).

И это не все. Ипотечная квартира для заемщика должна быть единственным жильем, а дом, в котором она находится, должен быть сдан в эксплуатацию (стало быть — все новостройки отпадают). Кроме того, жилье должно соответствовать установленным ограничениям по площади и стоимости. Нормы такие: в квартире, где проживает один человек, общая площадь не должна превышать 50 кв. м. Если жильцов двое — им положено по 35 кв. м. Если трое — по 30 кв. м общей площади на каждого (в сельских домах норматив по общей площади выше).

Стоимость одного квадратного метра общей площади на дату оценки не должна более чем на 50% превышать показатель, установленный АИЖК, — среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в регионе по данным Росстата. Если данных Росстата нет, тогда используются сведения Минрегионразвития России, увеличенные на 120%.

Попасть под эти критерии сложно.

— Москвичи брали кредит для покупки жилья бизнес-класса только потому, что новых квартир эконом-класса не было — почти весь эконом-класс забирали под социальные программы, — говорит замначальника отдела финансовых рынков и финансового законодательства Минэкономразвития России Екатерина Покопцева. — Сегодня эти люди звонят и спрашивают: что нам делать?

Еще одно требование — наличие залога. А он есть не у всех покупателей недвижимости.

— Банки часто давали не ипотечные (под залог жилья), а целевые кредиты (на приобретение квартиры). Таких целевых кредитов только в Сбербанке — около 50% (по всей стране), а в регионах — до 40%. А они под программу АИЖК не попадают, — продолжает Покопцева.

Таким образом, в очень сложном положении сегодня оказываются люди, взявшие небольшие по сумме кредиты без залога квартиры и оставшиеся без заработка.

Кредит реструктурируют, если:

— размер первоначального взноса был не меньше 10%;

— максимальный размер кредита на дату реструктуризации не превышает размеры, установленные для каждого региона (в Москве — 8 млн. рублей);

— основной долг заемщика по кредиту на дату обращения за реструктуризацией составляет не меньше 200 тыс. рублей, а срок погашения — не меньше двух и не более 30 лет.

Но. Государственная поддержка не безвозмездна. Это еще один заем — только государственный, — который заемщику придется взять в дополнение к имеющемуся.

Пока государственную помощь предоставляют сроком на 1 год. Предполагается, что за это время человек найдет работу и восстановит утраченный доход. Если так и произойдет, тогда заемщик снова будет самостоятельно рассчитываться с банком и расплачиваться с государством.

Считается, что платеж государству не сильно обременит граждан.

— Платеж составит не больше 10% от той суммы, что человек платит за ипотечный кредит. Например, если обычный платеж банку составляет 20 тысяч рублей, то в дальнейшем он увеличится не более чем на 2 тысячи рублей. — заверяет заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко.

С одной стороны, для заемщика такая помощь — благо. Но аудиторы замечают: если посмотреть на ситуацию пристальнее, то она только ухудшает положение человека: отодвигает сроки окончательного расчета за кредит и увеличивает сумму долга.

Что будет с неудачливым заемщиком, если год пройдет, кризис не кончится и работу найти не удастся, сегодня можно только гадать.

На сегодняшний день только в АИЖК поступило больше 200 заявлений граждан об оказании помощи в погашении ипотечных кредитов. В течение первой недели после того, как начала работать программа оказания помощи заемщикам, было реструктурировано три ипотечных кредита.

К сожалению, все это — не рука помощи ипотечным заемщикам от государства, а соломинка, за которую они могут ухватится лишь на некоторое время. Остается надеяться, что эта соломинка поможет кого-то спасти.


20 Февраля 2009 09:49
Источник: МК

Читайте также:





Архив новостей