Почему арендодатели правят на рынке жилья в США?

Недвижимость США Недвижимость США

Крах рынка недвижимости и 33%ый спад цен на жилье с 2006 года больше благоприятствует аренде, а не приобретению жилья в частную собственность. Подобная тенденция будет доминировать на рынке жилья следующие четыре-пять лет.

Политики в Вашингтоне продолжают питать слабость к домовладению. Множество недавних действий правительства могут расцениваться, как попытки сохранить дома даже для тех, кто не может себе этого позволить.

Кроме особых программ, таких как «Доступное жилье - снижение выплат», или «Доступное жилье – рефинансирование», администрация Обамы пытается оживить умирающий жилищный сектор, поощряя ипотечных заимодателей рефинансировать займы по более низким ставкам, что снижает процентный доход для банков.

Трудности рефинансирования

Так как деятельность, связанная с ипотекой, вся чаще включает нежелательные займы, способность банков к рефинансированию снижается. Сейчас четыре банка контролируют 60% рынка ипотечного кредитования, и множество компаний, обслуживающих закладные, провели сокращение штатов или медлят перед тем, как приступить к работе с просроченными ипотечными кредитами и рефинансированию. Рефинансирование едва ли вероятно для 8 миллионов домовладельцев, находящихся «под водой» (то есть тех, чьи долги превышают стоимость домов), так как новые условия рассматриваются как новые кредиты.

В результате, многие из 20 млн. заемщиков, которые могли бы сократить свои ипотечные ставки более чем на один процент, не могут использовать рефинансирование.

Вторые займы: Рефинансирование «подводных» заемщиков особенно трудно, когда у них есть второй ипотечный кредит, который также нужно пересмотреть, или в том случае, когда страховые компании по ипотечному кредитованию должны согласиться на новые кредиты. Многие заемщики уже не могут претендовать на кредиты, так как ужесточились условия кредитования. Банки вынуждены были пересмотреть требования, чтобы избежать риска больших потерь.

Лишение права выкупа закладной: Лишение должников права выкупа закладной были запрещены на несколько лет, пока правительство пыталось изменить условия ипотечного кредитования, что, в значительной степени, не удалось. Затем в индустрии был введен добровольный мораторий, что привело к панике, во время которой документы одобрялись без надлежащей проверки. Кредиторы пытались избежать выселения людей из домов, так как совместно с правительством была выработана реституция для проблемных ипотечных кредитов. В результате, в 2011 году количество лишения права выкупа значительно снизилось по сравнению с 2010 годом, а третьем квартале было самым низким, начиная с 2007 года.

Эти меры полностью противоположны успешным действиям Resolution Trust Corp., когда два десятилетия назад кредиты и другие финансовые активы были проданы частным лицам по очень низким ценам, чтобы убрать беспорядок сбережений и займов.

Снижение количества частных собственников жилья: Несмотря на все меры, количество домовладельцев неуклонно снижается. Оно снизилась до 66% в четвертом квартале 2011 года, по сравнению с пиком 69,2% в четвертом квартале 2004 года.

Рост неплатежеспособности

Лишение права выкупа, высокий уровень безработицы, жесткие стандарты кредитования и отсутствие денег на первоначальный взнос играют роль. Во втором квартале 2011 года не менее 3,6 млн. ипотечных кредитов были просрочены. Множество людей, которые технически являются домовладельцами, на самом деле – арендаторы.

Бесплатные арендаторы: начиная с 2006 года, 3,1 млн. человек, по существу проживают бесплатно, не платя ежемесячные выплаты по кредитам.

Волновой эффект: Пока цены на жилье росли, американцы были способны удерживать свои дома. Ипотека стала первым счетом, который они оплачивали каждый месяц, даже если им приходилось откладывать выплаты по кредитным картам, займам на машины и студенческие займы. Теперь, когда цены на жилье падают, выплаты по ипотечным займам производятся в последнюю очередь или не производятся вовсе.

Если сохранятся исторические тенденции, то доля частной жилищной собственности вернется к базовому уровню в 64% процента в четвертом квартале 2016 года.

Доступность: Множество людей, включая всегда ожидающих повышения цен риэлторов из Национальной Ассоциации, считают, что доля владельцев недвижимости должна постоянно расти, потому что теперь жилье более доступно. При вычислении индекса доступности жилья, Ассоциация полагает, что семья со средним доходом покупает дом на одну семью по средней цене на 20% дешевле, при условии фиксированной в течение 30 лет ставки по закладной.

Тем не менее, нельзя сравнивать нынешнюю притягательность покупки дома и условия 1990х и начала 2000х годов. Тогда уровень безработицы был значительно ниже, а цены на жилье непрерывно росли с 30хгодов. Оплачивать ипотеку было легко. Потом произошел резкий скачок снижения цен, и выкуп по закладной стал немыслим.

Непостоянный заработок: кроме того, сократился реальный недельный заработок, долгосрочная безработица распространяется повсеместно. Средняя продолжительность безработицы составляет 40 недель. Количеств вакансий растет, но вновь прибывшие на рынок труда безработные не имеют необходимых навыков, поэтому вакансии не заполняются.

Возможность приобретения недвижимости подавлена 10,7 миллионами «подводных» домовладельцев, которые не могу позволить себе приобрести более дорогую недвижимость и освободить место для новых покупателей.

Дорогостоящие дома: Несмотря на падение цен, покупка недвижимости все еще значительно дороже относительно аренды, даже при условии, что арендная плата растет, наблюдается спад предложений.

Арендная плата должна быть выше, чтобы компенсировать домовладельцам снижающуюся ценность их собственности.

Потребительская экономия и спад в экономике в этом году только добавит привлекательности аренде и сделает приобретение домов в собственность еще менее интересным. Также безработица будет расти, а доходы снижаться.


23 Февраля 2012 16:05
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей