Около 40 % россиян, приобретающих недвижимость за границей «для себя», используют ипотеку

Indriksons             Indriksons

Согласно аналитическому исследованию, проведенному консалтинговой компанией  Indriksons, в настоящее время ипотечное кредитование используют порядка 40 % покупателей недвижимости за границей, которые приобретают объекты «для себя». Среди тех, кто совершает покупку в инвестиционных целях, доля ипотечных заемщиков достигает 50-70 %, в зависимости от страны. По прогнозу консалтинговой компании Indriksons.ru, в следующие 2-3 года доля покупателей, приобретающих жилье с помощью ипотеки, возрастет на 15-20 %. О том, почему все больше покупателей из России берут кредиты при приобретении дома за рубежом, и как с помощью ипотеки просчитать ликвидность объекта, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Увеличение доходности и уменьшение риска

Главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70 % кредитного плеча, 70 % риска мы передаем банку. Без ипотечного кредитования инвестиции в зарубежную недвижимость просто не имеют смысла – в этом случае выгоднее вложиться в гособлигации, т. к. они приносят ту же доходность при значительно большей ликвидности. «Из всей массы в общей сложности около 30 % клиентов настаивает на том, чтобы взять ипотечный кредит, и если такой возможности нет, то они не будут инвестировать в рынок», – отмечает Игорь Индриксонс.

Возможность развить свою кредитную историю

В первую очередь это касается тех клиентов, которые покупают «для себя» – среди них порядка 80 % относятся к представителям малого и среднего бизнеса. Эта категория покупателей берет зарубежную ипотеку, чтобы, поработав с банком 5-7 лет, показать свою надежность как заемщика и получить кредит уже на развитие бизнеса под более низкий процент, чем в России. «Например, одному из моих клиентов швейцарский банк выдал кредит как юридическому лицу под 1,5 % в валюте», – рассказывает И. Индриксонс.

С кредитным плечом можно купить больше

Например, на 100 тыс. фунтов в Англии можно построить портфель из 4 типов объектов.

Первый объект: номера в отеле в центре Лондона стоимостью 140 тыс. фунтов. Инвестору достаточно вложить 55 тыс. фунтов собственных средств, а на остальную часть взять ипотечный кредит. Доходы от аренды полностью будут покрывать выплаты по ипотеке. Дополнительно это вложение будет ежегодно приносить 15 % рентного дохода.

Второй объект: парковочное место, средняя стоимость составляет 25 тыс. фунтов – доходность от аренды на инвестированные средства составит 8 %.

Третья составляющая портфеля: две ячейки на складе самообслуживания стоимостью 5 тыс. фунтов каждая, в сумме – 10 тыс. фунтов. Доходность от аренды – 8 %.

И, последний, четвертый объект: на оставшиеся 10 тыс. фунтов можно купить два места на кладбище, при перепродаже которых доходность может достигнуть 100 %.

Это пример того, как диверсифицируют риски крупные фонды: все объекты в портфеле приносят рентный доход, а последний – доход от прироста капитала.

Просчитать ликвидность объекта

Стоит обратить внимание на то, что даже если у вас нет необходимости в привлечении заемных средств, с помощью ипотечного кредита покупатели зарубежной недвижимости могут проверить себя. «Самый простой способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е.  та доля стоимости объекта, которую банк готов выдать в виде займа, – советует И. Индриксонс. – Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % стоимости при покупке недвижимости в центре города, а на побережье – лишь 20%, то потенциальный инвестор в недвижимость побережья должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже – это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и местные объекты в случае дефолта будет сложно реализовать».


26 Сентября 2012 12:00
Источник: Indriksons

Читайте также:





Архив новостей