Точка зрения: «Умный дом» как защита от дурака

ГЕМА Инвест      ГЕМА Инвест

Каждый, кто варится в сфере коммерческой недвижимости, знает: эксплуатационные расходы управляющей компании складываются не только из оплаты электроэнергии, тепла, водоснабжения, вывоза мусора и не всегда предсказуемы. Форс-мажорные ситуации могут стоить компании до 90% ежемесячного эксплуатационного бюджета. И все они так или иначе связаны с человеческим фактором.

Подобных примеров в профессиональной среде приведут немало. Вот один из них: территорию объекта премиум-класса, которая выложена красивой тротуарной плиткой, очищает от снега и льда приезжий рабочий из дружественной республики. В процессе уборки он раскалывает не только наледь, но и несколько плиток. Надо их менять, однако заказать точно такой же материал взамен испорченного уже не удается — товар снят с производства. Очевидно, что на объекте высокого уровня не может быть заплаток в покрытии тротуара. Поэтому вместо замены трех разбитых плиток приходится перекладывать около 1000 кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м подобной плитки составляет 1500 руб., следовательно, компания потеряла 1,5 млн руб. только на материале.

Еще один пример. Ночью в бизнес-центре прорывает трубу. В это время в здании находится дежурный, но нет сантехника, который может все исправить. Кстати, теоретически компании была даже готова к подобному — у нее есть предварительная договоренность с сантехником, проживающим поблизости, о том, что его могут вызвать в любое время суток в случае возникновения нештатной ситуации. Однако именно в момент аварии сантехник находился в запое и крепко спал. Трубу перекрыли, но не сразу — через 2-3 часа. За это время стены так размокли, что пришлось делать косметический ремонт с заменой гипсокартона, ковролина и т. п., а это обошлось в 2,8 млн руб. на 500 кв. м площади.

Вот еще: компания приняла решение установить светодиодные светильники в уже функционирующем здании. Они стоят дорого, но окупятся за счет сэкономленной электроэнергии, думает собственник. Однако никто в компании не предусмотрел того, что устаревшие инженерные системы здания не могут исключить скачков в сети, из-за чего любые светильники и стабилизаторы выходят из строя, не выработав своего ресурса.

Зачастую владелец бизнес-центра несет убытки из-за недобросовестности, элементарной человеческой глупости или низкой квалификации специалистов разных уровней. В России сейчас огромный дефицит хороших инженеров, поскольку эта профессия, можно сказать, на 20 лет выпала из списка востребованных. Только в последние 2-3 года тенденция изменилась, молодые люди начали поступать в технические вузы и планируют строить карьеру в этой сфере. Поэтому сейчас на рынке труда представлены либо инженеры, которым далеко за 50, либо совсем еще зеленые специалисты, у которых есть теоретические знания, но практический опыт как таковой отсутствует.

Какой из всего этого видится выход? Необходимо настолько автоматизировать систему управления инженерией здания, чтобы свести к минимуму влияние пресловутого человеческого фактора. Во-первых, если для управления обычным офисом требуется около 15 специалистов различной квалификации, то для функционирования энергоэффективных зданий достаточно даже трех собственных специалистов службы эксплуатации: главного инженера, сантехника и электрика.

Уже это приводит к существенной экономии на зарплатах. Так, 15 специалистов со средней зарплатой в 45 000 руб. без премий и надбавок, а также дополнительных отчислений работодателя обойдутся компании в 675 000 руб. ежемесячно. А три специалиста, пусть даже с зарплатой в 80 000 руб., — в 240 000 руб.

Во-вторых, автоматизированные системы снижают риск человеческих ошибок и позволяют предотвращать аварии, вместо того чтобы устранять их последствия и латать дыры. Информация по всем системам, которые есть в здании, выводится на центральный пульт, и если, например, в какой-то трубе повысилось давление, диспетчер за главным пультом, увидевший это, не допустит возникновения аварии.

Естественно, не бывает таких систем, которые были бы полностью автономны и не требовали человеческого вмешательства, но мы говорим о том, что его вполне реально сократить процентов на 70. Некоторые системы позволяют даже в случае возникновения неполадок продолжать работу в привычном режиме без ущерба для арендаторов. Приведу теперь уже наш пример. В бизнес-центре Premium West, который мы сейчас строим на пересечении Можайского шоссе и МКАД («Гема инвест» — девелопер проекта), используется геотермальная система отопления. Это 400 скважин под землей общей протяженностью 40 000 м. Единовременно будет функционировать менее 50% из этих 40 000 м. Остальные — резервные. Это было сделано для формирования определенного запаса прочности, чтобы в случае выхода из строя механизмов одной или нескольких скважин их могли подстраховать остальные.


28 Июня 2012 12:35
Автор: Александр Трель, директор по строительству компании «Гема Инвест», руководитель проекта Premium West.
Источник: ГЕМА Инвест

Читайте также:





Архив новостей