Будущее офисного рынка Москвы. Новые зоны активного девелопмента

Jones Lang LaSalle, Inc. Jones Lang LaSalle, Inc.

Рынок качественной офисной недвижимости в Москве вышел на новый этап развития. Основная часть нового строительства деловых комплексов окончательно вышла за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), причем большинство офисов сконцентрировано в Северо-Западном деловом кластере. Данная тенденция подкрепляется высоким интересом со стороны арендаторов. К таким выводам пришли участники пресс-конференции на тему «Будущее офисного рынка Москвы: новые зоны активного девелопмента», организованной компаниями ALCON Development, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.

«Новое лицо офисной карты Москвы: ЦАО vs. Новые деловые кластеры»

По словам Алексея Кучвальского, Директора по России и СНГ, Начальника отдела по работе с собственниками офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, первым деловым кластером в Москве был центр города, так называемый Центральный Деловой Район (Зона 1), - на начальном этапе развития рынка именно в этой зоне находился наибольший объем предложения качественных офисов. Так, в 2005 году объем предложения в Зоне 1 превышал 2 млн кв. м, тогда как за пределами ТТК тогда находилось около 1,37 млн кв. м.

Ситуация начала изменяться в 2006-2007 годах, когда в Зоне 3, т.е. за пределами ТТК, появились первые крупные качественные офисные комплексы, такие как «Крылатские Холмы» и «Химки Бизнес Парк». Параллельно шло развитие крупного делового кластера в Зоне 2 (между Садовым кольцом и ТТК) – «Москва-Сити», где сегодня находится 491 тыс. кв. м офисов. С усилением тенденции к децентрализации Зона 3 вышла в лидеры: сегодняшний объем предложения за пределами ТТК почти вдвое превышает объем площадей в Центральном Деловом Районе – 6,1 млн против 3,14 млн кв. м, отмечает Алексей Кучвальский.

Наибольшую долю в офисном предложении в Зоне 3 занимает Северо-Западный деловой район – на него приходится 23% от общего объема площадей за пределами ТТК и 44% от объема офисов Класса А - 1,4 млн и 249 тыс. кв. м соответственно. Менее всего популярен среди девелоперов офисной недвижимости Юг децентрализованной зоны (8% общего объема предложения в Зоне 3), тогда как в восточной ее части вообще нет офисов Класса А.

При этом уровень вакантных офисов в объектах, введенных в эксплуатацию, в Северо-Западном деловом районе ниже среднего показателя по Москве и составляет 13,1%. В Классе А в этом районе пустует лишь 4,8% площаде.

97.jpg

«Крайне низкий объем свободных офисов класса А на Северо-Западе подтверждает высокий спрос на высококлассные помещения в этом районе и их острую нехватку, - комментирует Алексей Кучвальский. – До конца 2014 года здесь планируется построить около 630 тыс. кв. м офисов, что является самым высоким показателем среди других районов Москвы. Исходя из предварительных прогнозов на ближайшие пять лет, мы можем с уверенностью сказать, что наиболее активно новые офисные комплексы будут возводиться именно на Северо-Западе – с учетом «бумажных» проектов портфель перспективных строек в этом районе превышает 1,2 млн кв. м. Учитывая удобное местоположение, развитую транспортную инфраструктуру, а также активное строительство жилых и торговых комплексов, мы не сомневаемся в высокой востребованности офисных объектов в этой зоне по мере их ввода в эксплуатацию».

«Северный полюс притяжения девелоперской активности. Опыт группы компаний АЛКОН»

По словам Максима Белецкого, Генерального директора управляющей компании ALCONManagement, Деловой Комплекс класса А «АЛКОН» на Ленинградском проспекте поможет снизить нехватку офисных площадей на северо-западе столицы.

АЛКОН состоит из четырех зданий разной этажности, объединенных между собой двухуровневым подземным паркингом на 1 016 машино-мест (коэффициент 1/60). Общая площадь комплекса – 102 177 кв. м Два корпуса площадью по 21 008 кв. м и два – по 14 250 кв. м. Общая арендуемая площадь составляет порядка 66 770 кв. м. На трех последних этажах каждого корпуса в ДК «АЛКОН» спроектированы благоустроенные открытые террасы, с которых открывается прекрасный вид на столичную панораму. В центре каждого корпуса сконструирован атриум, который с одной стороны позволяет получить эффективную глубину этажа, порядка 16 м, а с другой – наполняет офисное пространство естественным освещением. Арендуемая площадь типового этажа в ДК АЛКОН составляет порядка 2 300 кв. м.

АЛКОН расположен на первой линии Ленинградского проспекта, в двух минутах ходьбы от станции метро «Сокол». К комплексу удобно подъехать на автотранспорте: будет оборудован съезд на территорию АЛКОН со стороны Ленинградского проспекта, а также выезд на Ленинградский проспект.

«Мы старались предусмотреть все, чтобы пребывание арендаторов в ДК АЛКОН было максимально комфортным, а работа эффективной. Все требования, предъявляемые к зданиям класса А, включая инженерные системы, конструктивные особенности, управление и т.д. учтены и будут реализованы в этом проекте. График строительства АЛКОН довольно плотный, – уточняет Максим Белецкий. - Ввод объекта в эксплуатацию состоится в осенью 2012 года. В августе 2012 г. мы планируем завершить строительные работы и передать помещения арендаторам под отделку.

Мы имеем уникальную возможность предложить нашим арендаторам расширить свой бизнес, арендовав дополнительные помещения в ДК АЛКОН II. Это вторая очередь строительства – девятиэтажное здание общей площадью 45 302 кв. м с двухуровневым подземным паркингом на 464 машино-места. Завершение строительства планируется на конец 2014 года».

«География спроса на рынке офисной недвижимости: чего хотят арендаторы»

Татьяна Самченко, Директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании KnightFrank, в рамках своего выступления уделила ключевое внимание географии распределения спроса на качественные офисные площади с момента зарождения рынка офисной недвижимости. В своем докладе эксперт отмечает, что еще в период зарождения рынка все крупные компании отдавали предпочтение офисным комплексам в центре города. Однако, в 2007 году, в период бума на качественные офисы и крайне высоких ставок аренды, компании начали искать альтернативу и выезжать за пределы центра. К тому же, центр столицы на тот момент уже имел сложности с транспортной доступностью и паркингом. Эти проблемы могли с успехом решить качественные бизнес-парки, расположенные в перспективных районах города. Таким образом, по словам эксперта, уже в 2007 году появились предпосылки к децентрализации рынка. Кризисный 2008 год скорректировал характер спроса и усилил эту тенденцию, поскольку арендаторы начали стремиться к экономии.

В 2009 году, когда компании-арендаторы стали восстанавливаться после кризиса и почувствовали себя более уверенно в своем бизнесе, офисы класса А в центре Москвы снова стали востребованными теперь уже по несколько иной причине – ставки за время кризиса опустились более, чем вполовину. Сейчас спрос на центр сохраняется, но помещения с премиальным местоположением снова в дефиците. В этих условиях арендаторам становится важно не только и не столько центральное местоположение, сколько соотношение «цена-качество», а удобство транспортной доступности определяется уже не расстоянием до Кремля, а удобством подъездных путей и близостью к метро.

В таких условиях Ленинградское направление становится одним из самых востребованных среди крупных корпоративных арендаторов, добавляет Татьяна Самченко. Так, за прошедший год (апрель 2011-апрель 2012) около 40% всех крупных сделок (от 10 тыс. кв. м) было закрыто именно здесь. А если сравнивать с другими сегментами рынка, то самая большая доля поглощения офисных площадей за пределами Садового кольца пришлась на северо-запад – треть всего объема поглощения офисов на московском рынке. Еще треть приходится на помещения внутри Садового кольца, и оставшиеся 40% распределены по остальным 7 направлениям, доля которых значительно ниже.

Резюмируя свое выступление, Татьяна Самченко отметила, что на ближайшие пять лет Ленинградское направление станет ключевым вектором развития деловой жизни столицы. 


22 Мая 2012 15:51
Источник: Jones Lang LaSalle

Читайте также:





Архив новостей