ЮФО. Аналитика рынка складской недвижимости. 12.2008

ЮФО. Аналитика рынка складской недв... ЮФО. Аналитика рынка складской недв...

Активно вводятся в эксплуатацию крупные торговые центры, еще десятки находятся на стадии строительства. Все это диктует потребность в качественных складских объектах, которые в регионе сейчас можно пересчитать по пальцам.

Практически все существующие логистические комплексы были построены еще в советские времена, и уже не могут удовлетворить возрастающие запросы торговых сетей. Поэтому даже в период кризиса сегмент складской недвижимости может характеризоваться высокой инвестиционной привлекательностью и будет востребован при любом положении дел.

Консультанты MACON Realty Group не прогнозируют снижения арендных ставок в складском сегменте в ближайшее время, возможно только замедление темпов их роста. В ближайшие несколько лет ожидается рост арендных ставок на уровне 7-10% в год в целом по рынку.

В данной статье мы поговорим о наиболее перспективных для развития складского сегмента городах ЮФО – Краснодаре, Ростове-на-Дону и Ставрополе.

Краснодар

Как и в целом по ЮФО, сектор складской недвижимости в Краснодаре является наименее развитым среди всех сегментов коммерческой недвижимости. В настоящее время объем складских помещений составляет около 350 000 м2, все они относятся к классам «C» и «D» и были построены 15-20 лет назад.

Краснодар является одним из самых малообеспеченных складскими комплексами городом-милионником в стране – всего 2 319 м2\\1 млрд. руб. (в Казани, к примеру, этот показатель составляет 11 640 м2\\1 млрд. руб.). За последний год обеспеченность, в связи с увеличением товарооборота, уменьшилась на 20%. Поэтому на рынке существует серьезный дефицит предложения, средняя заполняемость всех существующих объектов находится на уровне 98-100%.

Стоимость складских площадей класса «С», единственного представленного на рынке, составляет 350 руб.\\м2 для отапливаемых помещений и 250 руб.\\м2 для неотапливаемых. Рост цен за 2008 год, в целом по рынку, достиг отметки в 50%.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются складские помещения площадью до 500 м2. Данный тип потребителей предпочитает многофункциональные комплексы, где помимо складских помещений, представлена и офисная часть. Примером данного формата является МФЦ «Кавказ». Для крупных же компаний, которым требуются площади от 3 000 м2 и более, за неимением качественного предложения, приходится строить собственные склады.

На стадии возведения сейчас находится только один проект – логистический комплекс класса «А» ProLogica Park от Девелопмент-Юг. Эта компания планирует строительство еще трех подобных комплексов. Все они будут сочетать офисно-складские, производственные и торговые площади и располагаться в разных частях города. Объекты будут возводиться по очередям, в зависимости от потребностей рынка. Другие же планируемые объекты, по заявлениям инвесторов, начнут строиться в 2009-2015 годах. Сроки окончания в большинстве случаев не названы.

Общая площадь всех планируемых объектов классов «А» и «В» составляет более 1 000 000 м2. При этом, учитывая темпы развития торговли в городе, в ближайшие несколько лет спрос будет превышать предложение примерно на 300 000 м2. Это значит, что рынок не сможет поглотить весь объем предложения и часть объектов не будет реализована. Особенно вероятен такой сценарий развития событий в период кризиса, когда у девелоперов существует явный недостаток финансовых средств.

Считается, что позитивное влияние на рынок складских помещений в Краснодаре может оказать вынос восточной промзоны за пределы города. Сейчас там сосредоточено около 30% всего объема площадей данного класса. Вынос этих помещений за пределы города позволит создать логистический центр, обладающий необходимой инфраструктурой и удобными подъездными путями. Вместе с тем, этот проект требует больших затрат, как со стороны власти, так и со стороны девелоперов, а значит, в период кризиса вряд ли будет реализован.

По нашему мнению, кризис слабо затронет рынок складской недвижимости Краснодара. При оптимистичном раскладе (финансовый кризис сойдет на нет к осени 2009 года), цены на складские помещения будут продолжать расти на 5-10% в год. Если же кризис затянется, можно ожидать фиксирования ставок на сложившемся уровне и замораживания практически всех новых проектов логистических терминалов.

Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону является крупным логистическим центром России, и потребность в качественных складских площадях здесь высока как нигде в ЮФО. Финансовый кризис пока в меньшей степени коснулся сектора торговли, поэтому спрос на склады все еще характеризуется как крайне неудовлетворенный.

Общий объем предложения на рынке складских услуг составляет около 400 тыс. кв. м. Площадь качественных складских помещений класса «А» составляет 10 000 кв. м или 2,5% от общего объема предложения. Единственным складским комплексом владеет компания «НЛК» в г. Батайск. Общая площадь складских помещений класса «В» составляет 59 000 кв. м или 14,5% в общем объеме рынка. Остальные складские помещения классифицируется как некачественные, и относятся к «С» и «D» классу. Объем этих площадей составляет 331 000 кв. м или 83% предложения.

Оборот розничной торговли Ростова-на-Дону за 2008 г. превысил уровень того же периода 2007 г. на 31%. Развитие торговли вызвало дефицит складских помещений. Так, доля вакантных площадей низкого качества оценивается на уровне 5%, в классе «А» и «В» — 2%. Обеспеченность складскими площадями находится на уровне 3340 м2\\1 млрд. руб. оборота.

К наиболее крупным складским хозяйствам Ростова-на-Дону следует отнести: ООО «Северо-кавказское логистическое предприятие» (22 тыс. кв. м), комплекс ООО «Южная логистическая компания» (14 тыс. кв. м), складской комплекс ОАО «Донской Табак» (10 тыс. кв. м), комплекс ООО «Национальная логистическая компания» (10 тыс. кв.м).

Арендные ставки на складскую недвижимость класса «С» в Ростове-на-Дону составляют 100 руб.\\м2 для неотапливаемых помещений и до 400 руб.\\м2 для отапливаемых. Средний уровень арендных ставок по сравнению с 2007 годом вырос на 43%.

Основная часть спроса на складские помещения в Ростове-на-Дону формируется за счет потребности мелкооптовых и розничных торговых организаций в помещениях класса «C» и «D» площадью до 300 м2. Как правило, они предпочитают арендовать склад в черте города, на расстоянии наименьшей удаленности от точек продаж, что обусловлено более высокой скоростью доставки и снижением транспортных расходов. Крупными предприятиями востребованы качественные складские помещения класса «А» и «В» площадью от 1 000 до 5 000 м2 с широким набором дополнительных услуг, расположенных вблизи основных транспортных магистралей, на выездах из города.

Учитывая большую численность населения региона и высокий уровень его дохода, можно прогнозировать дальнейшее развитие торгового сегмента, а с ним и складов. Ростов имеет наибольшие перспективы для этого, через город проходят грузы, предназначенные для всего юга страны. На стадии возведения находятся несколько логистических комплексов класса «А», общая площадь которых составляет более 500 000 м2. Окончание их строительства ознаменует первое локальное насыщение рынка. При этом, можно прогнозировать дефицит на рынке складских помещений как минимум до 2010-2011 года.

В ближайшее время, по нашим прогнозам, цены будут расти на 10-15% в год, уже меньшими темпами, чем ранее. При этом, если кризис окажется продолжительным, то обязательно снизится уровень жизни населения и потребительский спрос. Это отразится на торговле, а значит, и на складском сегменте. Тогда можно говорить о стагнации рынка и небольшой коррекции цен в отрицательную сторону.

Ставрополь

Рынок складских помещений г. Ставрополь также характеризуется низким уровнем насыщения. К числу наиболее дефицитных категорий относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые сейчас на рынке фактически не представлены. Центрами сосредоточения складских помещений являются промышленные районы города – Северо-Западный, Южный, Юго-Восточный и Восточный.

К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации МИФ к классу «В-» можно отнести три объекта: ООО «Юлком» (10 000 кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10 500 кв. м) и склад Птицекомбината «Ставропольский» (2 000 кв. м).

Новый генеральный план развития города предполагает строительство крупного логистического комплекса на базе аэропорта, который позволит транспортировать, хранить и перерабатывать продукцию АПК. Также планируется выделение шести площадок под развитие промышленных зон города: три – в направлении объездной дороги Северный обход, две - в направлении восточного выезда и одна – по пути к северному выезду. Первая очередь строительства (до 2017 года) предполагает увеличение производственных и коммунально-складских зон с 540 до 1244 Га, то есть более чем в 2 раза.

Арендные ставки на складские площади класса «С» находятся на уровне 225 руб.\\м2 на отапливаемые помещения и 150 руб.\\м2 – на неотапливаемые. Относительно конца 2007 года уровень арендных ставок вырос на 25%.

Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия (около 80%) – компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов. Большинство потенциальных арендаторов предпочитают помещения площадью от 500 м2, самыми востребованными районами являются Промышленный и Ленинский.

В ближайшие годы (до 2010 г.) структура складских помещений существенных изменений не претерпит. Мы прогнозируем ввод и реконструкцию ряда объектов, принадлежащих к классам «В», «С» и «D» местными игроками рынка. Среди заявленных строящихся проектов, расположенных в черте г. Ставрополь или вблизи от него, нет ни одного, принадлежащего к классам «В» и «А». Это позволяет говорить о том, что дефицит качественных складских площадей в городе будет сохраняться до ввода объектов, предусмотренных в рамках нового генерального плана г. Ставрополь, который, в свою очередь, предполагает увеличение складских площадей с 540 до 1 244 Га в рамках первой очереди строительства (до 2017 г.). А значит, и цены будут продолжать расти на 10-13% в год.

macon-realty


21 Февраля 2009 18:53
Источник: 1RRE.Ru

Читайте также:





Архив новостей