«Держи карман шире!» или прибыльные тенденции на рынке торговой недвижимости»

«Держи карман шире!» или прибыльные... «Держи карман шире!» или прибыльные...

Торговая недвижимость остается самым динамично развивающимся сектором рынка коммерческой недвижимости. Социально-экономическая ситуация в регионах, как правило, выигрывает за счет развития торгового сектора, привлекая инвестиционные потоки международных и российских сетевых ритейлеров.

В преддверии второй сибирской региональной конференции «Управление коммерческой недвижимостью», участники отрасли дали комментарии по текущей ситуации и перспективным тенденциям рынка торговой недвижимости в регионе.

Для справки. Торговые площади Новосибирска:

- общая торговая площадь качественных торговых площадей: 398 333 кв.м.

- объем качественных торговых площадей на 1 000 жителей: 283 кв.м.

По данным обзора рынка инвестиций в недвижимость России за 2 квартал 2011 года компании JonesLangLaSalle.

Часть 1. «Дрожжи и вожжи» о том, что стимулирует и тормозит развитие торгового сектора недвижимости в регионе.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Неразвитость инфраструктуры многих городов сильно тормозит развитие цивилизованной торговли. До сих пор во многих городах Сибири оформление и строительство «с нуля» является героическим событием.

Стимулов для роста еще очень много. В стрит-ритейле, например, определяющим фактором роста является наличие (а по факту - отсутствие) помещений необходимого формата в требуемых местах.

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- Не на 100% рынок недвижимости может и должен удовлетворять потребности розничных сетей (в частности, говорю о форматах более 2000 кв. м.). Поэтому сети тоже начали адаптироваться под возможности, которые предлагают брокеры и девелоперы недвижимости, исходя из лучшей предлагаемой локации, тем самым развивая и управляя новыми индивидуальными форматами, при условии, что EBITDA/ кв. м. остается целевой.

Крупные сетевые магазины сталкиваются с основной проблемой это форматность магазинов, которая с одной стороны позволяет сетям быстро завоевывать рынки, масштабируя проверенный концепт, но с другой, - является основным препятствием, который требует определенных площадей и формы коммерческой недвижимости.

Елена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- 2010 год показал, что после кризиса некоторые сектора бизнеса, и соответственно недвижимости, восстанавливаются быстро и эффективно. И, в первую очередь, это торговая недвижимость. Даже в самый разгар кризиса обороты розничной торговли в форматах «эконом» и «дисконт» превышали обороты 2009 года. А к середине 2010 стали восстанавливать потерянные обороты и более дорогие форматы – «средний» и «средний+».

Поэтому совершенно логично, что сейчас развитие торговых центров идет очень активно. Наблюдается спрос на качественные торговые центры, как среди арендаторов, так и среди инвестиционных покупателей. Но при этом, идет серьезное вымывание с рынка некачественных торговых объектов – с непродуманной концепцией, неудачным местоположением.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- Выбор помещений очень маленький в городе, как бы ни казалось, что город большой. А когда нет выбора, то приходится довольствоваться тем, что есть.

Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY):

- Арендаторы периодически сталкиваются с нечистоплотностью владельцев торговых площадей. Например, мы заключили договор с торговым центром на стадии строительства, прописали в нем согласованные обеими сторонами условия. После того, как мы провели ремонт площадки и запустили магазин, арендодатель поставил нас в известность о повышении арендной платы.

Можно сказать, что рынок Новосибирска один из самых насыщенных торговыми площадями среди городов-миллионников. По данным компании Jones Lang LaSalle, в первом полугодии 2011 года было введено 92 000 кв. м качественных торговых площадей. И в ближайшее время этот показатель будет расти. Кроме того, ожидается рост интересов девелоперов и ритейлеров к региональным рынкам.


Часть 2. «Сети опять в расцвете» о том, как сетевой ритейл ведет экспансию в регион и способствует развитию торгового сектора.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Пока идеальной ситуацией для развития российских, а тем более западных сетей является экспансия в, так называемые, города-миллионники, где уже присутствуют разноформатные предложения для ведения торговли.

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- В развитии крупных сетевых игроков экспансия в регионы стоит как стратегическая. Так как для успешного развития любой розничной концепции работает золотое правило – Location, Location и еще раз Location (LLL), то компании с четкой стратегией стараются сейчас захватить лучшие места в городах с лучшим покупательским трафиком, где они быстрее приобретут узнаваемость и лояльность покупателей.

Сибирский регион очень привлекательный и стратегический объект для широкомасштабной экспансии на Восток России.

Елена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- В настоящее время сетевые ритейлеры уже активно рассматривают регионы и прогнозируют активное развитие. Причем, интерес вызывают уже не только города-миллионники, но и 500-300 тысячники. Особенно, в регионах с высокой покупательской способностью.

Например, в Сургуте – городе с 300-тысячным населением – в 2010 году открылся торгово-развлекательный центр «Вершина» площадью около 40 000 кв.м., с прекрасным набором сетевых операторов. И ведется строительство «Сургут Сити Мола» площадью 154 000 кв.м.

Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAIBecar:

- Процесс экспансии зависит, в первую очередь, от количества населения и покупательской способности жителей определенного региона.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- На мой взгляд, Новосибирск достаточно привлекателен для сетевиков, но не до безумия. Одной из причин, кстати, которая тормозит процесс экспансии, является отсутствие помещений, подходящих для их требований, и отсутствие торговых центров с грамотной концепцией.

Вячеслав Демидов, директор по развитию ОАО «Модный Континент» (бренд INCITY):

- Российским компаниям арендодатели пытаются навязать максимальную арендную ставку, а иностранным брендам площади достаются под процент с продаж. Иногда, чтобы привлечь известную западную марку, арендодатель даже берет на себя ремонт помещения. Конечно, российским магазинам это и не снилось. Впрочем, уже сейчас можно прогнозировать изменение ситуации. Российские бренды активно развиваются, становятся конкурентоспособными, интересными потребителю, так что, думаю, торговые центры вскоре будут охотиться за удачными российскими марками.

Данил Прудников, директор агентства коммерческой недвижимости «МДБрокер»:

- Иностранные компании – арендаторы, такие как «Ашан», Castorama , Decathlon и др., заключают сделку аренды сроком до 25 лет и выше, где детально прописываются все условия расторжения, текущего и капитального ремонта, индексации и т.д.

Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании JonesLangLaSalle:

- Интерес к торговой недвижимости в региональных городах обусловлен дефицитом качественных площадей. Важным дополнением к сложившейся ситуации является наличие большого объема ликвидности на рынке, без этого инвесторам было бы сложно реализовывать свои инвестиционные идеи.

Часть 3. «Здрасьте, - скажут власти» о том, какие шаги со стороны местной власти могли бы привлечь инвестиционные потоки в сектор торговой недвижимости региона.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Открытость информации. На сегодня, очень мало регионов могут похвастаться информационными системами, где инвестор чувствует себя комфортно в плане получения, анализа и достоверности предлагаемых данных. Всем известная коррупция, - о которой и говорить не хочется: пока не найдешь канал - ничего не решается, что однозначно тормозит развитие торговых сетей.


Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- Приход больших федеральных игроков всегда влияет не только на экономическое развитие региона, но и меняет культуру потребительского рынка, предлагая новые товары, сервисные услуги, новые подходы к конечному потребителю. Поэтому для администраций регионов, это хорошие социальные и экономические инвестиции в быстро развивающую и быстро окупаемую отрасль. Но история развития международных сетей в России, (например, «ИКЕА») показывает, что не всегда местные власти идут навстречу розничным сетям. В основном, это связано с неразвитыми современными и модернизированными бизнес-процессами управления местной власти и теми потребностями, которые необходимы для развития потребительского рынка региона.
Елена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- Грамотная работа администрации города с земельными участками под торговое строительство. В том числе, с местными девелоперами, владеющими ликвидными участками, но не имеющими возможности осуществлять строительство. Выделение участков, их законное оформление и помощь с подведением коммуникаций привлечет наиболее активных сейчас крупных ритейлеров – форматы гипермаркетов, DIY. Централизованная работа администрации города с крупнейшими ритейлерами.

Часть 4. «Магазин, магазин – хорошо, что не один», о форматах, тенденциях и прогнозах на рынке торговой недвижимости: от «сегодня» - до «лет через десять».

Дмитрий Грибков, директор по стратегическому развитию компании «Шинтоп»:

- За последние десять лет потребительский рынок перешел на новый эволюционный уровень современной торговли, появились гипермаркеты и торговые центры, где покупатель может за оптимальное время найти все, что ему нужно под одной крышей и по выгодным ценам. Удобство, время и выгода покупки - это тренды современного покупателя.

Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAIBecar:

- Наиболее успешными являются крупные форматы в хорошо расположенных местах. Ярким примером может служить проекты холдинговой компании «Адамант».

Елена Шевчук, вице-президент GVASawyer по коммерческой недвижимости:

- После кризиса торговые операторы наиболее активно рассматривают в аренду помещения в торговых центрах в тех районах, где еще не так сильна конкуренция. Это, в первую очередь, спальные районы города и районы новой массовой застройки. Сформированная в таких районах четкая целевая группа покупателей, которая нуждается в торговом центре с товарами первой необходимости и базовым развлекательным сегментом, обеспечит успешное функционирование торгового объекта. Конечно, для этого торговый центр должен четко выдерживать концепцию, и состав арендаторов должен быть в единой ценовой категории.

Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate:

- Заметна тенденция такого формата, как фитнес-центры. Пока только прощупывают, собирают информацию, но, думаю, скоро зайдут в регион.

Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»:

- Недалекое будущее, с горизонтом 5-10 лет, в России - за специализированными, крупноформатными центрами торговли: аутлет-центры, лайф-стайл, садовые центры и т.д. Обеспеченность населения транспортом растет, и формат, размещенный на выезде из города, ждет успех.

Юлия Сураева, руководитель проектов агентства стратегических коммуникаций «В`ДА»:

- Общая линия мнений участников и экспертов рынка: прогресс очевиден, но и точек роста ещё достаточно. В таких условиях актуальна потребность консолидации опыта и знаний всех участников рынка коммерческой недвижимости: и владельцев, и ритейлеров, и девелоперов, и риэлторов, и управляющих компаний – нужно встречаться, общаться и развивать деловые процессы в данной отрасли. Чем и предлагаем заняться 15 сентября в Новосибирске, в рамках конференции, которую наше агентство организует второй год подряд, вдохновляясь и руководствуясь практическим успехом первого мероприятия.


15 Августа 2011 17:15
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей