Склады: индпошив, но секонд-хенд

Склады: индпошив, но секонд-хенд Склады: индпошив, но секонд-хенд

Помимо покупки и аренды склада, есть еще один вариант решения вопроса с площадями – строительство. Точнее, заказ на строительство склада для себя – с заранее заданными нужными параметрами. По сути, это как индивидуальный пошив одежды: дороже, чем готовый типовой продукт, но зато учитывает все нужды и особенности заказчика. В нынешней ситуации, конечно, вроде как не до строительства по индивидуальному заказу.

С другой стороны, склады built to suit (BTS), то есть построенные или адаптированные под конкретного клиента, заказчику вовсе не обязательно приобретать в собственность, можно заключить долгосрочный договор аренды. Да и сами участники рынка уверены, что и сейчас сегмент BTS, пусть пока на отечественном рынке немногочисленный, не только не исчезнет, но продолжит свое развитие. Так, например, на 7-й конференции «Складская недвижимость России», которая на днях прошла в Marriott Grand Hotel, о перспективах BTS говорили немало, и сама тема была вынесена в ключевые вопросы конференции.

Что, зачем и для кого

По словам генерального директора ТСТ «Транссервис» Григория Бекузарова, для клиента BTS выгоднее, чем аренда (экономия на аренде составляет порядка 30-40%), и дешевле, чем покупка готового здания. Себестоимость строительства кв. м в таких проектах снижается в 1,5-2 раза, отметил эксперт. Кроме того, такие склады проще расширить в будущем, если у клиента появится такая потребность.

«Строительство под конкретного заказчика – это не самое частое явление на нашем рынке. Крупных и стабильных потребителей складских услуг, заинтересованных в наличии персонального склада, в России достаточно мало. Уже реализованные в этом формате проекты – преимущественно склады международных производителей товаров. В их числе автопроизводители, поставщики продуктов питания и др., – рассказывает Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. – У нас этот формат пока не всем понятен. BTS наиболее актуален для тех компаний, у которых есть особые требования к складу. Например, необходимость организации стандартных для компании логистических процессов в распределительном центре не всегда возможна в рамках стандартного складского комплекса. Если при этом компания готова подписать договор аренды не менее чем на 10-15 лет, то BTS для нее идеальное решение».

Таким образом, продолжает эксперт, BTS решает вопросы совмещения различных сложных функций в рамках одного объекта: это могут быть и склады, и упаковочные или производственные цеха, и инфраструктурные объекты (общежития, столовые, автосервисы) и др.

За и против

Руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев подробно остановился на плюсах и минусах BTS для клиента и для девелопера. По словам эксперта, минусы трудно оставить без внимания: это и сравнительно большие сроки реализации, и более высокая стоимость, а также – что сейчас особенно важно – временной риск. И действительно, рыночная ситуация меняется, прогнозировать, как именно она изменится даже через год, довольно сложно, а крупные складские проекты довольно неповоротливы. Плюсы тоже очевидны: клиент получает готовый объект под ключ, полностью соответствующий потребностям бизнеса, большинство рисков несут девелопер и инвестор.

Для девелопера, соответственно, невыгодные моменты – административные риски, штрафы за задержку сроков сдачи объекта, риск увеличения стоимости строительства и коммуникаций и, наконец, риск потерять арендатора (покупателя). Но нельзя игнорировать и очевидные выгоды: и более долгий срок аренды (обычно 10-15 лет), и сравнительная легкость получения финансирования, и гарантированный заранее арендатор (покупатель), и, в конце концов, возможность реализации проекта в нестабильной рыночной ситуации.

Главный же риск для девелопера – это, конечно, потеря клиента: сбыть построенные под конкретные задачи площади стороннему арендатору будет непросто. Скорее всего, придется делить объект на несколько функций и предлагать их отдельно, предполагает Константин Королев, так что надежность такого проекта для девелопера во многом зависит от работы юристов. Особенно в нынешних условиях, когда прогнозировать на большой срок вперед сложно, а взаимоотношениям с арендатором поневоле приходится уделять много внимания.

Что касается ситуации сейчас и прогнозов на краткосрочную перспективу, Егор Дорофеев отмечает следующие характерные тенденции:

• Рост предложения готовых стандартных складских площадей всех классов

• Доступность в кратчайшие сроки

• Гибкие сроки арендных договоров

• Гибкая структура обеспечения по договорам

• Рост предложений по проектам BTS (за счет приостановленных спекулятивных проектов – таким образом, на рынке можно сейчас приобрести склад «с чужого плеча»)

• Снижение стоимости строительства

• Отсутствие финансирования

• Рост предложений земельных участков, снижение цен

«Я считаю, что предложение в ближайшие год-полтора будет подпитываться преимущественно за счет сокращения объемов производства, – дает свой прогноз Константин Королев. – Поскольку еще в докризисное время рентабельность складских помещений была невысока по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, сейчас этот сегмент будет восстанавливаться довольно долго».

Собственник


06 Марта 2009 10:38
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей