В чем ошибаются девелоперы МФК?

Kommerstate Kommerstate

Первые коммерческие объекты этого формата появились в 30-е годы прошлого века в США. 80 лет спустя классическое понимание МФК (mixed-usedevelopments) осталось прежним: это здание, которое включает в себя три и более коммерческих функции (торговля, офисы, жилье, развлечения и т.д.). В России к многофункциональным комплексам часто относят здания, совмещающие всего две функции, классические же МФК можно пересчитать по пальцам. В чем причина? Какова оптимальная концепция МФК, и в чем ошибаются девелоперы, затевая подобные проекты?

По данным GVA Sawyer, в Москве сегодня работает 13 многофункциональных комплексов, в Санкт-Петербурге – 10, еще 14 – в городах-миллионниках.

Что такое МФК

Классические МФК в самом общем виде можно подразделить на два типа, в зависимости от того, как располагаются функции – по горизонтальному либо по вертикальному принципу.

«Каким будет МФК, определяется на стадии разработки маркетинговой, а затем архитектурной концепции с учетом таких факторов, как: особенности ландшафта, параметры земельного участка, наличие обременений или ограничений (например, по высотности), характеристики ближайшего окружения и т.д. - рассказывает Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Девелоперу также необходимо оценить по отдельности каждую функцию проекта на предмет баланса доходной и расходной частей, их влияние друг на друга и на общую концепцию и доходность проекта в целом. Реализация крупного проекта МФК всегда требует большого объема финансирования».

Как рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer, при горизонтальном распределении нижние этажи обычно отводятся под торговлю, средние – под офисы, верхние – под жилье; при вертикальном здание состоит из нескольких секций, каждая из которых – со своей функцией, примыкающих друг к другу. «Арендные ставки на площади в МФК в целом не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах», - отмечает эксперт.

Что такое не-МФК

К многофункциональным часто ошибочно относят проекты, сочетающие в себе две функции, а также проекты, включающие в себя развитую инфраструктуру.

Разница, если в общих чертах, простая: в МФК все функции – основные, а в подобных проектах одна или более дополнительных функций поддерживают и обслуживают одну – основную. «Например, в крупном жилом комплексе «Доминанта» создана развитая инфраструктура, но его нельзя отнести к МФК, - приводит пример Ольга Збруева. - Основная функция в нем – это жилье. Первые этажи отданы под организацию торговли и размещение офисов, чтобы повысить эффективность использования этих помещений и обеспечить жильцов дома необходимым набором торговых операторов».

По данным KnightFrank, для того чтобы объект мог быть отнесен к формату МФК, 20% или более от его площадей должны по эксплуатационному назначению отличаться от доминирующей функции.

Успешные МФК

«Оптимальная концепция – это та, в которой потоки не пересекаются между собой, - считает Владислав Фадеев. - Кроме того вся недвижимость должна быть соответствующего класса, например, бизнес-центр класса А, гостиница 4-5*, жилье класса бизнес».

Ольга Збруева приводит в качестве примеров проектов с успешной концепцией следующие московские МФК: «Сити-Пойнт» (гостиница Novotel категории 4*, ТРЦ «Афимолл Сити», офисы, торговая галерея), «Бородино» (отель, концертный зал, офисный центр). «На наш взгляд, образцом успешного МФК является Центр международной торговли, который включает в себя офисы, гостиницу, апарт-отель, торговую галерею и предприятия общественного питания, - приводит пример Ольга Збруева. – МФК «МонАрх Центр» (офисы класса А, отель 4* RenaissanceMoscowHotelMonarch, спортивный центр, торговый центр), как показало время, по причине неудобного месторасположения не пользуется спросом у торговых операторов». Владислав Фадеев называет успешным проект МФК «Саммит» на Тверской ул., 22.

108.jpg

Мнение эксперта. «Основные ошибки при проектировании МФК». Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management:

Ошибки в концепции и проектировании систем жизнеобеспечения МФК зачастую возникают из-за нехватки у девелопера практического опыта в подобных вопросах. Весьма часто встречаются ситуации, когда девелопер начинает работу над проектом по строительству объекта недвижимости с конца, т.е. с составления бюджета, что, к сожалению, не является верным решением. Возникающие в дальнейшем проблемы с функционированием той или иной системы, если говорить об инженерном оснащении, исправить может быть не просто дорого, а в принципе невозможно. Привлечение профессионалов на самых ранних этапах поможет собственнику сэкономить больше денег, нежели первоначальная экономия на их отсутствии.

Девелопер с самого начала должен четко представлять концепцию будущего МФК, состав его арендаторов, чтобы правильно оценить расход энергоресурсов и спланировать компоновку основных инженерных систем. Поэтому, на этапе строительства объекта, для решения задач технического сопровождения монтажных и пусконаладочных работ, приемки в эксплуатацию инженерных систем к помощи должен быть привлечен профессиональный FM-оператор, специализирующийся на эксплуатации инженерных систем. Обратная ситуация, как было сказано выше, зачастую грозит собственнику дополнительными затратами в процессе функционирования объекта. В качестве примера может послужить офис одного оператора связи, который мы имели опыт обслуживать. На этапе строительства объекта и проектирования основных инженерных систем проектировщики не рассчитали солнечное тепло, поступающие в офис через стеклянные витражи. Данная ситуация стала причиной неправильного распределения холода по офису: холодильная машина не справлялась с поступающей извне, «незапланированной» солнечной энергией. Было совершено несколько попыток исправить ситуацию: от поклейки на стекла светоотражающих пленок до установки дополнительных сплит-систем. Ни одно из мероприятий не привело к желаемому результату. В итоге на плечи собственника здания легло приобретения дополнительной холодильной установки.

Бывают и такие ситуации, когда дизайнерское решение МФК становится во главе угла, а мнением инженеров опять же пренебрегают.

В пример могу привести один известный комплекс в Московском регионе. Конструктив атриумной зоны объекта, выполненного в оригинальном стиле «кантри», оказался недостаточно тщательно проработанным с точки зрения технологии строительства, и не продуман с точки зрения применения и сочетания строительных материалов. Угол наклона атриума был невелик, поэтому его сделали необслуживаемым, а для удаления снега установили отапливаемые стеклопакеты, но забыли при этом про устройство сливных желобов для отведения воды. И в первую же зиму вся вода с атриума хлынула внутрь ТК. Другой проблемой оказалось несоответствие характеристик строительных материалов, когда при несущих железобетонных перекрытиях конструкция атриума была изготовлена из клееного бруса. В данном случае необходимо было учесть, что в условиях сезонных изменений у бетона и у дерева различный коэффициент расширения. В результате нарушения технологий строительства большинство стеклопакетов полопалось и повылетали. Это классический случай нерационального отношения, когда исправление недостатков влечет за собой серьезные финансовые расходы и требует дополнительных временных затрат.

Чтобы исключить подобные ситуации, важно со всей ответственностью подходить к обеспечению технадзора над проектом. Зачастую некий конфликт интересов между генподрядчиком, службой технического надзора и эксплуатирующей организацией, организованный собственником, может стать гарантией того, что ни один спорный технический момент не останется без внимания. Однако на практике мы не так часто это наблюдаем.

Мнение эксперта. «Трудности при проектировании МФК». Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:

В целом МФК - это комплекс недвижимости большой площади, в состав которого входит две и более функциональных составляющих (торговая, офисная, складская, гостиничная, досугово-равлекательная). Сочетание нескольких функций на одной площадке не только обеспечивает сильный синергетический результат, но и позволяет снизить риски при реализации объекта, а также максимально грамотно использовать площади объекта. Важная составляющая удачного функционирования многофункционального комплекса – необходимость тщательного просчета возможных потоков посетителей. Также важно учитывать сочетаемость различных функций в комплексе: задача девелопера сделать так, чтобы каждая из функций дополняла друг друга, а не была в ущерб другой.

МФК может представлять собой как отдельно стоящее здание, так и комплекс автономных сооружений. В качестве примера можно привести проект девелоперской компании «Созвездие» в зоне «Московской-Товарной». Новый многофункциональный комплекс представляет собой четыре отдельно стоящих здания, сочетающих между собой различные функции: жилой комплекс бизнес-класса; гостиница; бизнес-центр и торгово-офисный центр.

При реализации МФК девелопер может столкнуться с рядом трудностей. Во-первых, может возникнуть сложность в разделении целевых потоков каждого из сегментов недвижимости, а также в организации логистики. Поэтому, чтобы сократить риски при эксплуатации, каждому девелоперу необходимо проводить четкое зонирование зданий, в частности, нужно организовать отдельные входы и выходы, дополнительные чердачные лестницы, паркинги. Во-вторых, сложность в формировании концепции комплекса и сочетании между собой разных функциональных составляющих. В МФК каждый проект нужно рассматривать индивидуально: как разработана концепция, и кто ее исполнял.

Если говорить о ставках в различных частях проекта, то они определяются конкретными характеристиками. В целом, специальной ценовой политики не существует.

Во многом судьба будущего многофункционального комплекса зависит от грамотно разработанной концепции и качества ее реализации. В Петербурге существует много примеров удачных МФК. Crowne Plaza - яркий пример бизнес-отеля, удачно совмещающий в себе функцию гостиницы и бизнес-центра. Еще один пример – «Ренессанс Форум», расположенный в центре города, напротив ТРК «Галерея». Проект также удачно сочетает офисную и гостиничную функции.

Среди неудачных примеров МФК можно выделить культурный центр «Толстой Сквер» на Петроградской стороне. Проект включает в себя сразу три функции: офисы, театр и интерьер-центр. Если две из них были выполнены успешно, то в связи с неудачной реализацией интерьер-центра, сейчас девелоперу приходится исправлять ошибки, которые требуют немалых сил и затрат.

Что касается прогнозов, то МФК и дальше будут появляться, но в очень ограниченных количествах и только на удачных земельных участках. Все зависит от местоположения: если локация позволяет удачно реализовать сразу несколько функций, то проект будет успешен. 


06 Июля 2012 12:17
Источник: Kommerstate

Читайте также:



Архив новостей