Обзор рынка складской недвижимости: 1 квартал 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости:... Обзор рынка складской недвижимости:...

В 2011 году рынок складской недвижимости развивался именно так, как предполагали аналитики в 2011. Спрос на складские площади рос, при этом количество предложения было невелико. Как результат продолжился рост ставок. По данным УК «Фрагра», рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил более 7%. К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год, класса В – 108 $/кв.м/год.

По итогам исследования, проведенного специалистами Управляющей компании «Фрагра», можно отметить увеличение спроса на объекты складского рынка. При этом рост спроса проходил более значительными темпами, чем увеличение предложения складских помещений, в результате чего дисбаланс между этими двумя величинами стал более заметен.

Знаковым событием на рынке можно считать покупку холдингом «ТВОЕ» у PNK Group автоматизированного склада на территории логистического парка PNK-Чехов. Эта сделка стала первой для складского рынка built-to-suit. Отдельно стоящее офисно-складское здание класса «А» площадью 24 107 кв. м было построено в соответствии с техническим заданием компании «ТВОЕ» по схеме built-to-suit на территории принадлежащего PNK Group логистического парка PNK-Чехов (общая площадь - 397 788 кв.м). Работы по проекту «ТВОЕ» начались в сентябре 2010 года, в настоящий момент здание построено и введено в эксплуатацию.

«Можно предположить, что в условиях дефицита предложения, спрос на проекты built-to-suit будет расти, - считает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». – На данный момент по такой схеме строятся порядка 300 тыс. кв. м складских помещений».

Еще одним заметным событием на рынке складской недвижимости стала покупка фондом Raven Russia логистического комплекса South Gate площадью 76 550 кв. м в Домодедовском районе Московской области. Общая сумма сделки составит $54,5 млн. (с учетом земельного участка в 88 га - $99,3 млн). Кроме этого, Raven Russia придется выплатить банку Unicredit оставшийся от South Gate долг на сумму $43,4 млн. South Gate на 88% сдан в аренду компании John Deere. На 88 га можно построить еще дополнительно 440 000 кв. м.

По данным экспертов компании «Фрагра», всего за первый квартал было введено в эксплуатацию 23 тысяч квадратных метров складских площадей (из них 20 тыс. кв. м пришлись на долю складского комплекса «Саларьево» (девелопер New Logistic Systems). Прирост рынка составил порядка 5%, а общий объем — 6, 2 млн. кв.м.

Тем не менее, объем нового строительства качественных складов в 1 квартале 2011 года превысил значение за аналогичный период 2010 года на 29%. Стоит отметить, что ряд проектов не удалось ввести в эксплуатацию в 2010 году как заявлялось, их открытие перенесено на 2011 (среди крупных проектов – складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.). До конца 2011 года ожидается к вводу в эксплуатацию еще несколько объектов суммарной площадью порядка 400 000 кв.м. Таким образом, по итогам 2011 года может быть построено около 430 000 кв. м качественных складских площадей, что на 25% больше, чем в прошлом году и почти в 2 раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008-2009 гг.

Среди объектов, заявленных к вводу на 2011 год, преобладают складские комплексы класса А. Как отмечают аналитики УК «Фрагра», сегодня класс A занимает 70% от всего предложения. Это говорит о том, что многие склады сегодня строятся в спекулятивных целях. Среди строящихся проектов можно выделить «Аспаринки» (девелопер W Company), логистический парк «Дмитрово» (Гепамко), PNK Чехов (PNK), «Белая дача» (Hines).

«В начале года мы увидели возобновление целого ряда складских проектов, но стоит отметить, что большинство из них было остановлено еще в бумажной стадии, поэтому их строительство займет довольно продолжительное время. Между тем, темпы ввода, которые мы видим сегодня, отстают от спроса. В результате продолжается рост ставок аренды», - рассказывает М.Шутов.

Доля вакантных площадей составила по данным на конец первого квартала 2011 года порядка 5%. Основные арендаторы сегодня — это ритейлеры, прежде всего продуктовые. Наиболее востребованы помещенья площадью до 5 000 кв.м. К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 $/кв.м/год. В классе В – 108 $/кв.м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил 7,2%.

На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений класса A в пределах Москвы в среднем выше на 18-20%, чем в Московской области, класса B –выше на 10-15%.

Если говорить о продаже, то квадратный метр склада в Москве может стоить в 1,5 -2 раза дороже, чем площади аналогичного качества в области. В Москве цены составляют порядка 2 000 долларов за кв.м в классе А, и 1 600 долларов за кв. м в классе B, в Московской области цены 1 200 и 1 000 долларов за кв.м соответственно.

«Учитывая новые инициативы властей по ограничению строительства новых складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца, можно предположить, что в будущем разрыв в ставках между Москвой и областью продолжит увеличиваться», - резюмирует г-н Шутов.

Краткая справка о компании

Управляющая компания «Фрагра» - одна из ведущих компаний на рынке услуг по комплексному управлению недвижимостью.

Управляющая компания «Фрагра» оказывает услуги собственникам недвижимости с 1994 года. За 17 лет ее клиентами стали более 500 коммерческих и государственных организаций. Более 1 млн. кв. м объектов недвижимости находится в обслуживании Управляющей компании «Фрагра».

Среди наиболее значимых клиентов и объектов, находящихся в управлении УК «Фрагра», можно выделить ОАО «Уралсиб», «XEROX», Бизнес-центр «Никитский, 5», Торговый центр «Сокольники», Логистический парк «Крекшино», ЗАО «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», Министерство Иностранных Дел России, Федеральный арбитражный суд МО, Храм Христа Спасителя, Лечебно-клинический комплекс ГКБ им. С.П. Боткина, Библиотека МГУ, бизнес-центр «На Звенигородском», бизнес-центр «РосЕвроПлаза» (Новосибирск), торгово-развлекательный центр «Планета» а также другие объекты коммерческих и государственных организаций.

В настоящее время «Фрагра» - это холдинг, состоящий из управляющей компании, производственных и обеспечительных подразделений.

Для осуществления своей деятельности Управляющая компания «Фрагра» имеет все необходимые сертификаты и лицензии, предусмотренные законодательством Российской Федерации.


16 Мая 2011 18:20
Источник: Fragra.ru

Читайте также:





Архив новостей